아파트 분양계약에서 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보책임이 인정되는 경우 및 하자의 판단기준 / 아파트가 준공도면에 따라 시공된 경우, 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공된 것이 하자인지 여부(원칙적 소극)

민법 제390조 , 제580조 , 제667조 제1항 , 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제1항 , 주택법 제21조

대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결 (공2014하, 2168)

남산그린타운입주자대표회의 (소송대리인 변호사 김준호)

대구도시공사 (소송대리인 법무법인 세영 담당변호사 김재권 외 2인)

보선건설 주식회사

대구고법 2014. 2. 13. 선고 2013나783 판결

원심판결의 피고 패소 부분 중 원심판결문 12쪽 표 기재 12가지의 하자 항목에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대구고등법원에 환송한다. 원고의 상고를 기각한다.

상고이유를 판단한다.

1. 원고의 상고이유에 대한 판단

가. 제1점에 대하여

원심은, 그 채택 증거를 종합하여 그 판시 사정을 인정한 다음 이 사건 분양계약 당시 원목 온돌마루가 제조회사마다 다양하게 표기되고 있었고, 원목마루와 합판마루를 구별하는 법적 기준이 없었던 점, 이 사건 아파트 신축공사에 관한 시방서에도 원목마루에 관한 내용이 없었던 점 등에 비추어 보면, 위 아파트의 분양카탈로그에 기재된 ‘온돌 원목마루판’이 원고의 주장과 같이 두께 2㎜ 이상의 원목을 붙인 제품을 뜻하는 것이라고 단정할 수 없다고 판단하여 원고의 주장, 즉 위 분양계약 당시 수분양자들인 이 사건 구분소유자들과 피고가 위와 같은 재질의 원목마루를 사용하여 시공하기로 약정하였으니, 피고는 그 약정의 불이행을 원인으로 한 손해배상책임이 있다는 주장을 배척하였다.

원심판결의 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 공동주택(아파트) 분양계약의 해석에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

나. 제2점, 제3점에 대하여

원심은, 피고가 이 사건 아파트를 분양하면서 분양카탈로그에 ‘자연미가 물씬 풍기는 원목 온돌마루판’이라고 표시한 것은 허위과장광고에 해당하여 이 사건 구분소유자들에게 불법행위를 원인으로 한 손해배상책임이 있다고 한 다음, 위 구분소유자들이 입었다는 재산상 손해에 관하여는 구체적인 손해액을 인정할 증거가 없고, 다만 위 구분소유자들이 허위과장광고로 인하여 정신적인 고통을 받았음이 인정된다고 하면서 피고가 시공한 마루와 원목마루의 시공비 차액이 전유부분이 89.2566㎡인 세대가 1,234,686원, 전유부분이 105.7856㎡인 세대가 1,513,988원, 전유부분이 128.9282㎡인 세대가 1,680,869원인 점 등 제반 사정을 참작하여 위 해당 세대에 관하여 10만 원, 12만 원, 15만 원의 위자료를 인정하였다.

원심판결의 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 위와 같은 재산상 손해와 위자료에 관한 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 허위과장광고의 불법행위를 원인으로 한 재산상 손해의 산정방식이나 위자료 액수의 결정에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

다. 제4점에 대하여

원심은, 이 사건 아파트의 사용검사일로부터 이 사건 하자감정이 실시될 때까지 약 6년 정도의 기간이 경과하여 위 아파트에 자연적인 노화현상이 발생할 수 있는 점, 이 사건 아파트에 발생한 하자 가운데 시공상의 잘못으로 인한 부분과 자연발생적인 노화현상으로 인한 부분을 정확하게 구분하는 것은 현실적으로 매우 어려운 점, 이 사건 아파트 중 일부 동은 5년 동안의 임대 후 분양으로 전환되었는데, 분양전환 당시 건물의 노후화 등을 감안하여 감가상각 등이 이루어진 가격으로 분양이 이루어진 점 등을 참작하여 피고의 책임을 하자보수비용의 60%로 제한하였다.

원심판결의 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유와 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하고 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 인정하거나 손해배상책임의 제한에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

2. 피고의 상고이유에 대한 판단

가. 아파트 분양계약에서의 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보책임은 분양된 아파트가 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 하거나 주택법상의 주택건설기준 등 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정되고 ( 대법원 2008. 8. 21. 선고 2008다9358, 9365 판결 , 대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다9139 판결 등 참조), 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 아파트가 설계도대로 건축되었는지 여부, 주택 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다 ( 대법원 2010. 12. 9. 선고 2008다16851 판결 등 참조).

