실지 취득가액을 확인할 수 없는 경우 자본적지출액 공제 여부

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세목

요 지

회 신

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재산세과-477 (2009.10.16)

세목

양도

요 지

양도차익을 실지거래가액에 의해 산정하는 경우로서 취득가액을 추계하는 경우 양도차익에서 공제할 필요경비는 당해 취득가액에 개산공제를 합한 금액임

회 신

1. 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의해 산정하는 경우로서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 취득가액은 「소득세법 시행령」 제176조의2 제2항부터 제4항에서 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의하는 것이며,2. 이 경우 양도차익에서 공제할 필요경비는 위 ‘1’( 「소득세법」 제97조 제3항 제1호 나목이 적용되는 경우 제외)의 금액에 자산별로 「소득세법 시행령」 제163조 제6항 각 호의 금액을 가산하는 것입니다.

본문

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

-21년 전 토지와 건물을 일괄 매수했는데 취득가액을 확인할 수 없음

- 최근 건물에 대한 리모델링 공사 완료(증빙서류 있음)

- 동일인에게 토지 및 건물을 양도하면서 토지가액과 건물가액을 구분하여 계약

○ 질의내용

-건물의 환산취득가액이 최근 리모델링 공사비보다 적은데 리모델링 공사비를 취득가액으로 하거나, 취득가액은 ‘0’으로 하고 리모델링 공사비를 자본적지출로 하여 필요경비로 공제할 수 있는지

2. 질의내용에 대한 자료

가.관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. <개정 2005.12.31>

1. 취득가액

가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭제 <2000.12.29>

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 생략

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다. <개정 2008.12.26>

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 때에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항제2호 및 제4호의 금액을 가산한 금액으로 한다.

가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 조에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전일까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 해당 합산한 가액

다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 가산한 금액

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

①~⑤ 생략

⑥ 법 제97조제3항제2호에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다. <개정 2009.2.4>

1. 토지

취득당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

2. 건물

가. 법 제99조제1항제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 취득당시의 법 제99조제1항제1호 다목 또는 라목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

나. 가목외의 건물

취득당시의 법 제99조제1항제1호 나목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

3.~4. 생략

⑦~⑪ 생략