매수인이 잔대금 지급 준비가 되어 있지 아니하여 소유권이전등기서류를 수령할 준비를 안 한 경우, 매도인이 하여야 할 이행 제공의 정도

민법 460조 , 제536조 제1항

대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다65867 판결 (공2013상, 43)

원고 1 외 1인

피고 (소송대리인 법무법인 대양 담당변호사 하영주 외 3인)

서울고법 2015. 7. 17. 선고 2014나2033015 판결

원심판결 중 원고 1 패소 부분과 원고 2에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

상고이유를 판단한다.

1. 상고이유 제2점에 대하여

원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판시 사정을 들어 2014. 1. 29.을 기준으로 이 사건 매매계약에 따른 피고의 미지급 매매대금 지급의무와 원고들의 소유권이전등기에 필요한 서류의 제공의무는 동시이행 관계에 있다고 판단하였다.

관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면 이러한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 동시이행에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.

2. 상고이유 제3점에 대하여

가. 쌍무계약에 있어서 일방 당사자의 자기 채무에 관한 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 오히려 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주는 것이 될 수도 있으므로 일방 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 하고, 따라서 매수인이 잔대금의 지급준비가 되어 있지 아니하여 소유권이전등기서류를 수령할 준비를 안 한 경우에는 매도인으로서도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 족하다 ( 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다65867 판결 참조).

나. 원심판결 이유 및 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

1) 원고들은 2013. 10. 15. 피고와 사이에 원고들 소유인 이 사건 부동산을 13억 원에 매도하기로 하는 이 사건 매매계약을 체결하면서, 그 계약금 1억 3,000만 원은 계약 시에, 중도금 5억 원은 2013. 10. 28.에, 잔금 6억 7,000만 원은 2013. 12. 2.에 각 지급받기로 약정하였으나, 실제로는 계약금 1억 3,000만 원을 계약 당일 지급받지 못하고 그 대신 피고로부터 중도금 지급기일인 2013. 10. 28.까지 계약금 1억 3,000만 원을 전액 지급하겠다는 취지의 현금보관증을 교부받았다.

2) 이후 피고 측의 요청으로 계약금 및 중도금의 지급기일이 2013. 10. 28.에서 2013. 11. 29.로 연기되었고, 피고의 남편 소외인은 2013. 11. 29. 원고들을 만나 매매대금의 지급기일을 다시 2013. 12. 13.로 연기하여 줄 것을 요청하였으며, 원고들은 이를 승낙하면서 당일 비로소 계약금 중 1,000만 원을 지급받았다.

3) 원고들은 2013. 12. 13.이 되기 전에 다시 피고 측의 요청을 받고 나머지 매매대금 12억 9,000만 원(이하 ‘나머지 매매대금’이라고만 한다)의 지급기일을 2013. 12. 31.로 연기하여 주었고, 원고 2는 2013. 12. 26. 피고를 매수인으로 기재한 부동산매도용 인감증명서를 발급받아 놓았다.

4) 피고 측은 2013. 12. 26. 원고 1에게 2013. 12. 31.까지도 나머지 매매대금 을 마련하기 힘들다고 이야기하였는데, 원고 1은 소유권이전등기를 위한 준비를 마쳐둔 사실을 알리면서 대금 지급을 독촉하였으며, 원고들은 다시 2013. 12. 27. 피고에게 ‘피고가 매매대금의 지급을 지체하고 있는데, 2013. 12. 31.까지 이 사건 매매계약을 이행하지 아니할 경우에는 이 사건 매매계약을 해제하겠다’는 내용의 최고서를 내용증명우편으로 보냈고, 위 최고서는 그 무렵 피고에게 도달하였다.

5) 원고 1, 피고, 피고의 남편 소외인은 2013. 12. 31. 공인중개사사무소 사무실에서 함께 만났는데, 원고 1은 ‘나머지 매매대금만 받으면 바로 은행에 가서 근저당권설정등기의 말소를 해 주고 소유권이전등기도 해줄 수 있도록 원고 2 명의의 인감증명서를 떼어 두었다’고 말하였고, 이에 대하여 피고 측은 나머지 매매대금의 지급기일을 2014. 1. 29.로 연기하여 줄 것을 요청하였으며, 원고 1은 이를 승낙하고 일단 위 최고서에 기한 해제권 행사는 하지 않기로 하였다.

