서일46011-10297 (2001.10.10)

양도

임대를 하던 부동산에 대한 소유권을 이전할 때 발생하는 소득이 양도소득인지 사업소득인지는 사업목적의 유무 및 규모 등을 참조하여 사실 판단할 사항임.

귀 질의의 경우 재정경제부 및 우리청의 관련 기 질의 회신문(재소득46011-77,1995.06.09 및 제도46014-12547,2001.08.03)을 붙임과 같이 보내 드리니 참고하시기 바랍니다.※ 재소득46011-77, 1995.06.09임대목적으로 취득한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득으로 과세하는 것이며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업으로 과세하는 것임. 따라서 임대를 하던 부동산에 대한 소유권을 이전할 때 발생하는 소득이 양도소득인지 사업소득인지는 사업목적의 유무 및 규모 등을 참조하여 사실판단할 사항임.

소득세법 제19조 【사업소득】

1. 질의내용 요약

○ 본인은 공동사업자인 “갑”과 함께 1994년에 다가구주택을 신축하여 판매할 목적으로 사업자등록증을 교부받아(업태 : 건설, 종목 : 국민주택신축판매) 다가구주택을 신축하고 당해 토지 및 건물에 대하여 본인 및 공동사업자인 “갑”과 공동명의로 소유권 이전등기를 하였으나(소유권 이전등기시 각 호별로 구분등기를 하지 아니하고 전체에 대하여 1/2씩 등기함) 다가구 주택이 분양되지 아니하여 일부 주택에 대하여 일시적으로 임대를 하면서 계속하여 분양을 하려고 노력하였으나 현재까지 전혀 분양이 되지 아니하였음. 이러한 상황에서 본인의 지분 전부를 공동사업자인 “갑”에게 양도하면 사업소득에 해당하는지 아니면 양도소득에 해당하는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제19조 【사업소득】

6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득

○ 제32조 【주택신축판매업의 범위】

① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업” 이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 주택을 건설하여 판매하는 사업

2. 삭 제 (1995. 12. 30)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 그 주택에는 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 제154조 제7항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지를 포함하는 것으로 한다.

○ 소득세법 제4조 【소득의 구분】

① 거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다. (1994. 12. 22 개정)

1. 종합소득 (2000. 12. 29 개정)

당해연도에 발생하는 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ일시재산소득ㆍ연금소득과 기타소득을 합산한 것

2. 퇴직소득 (2000. 12. 29 개정)

퇴직으로 인하여 발생하는 소득과 국민연금법 또는 공무원연금법 등에 의하여 지급받는 일시금(부가금ㆍ수당 등 연금이 아닌 형태로 일시에 지급받는 것을 포함한다. 이하 같다)

3. 양도소득

자산의 양도로 인하여 발생하는 소득

4. 산림소득

산림의 벌채 또는 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도” 라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자신이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (1996. 12. 30 개정 ; 상속세 및 증여세법 부칙)

② 도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2000. 12. 29 개정)

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재소득46011-77,1995.06.09

【질의】

상가(토지 포함)를 취득하여 부동산임대업으로 사업자등록을 하고 소유하여 오던중 임차인들에게 양도할 경우 소득구분에 대하여 아래와 같이 질의함

1. 매수인(임차인)이 20인 정도일 경우 매수인이 동 부동산을 분할하지 않고 공유로 취득할 경우 양도소득 또는 부동산매매업 중 어느 소득에 해당되는지.

2. 상기의 경우 매수인에게 각자 명의로 분할양도하는 경우 양도소득 또는 부동산매매업 중 어느 소득에 해당되는지.

【회신】

임대목적으로 취득한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득으로 과세하는 것이며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업으로 과세하는 것임. 따라서 임대를 하던 부동산에 대한 소유권을 이전할 때 발생하는 소득이 양도소득인지 사업소득인지는 사업목적의 유무 및 규모 등을 참조하여 사실판단할 사항임.

○ 제도46014-12547,2001.08.03

귀 질의의 경우 사업목적이 아닌 거주목적으로 신축한 주택에서 거주하다 양도하는 경우에는 양도소득세 비과세대상이 되는 것으로서 소득세법시행령 제154조의 규정을 적용하여 양도소득세 비과세여부를 판단하는 것이나, 사업목적으로 신축한 주택에 대하여는 그러하지 아니하는 것임.

○ 국심2001중299,2001.06.18

다가구주택 신축 후 3년간 임대하다 양도한 바, 판매목적 신축분양으로 볼 수 없어 ‘양도소득’ 에 해당하고 기준시가에 의한 과세 시 ‘개산공제’ 외의 필요경비는 인정 않음