한편 ① 사업승인도면은 사업주체가 주택건설사업계획의 승인을 받기 위해 사업계획승인권자에게 제출하는 기본설계도서에 불과하고 대외적으로 공시되는 것이 아니어서 별도의 약정이 없는 한 사업주체와 수분양자 사이에 사업승인도면을 기준으로 분양계약이 체결되었다고 볼 수는 없는 점, ② 실제 건축과정에서 공사의 개별적 특성 및 시공 현장의 여건을 감안하여 공사 항목 간의 대체시공이나 가감시공 등 설계변경이 자주 이루어지고 있는 점, ③ 이러한 설계변경의 경우 사업주체는 주택 관련 법령에 따라 사업계획승인권자로부터 사업계획의 변경승인을 받아야 하고, 경미한 설계변경에 해당하는 경우에는 사업계획승인권자에 대한 통보절차를 거치도록 하고 있는 점, ④ 이처럼 설계변경이 이루어지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종설계도서에 의하여 사용검사를 받게 되는 점, ⑤ 사용검사 이후의 하자보수는 준공도면을 기준으로 실시하게 되는 점, ⑥ 아파트 분양계약서에 통상적으로 목적물의 설계변경 등에 대한 조항을 두고 있고, 주택 관련 법령이 이러한 설계변경절차를 예정하고 있어 아파트 분양계약에서의 수분양자는 당해 아파트가 사업승인도면에서 변경이 가능한 범위 내에서 설계변경이 이루어진 최종설계도서에 따라 하자 없이 시공될 것을 신뢰하고 분양계약을 체결하고, 사업주체도 이를 계약의 전제로 삼아 분양계약을 체결하였다고 볼 수 있는 점 등을 종합하여 보면, 사업주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역 및 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 또는 설명하였다거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생하였는지 여부는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 상당하다고 할 것이다. 따라서 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었다고 하더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수 없다.

나. 원심판결의 이유에 의하면, 원심은 이 사건 아파트와 같이 선분양·후시공의 방식으로 분양이 이루어지는 공동주택의 경우에는 분양계약이 체결될 당시 아직 착공 전이거나 시공 중이기 때문에, 수분양자로서는 직접 분양 대상 아파트를 확인할 길이 없고, 오직 분양자가 주택 관련 법령의 규정에 따라 주택건설사업계획승인을 받을 때 제출한 설계도면(이하 ‘사업승인도면’이라고 한다)에 따라 아파트를 건축할 것으로 기대하고 분양계약을 체결할 수밖에 없으며, 한편 이 사건 구분소유자들과 피고 사이에 체결된 분양계약 제18조 제2항에 의하면 ‘견본주택 및 각종 인쇄물과 모형도상의 구획선 및 시설물의 위치, 설계도면 등의 표시가 계약체결일 이후 사업계획 변경승인 및 신고 등에 따라 일부 변경될 경우에는 피고는 이를 분양계약자에게 통보키로 한다. 단, 피고는 경미한 사항의 변경에 대해서는 6개월 이하의 기간마다 그 변경내용을 모아서 분양계약자에게 통보할 수 있다’고 규정하고 있는데, 피고가 위 구분소유자들에게 사업승인도면 중 변경된 사항을 통보하였다는 자료를 제출하지 못하고 있으므로 피고가 사용승인도면(이 사건 아파트에 대한 사용승인신청 시 제출된 설계도서를 말한다)에 표시된 대로 시공하였다 하더라도 변경통지 없이 사업승인도면과 달리 시공한 부분 중 위 분양계약서에 기재된 경미한 사항의 변경을 제외한, 기능상·안전상 지장이 초래되는 부분은 하자에 해당한다고 판단한 다음, 원심판결 제12쪽 표 기재 12가지의 하자 항목 부분(이하 ‘이 사건 설계변경 부분’이라 한다)이 하자에 해당하는 것으로 보아 피고의 하자담보책임을 인정하였다.

다. 그러나 원심의 이러한 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍하기 어렵다.

원심이 적법하게 채택한 증거들에 의하면, 이 사건 설계변경 부분은 사업주체가 주택 관련 법령에 따라 설계변경절차를 거친 준공도면대로 시공되었을 뿐만 아니라, 이 사건 쟁점이 된 이 사건 설계변경 부분에 관하여는 분양계약 당시 이미 사용승인도면의 내용으로 변경되었고, 그에 따라 제작된 견본주택이 공개된 것으로 보이는 사실을 알 수 있다. 또한 사업주체가 분양계약 당시 이 사건 설계변경 부분과 달리 사업승인도면에 기재된 특정한 시공내용과 방법대로 시공할 것을 수분양자에게 광고하였다거나 분양안내서의 제공 또는 견본주택의 제시를 통하여 개별적으로 약속하는 등으로 사업승인도면에 기재된 내용이 분양계약의 내용에 편입되었다고 볼만한 증거자료도 없다. 따라서 이 사건 설계변경 부분에 관하여 하자가 발생하였다고 볼 수는 없다.

그럼에도 이 사건 설계변경 부분이 사업승인도면과 달리 변경시공되거나 미시공되었다는 이유로 당해 분양계약에서 보유하기로 한 품질이나 성상을 갖추지 못한 하자에 해당한다고 본 원심의 판단에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 에 의한 하자담보책임의 하자기준에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유는 이유 있다.

3. 결론

그러므로 원심판결의 피고 패소 부분 중 원심판결문 12쪽 표 기재 12가지의 하자 항목에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 원고의 상고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.