6) 원고들은 2014. 1. 22. 피고에게 ‘피고가 2014. 1. 29.까지 계약금 1억 3,000만 원 중 미지급된 1억 2,000만 원을 지급하지 않을 경우 피고가 이 사건 매매계약을 이행할 의사가 없다고 간주하여 이 사건 매매계약을 해제함을 통보한다’는 내용의 통보서를 내용증명우편으로 발송하였고, 원고 1은 다시 2014. 1. 23. 소외인과 통화하여 위 통보서의 내용을 고지하면서 2014. 1. 29.까지 이행이 안 되면 계약이 파기된다고 말하여 소외인으로부터 알겠다는 대답을 들었으며, 원고 1은 위 통보서가 반송되자 2014. 1. 27. 위 통보서를 촬영하여 문자메시지로 피고에게 전송하였다(이하 2014. 1. 23.과 2014. 1. 27.에 전화 및 문자메시지로 전달된 위 통보를 ‘이 사건 해제 통보’라 한다).

7) 그런데 피고는 2014. 1. 29.에도 계약금 중 나머지 1억 2,000만 원 등 나머지 매매대금을 지급하지 아니하였고, 그 후에도 2014. 3.경까지 나머지 매매대금을 지급하겠다는 취지의 연락을 수차 하기는 하였으나 결국 나머지 매매대금을 지급하지는 아니하였다.

다. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 피고는 13억 원의 매매대금 중 계약금의 일부에 불과한 1,000만 원만을 뒤늦게 지급한 상태에서 자신의 요청으로 수차 지급기일이 연기되었음에도 나머지 매매대금을 지급할 준비를 하지 못하고 있었던 반면, 원고들은 소유권이전등기에 필요한 등기권리증이나 인감도장 등은 직접 보관 중인 것으로 보이고, 원고 2의 부동산매도용 인감증명서는 2014. 12. 26. 발급받아 놓았으며 원고 1의 부동산매도용 인감증명서는 언제라도 발급받아 교부할 수 있었으므로, 원고들로서는 2013. 12.말경 피고의 이행 정도에 상응하는 이행의 준비를 하여 두었다고 봄이 타당하다.

그리고 원고들이 2013. 12. 26. 및 2013. 12. 31. 피고 측에 나머지 매매대금의 이행을 최고하면서 위와 같이 이행의 준비를 하여 두었음을 알렸으므로 이로써 일단 이행의 제공이 있었다 할 것이고, 한편 원고들이 이미 2013. 12. 26.과 2013. 12. 31.에 이행의 제공을 하였고 이 사건 해제 통보는 그로부터 한 달 이내에 행해진 점, 원고들로서는 2013. 12. 31. 피고의 이행지체를 이유로 바로 계약을 해제할 수도 있었으나 피고의 요청으로 나머지 매매대금의 지급기일을 2014. 1. 29.까지로 연기하여 준 점, 원고들이 발급받아 둔 원고 2의 부동산매도용 인감증명서의 유효기간이 위 연기된 지급기일까지 충분히 남아 있고 다른 서류도 여전히 용이하게 발급받을 수 있는 등 위 이행의 제공 당시 마쳐둔 이행의 준비 상태가 2014. 1. 29. 무렵 변동되었다고 볼 만한 별다른 사정도 드러나지 않는 점 등의 사정을 종합하여 보면, 원고들이 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 준비하여 두고 언제든지 나머지 매매대금과 상환으로 그 서류들을 수령할 수 있음을 통지하고 수령을 최고함과 아울러 피고의 이행을 최고하였음에도 여전히 자신의 채무를 불이행하고 있는 피고에게 단기간 내에 다시 이행을 최고함에 있어, 그 이행 최고 시마다 일일이 소유권이전등기에 필요한 서류가 준비되어 있음을 고지하면서 그 수령을 최고하지 않았더라도 원고들이 종전에 갖추어 둔 이행 준비 상태가 변동될 만한 사정이 없는 신의칙상 상당한 기간 이내라고 할 수 있는 2014. 1. 29.까지는 종전 이행 제공의 효력이 유지된다 할 것이다( 대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다8637 판결 등 참조).

그렇다면 원고들이 이 사건 해제 통보 시 다시 명시적으로 다시 자기 채무의 이행이 준비되었음을 통지하고 그 수령을 최고하지 않았더라도, 이 사건 해제 통보는 위와 같이 종전에 행해진 이행 제공의 효력이 유지되고 있는 상태에서 이루어졌다 할 것이고, 따라서 이 사건 해제 통보에 따른 이행기한인 2014. 1. 29.까지 피고가 자신의 채무를 이행하지 않음으로써 이 사건 매매계약은 같은 날 해제되었다고 봄이 타당하다.

라. 그럼에도 원심은 이와 달리 원고들이 2014. 1. 29. 피고에게 소유권이전등기에 필요한 서류의 제공을 하지 않아 피고가 이행지체에 빠지지 않았으므로 이 사건 해제 통보에 의한 해제는 부적법하다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 쌍무계약에서 이행의 제공에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 이 부분 상고이유 주장은 이유 있다.

3. 결론

그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채, 원심판결 중 원고 1 패소 부분과 원고 2에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.