항고인

전주지방법원 군산지원 2010. 4. 16.자 2008타경14594 결정

이 사건 항고를 기각한다.

제1심 결정을 취소한다.

1. 기초사실

이 사건 기록에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다.

가. 채권자 주식회사 한일상호저축은행(현재는 미래2상호저축은행으로 상호가 변경된 것으로 보인다)의 신청으로 신청외 1 소유의 군산시 조촌동 (지번 생략) 대 3305㎡ 및 위 지상 제1호 건물(이하 이 사건 부동산이라 한다)에 관하여 2008. 12. 10. 전주지방법원 군산지원 2008타경14594호 로 임의경매절차가 개시되었다.

나. 항고인은 위 경매절차의 매각기일(2010. 3. 29. 10:00)에 참가하여 최고가로 매수신고를 하였으나, 집행법원의 사법보좌관은 2010. 4. 5. ‘최고가매수신고인인 항고인으로부터 3,303,144,000원의 매수신고가 있었으나, 위 매각금액으로는 선순위채권을 변제하면 남을 것이 없다’는 이유로 매각불허가결정을 하였고, 집행법원은 2010. 4. 16. 위 사법보좌관의 처분을 인가하는 결정을 하였다.

2. 주장 및 판단

가. 항고이유의 요지

이 사건 신청채권자(2순위 근저당권자)인 주식회사 한일상호저축은행은 이 사건 경매절차가 진행 중이던 2009. 6. 3. 선순위 채권자(1순위 근저당권자)인 신청외 2로부터 확정채권을 양도받아 같은 날 근저당권(채권최고액 6,000,000,000원) 이전등기를 마친 후 집행법원에 2009. 6. 16. 위 선순위 근저당권자 변경에 따른 권리신고를 하였고 또한 2009. 12. 11. 그에 대한 채권계산서(원금 4,000,000,000원)를 제출하였다.

위와 같이 후순위 신청채권자(압류채권자)가 경매절차 진행 중에 선순위채권자의 지위를 겸하게 된 경우에는 선순위채권자의 지위가 후순위 압류채권자의 지위에 흡수되므로, 민사집행법 제102조 에서 정한 압류채권자에 우선하는 선순위가 존재한다고 볼 수 없다. 만약 선순위근저당권을 별개의 우선채권으로 인정한다면 최저매각가격이 압류채권에 우선하는 절차비용의 합산액에 미달하는데도 불구하고 집행법원이 민사집행법 제102조 소정의 조치를 취하지 아니한 채 경매절차를 진행한 만큼 그 하자는 치유된다고 보아야 한다.

따라서 항고인에게 매각을 허가하지 아니한 제1심 결정은 부당하다.

나. 판단

살피건대, 압류채권자가 그 집행채권과는 별도로 다른 채권을 갖고 있어서 압류한 부동산상에 그 채권을 피담보채권으로 압류채권에 우선하는 담보권을 가지고 있는 경우에는 최저매각가격으로 우선채권총액을 변제하고 잉여의 가망이 없는 경우에도 압류채권자가 바로 우선채권자와 동일인이므로 압류채권자는 경매절차를 진행함으로써 따로 담보권의 실행 없이도 피담보채권의 변제를 받게 되는 이익이 있기 때문에 경매절차의 속행이 반드시 무익·무용하다고는 할 수 없으므로 이러한 경우에는 민사집행법 제102조 의 적용이 배제된다는 견해도 있을 수 있겠으나, 민사집행법 제102조 는 우선채권자가 압류채권자와 동일인인 경우를 특히 제외하고 있지 아니하고 있고 또한 우선채권자의 지위에 기하여 이중경매신청을 함으로써 선행 경매절차의 계속적인 진행을 구하는 의사를 적극적으로 표시하였다면 모르되 그렇지 아니한 경우에는 우선채권자로서 해당채권에 대하여 가지는 보호기능(우선채권자의 의사에 반하여 불리한 시기에 불충분한 채권의 회수를 강요당하지 아니할 권능)이 전혀 없다 할 수 주1) 없으므로 위와 같은 경우에도 역시 민사집행법 102조 의 적용이 있다고 해석함이 상당하고 주2) , 이러한 법리는 부동산임의경매신청채권자가 경매절차진행 중에 별도의 선순위채권을 양수받은 경우에도 마찬가지로 적용되어야 한다( 민사집행법 제268조 ).

한편, 이중경매개시결정이 되어 있는 경우에는 절차의 불필요한 지연을 막기 위해서라도 민사집행법 제102조 에서 정한 최저매각가격과 비교하여야 할 우선채권의 범위를 정하는 기준이 되는 권리는 그 절차에서 경매개시결정을 받은 채권자 중 최우선권리자의 권리라 할 것이지만( 대법원 1998. 1. 14.자 97마1653 결정 등 참조), 그렇지 않은 경우에는 집행채권(신청채권)이라고 보아야 한다.

그런데 이 사건의 경우 신청채권자가 경매절차 진행 중 양수받은 별개의 채권인 선순위근저당권에 기하여 이중경매개시결정을 받지는 않고 단지 선순위근저당권의 권리변경신고 및 채권계산서를 제출하였을 뿐인 만큼 본래의 경매신청채권만을 기준으로 잉여의 유무를 판단하여야 한다.

따라서 제1심 법원이 이 사건 경매신청채권을 기준으로 항고인이 매수신고 한 매각대금으로는 경매신청채권과는 별개인 선순위 근저당권부채권 등을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 것은 정당하다.

그리고 최저매각가격이 압류채권자의 채권에 우선하는 채권과 절차비용에 미달하는데도 불구하고 집행법원이 이를 간과하고 민사집행법 제102조 소정의 조치를 취하지 아니한 채 경매절차를 진행한 경우에, 최고가매수신고인의 매수신고가액이 우선채권 총액과 절차비용을 초과하는 한 그 절차 위반의 하자가 치유되지만, 그 매수신고가액이 우선채권 총액과 절차비용에 미달하는 때에는 집행법원은 매각불허가결정을 하여야 하며( 민사집행법 제121조 제1호 , 제7호 ), 집행법원이 절차를 그대로 진행하였다고 하여 매수신고가액이 우선채권 총액과 절차비용에 미달함에도 불구하고 그 법조항 위반의 하자가 치유된다고 할 수 없다( 대법원 1995. 12. 1.자 95마1143 결정 참조) 따라서 최저매각가격이 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 부담과 절차비용에 미달하는데도 불구하고 집행법원이 이를 간과하고 본조의 조치를 취하지 아니한 채 경매절차를 진행한 경우에, 매각허가여부의 결정 단계에서 남을 가망이 없음을 알게 된 때에는 직권으로 매각불허가결정을 하여야 한다.

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3. 결론

그렇다면, 항고인의 항고는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 결정한다.

주1) 이 사건의 경우만 보더라도 주식회사 한일상호저축은행이 선순위근저당권에 대한 권리변동신고와 채권계산서(원금 4,000,000,000원)를 제출한 이후인 2009. 12. 14.자 매각기일에서 신청외 3에게 매각(매각대금 4,200,000,000원)이 허가되었으나 그가 대급지급기한까지 매각대금을 납입하지 아니하는 바람에 재매각이 실시되어 결국 항고인이 최고가매수신고인(매각대금 3,303,144,000원)이 됨으로써 선순위채권액조차 회수할 수 없는 처지에 빠지게 되었던 것인 만큼 매각의 시점 등에 따라 우선채권자로서의 지위에 중대한 영향이 있게 됨을 알 수 있다.

주2) 예컨대, 최저매각가격 1000만 원의 부동산에 관하여 동일채권자가 채권액 1000만 원의 1번 저당권과 채권액 300만 원의 2번 저당권을 가지고 있는데, 2번 저당권에 기하여 경매신청을 한 경우에는 동일채권자인 것을 고려하지 않고 경매신청 담보권의 피담보채권을 기준으로 잉여의 유무를 판단해서 민사집행법 제102조(제268조)를 적용해야 한다.