서일46011-10352 (2003.03.21)

소득

임대주택법에 의한 임대사업자의 등록은 주소지(사무소 소재지)관할 시ㆍ도지사에게 신청하는 것임.

임대주택법에 의한 임대사업자등록절차 및 사업자등록에 관해서는 우리청 기 질의회신문【소득46011-485 (1999.12.13)】을 참고하시고,임대주택이 포함된 경우의 주택수 계산방법에 관해서는 우리청 기질의회신문【제도46014-10614(2001.04.17) 및 서일46014-10345(2003.3.21)】을 참고하시기 바랍니다.※ 소득46011-485, 1999.12.131. 임대주택법에 의한 임대사업자의 등록은 같은법 제6조, 같은법시행령 제7조 및 제16조, 같은법시행규칙 제2조의 규정에 의하여 주소지(사무소 소재지)관할 시ㆍ도지사에게 신청하는 것임.2. 소득세법에 의한 사업자등록은 임대주택의 소재지를 사업장으로 하여야 하는 것이나, 임대주택법 제6조의 규정에 의하여 임대사업자로 등록한 사업자는 그 등록한 주소지(사무소 소재지)를 사업장으로 하여 관할 세무서장에게 소득세법 제168조에 의하여 사업자등록신청을 할 수 있는 것임.

소득세법 제168조 【사업자등록 및 고유번호의 부여】

1. 질의내용 요약

<현 황>

본인은 직장생활을 마감하고 노후대비를 위하여 얼마되지 않은 퇴직금으로 서민주택규모인 분양면적 26평형의 기존아파트(2000년 중 분양된 ○○시 소재 아파트임) 3채를 구입하여 임대사업자로 정식 등록한 후 이를 임대사업용 자산으로 운용하여 필요한 제세공과금을 납부 후 발생되는 수입금으로 여생을 꾸려가고자 하는 50대 후반의 사람입니다.

이러한 계획하에서 아래와 같이 몇가지 궁금한 사항이 있어 질의드리오니 이에 대한 답변을 주시기 바랍니다.

<질의내용>

(1) 임대사업자 등록 또는 신고 대상 행정기관은 어디인지요?

(2) 임대사업자 등록 또는 신고시 임대대상 부동산 건 별로 사업장 소재지로 하여 그 주소지의 관할 행정기관에 각각 개별등록 또는 신고하여야 하는지요? 아니면 임대대상 부동산 중 대표적인 한 개의 물건 소재지를 사업장 소재지로 하여 임대부동산을 포괄등록 또는 신고할 수 있는지요? 또는 임대부동산이 아닌 기존 1가구 1주택으로 소유거주하고 있는 주소지를 사업장 소재지로 등록 또는 신고할 수 있는지요?

(3) 기존의 1가구1주택으로 소유 및 거주하고 있는 부동산과 임대사업대상 부동산을 세제상 별개로 구분 관리가 가능한지요? 다시 말하면 임대사업대상 부동산의 처분시 당연히 양도소득세는 납부하나 기존의 1가구 1주택으로서 3년 보유 1년 거주 요건을 충족하고 이를 처분시 임대사업대상 부동산의 처분과는 별개로 양도소득세 비과세 대상이 될 수 있는지요?

(4) 기존의 1가구 1주택과 임대사업대상 부동산은 세제상 별개로 구분관리가 인정되지 아니한다면 1가구 3주택이상 보유에 해당되어 먼저 처분하는 부동산부터 무차별적으로 실거래가액 기준으로 양도소득세가 부과되는지요?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제168조 【사업자등록 및 고유번호의 부여】(2000. 12. 29 제목개정)

① 새로이 사업을 개시하는 사업자는 사업장소재지 관할세무서장에게 등록하여야 한다. (1999. 12. 28 개정)

○ 조세특례제한법 제97조의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】(2001. 12. 29 제목개정)

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 “신축임대주택” 이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다. (2001. 12. 29 개정)

2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) (1999. 12. 28 신설)

가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택 (1999. 12. 28 신설)

나. 제1호 나목에 해당하는 주택 (1999. 12. 28 신설)

② 제97조 제2항 내지 제4항의 규정은 신축임대주택에 관하여 이를 준용한다. (1999. 12. 28 신설)

○ 조세특례제한법시행령 제97조의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례】 (2001. 12. 31 제목개정)

① 법 제97조의 2 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자” 라 함은 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의 2 제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001. 12. 31 개정)

② 신축임대주택의 주택임대사항의 신고ㆍ세액감면의 신청ㆍ임대기간의 계산 등에 관하여는 제97조 제2항 내지 제5항의 규정을 준용한다. 다만, 제97조 제4항의 규정을 준용함에 있어서 법 제97조의 2 제1항 제2호의 규정에 의한 매입임대주택의 경우에는 제97조 제4항 각호에 규정된 서류외에 매매계약서 사본과 계약금 지급일을 입증할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2000. 1. 10 신설)

○ 조세특례제한법제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12. 29 제목개정)

② 소득세법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2001. 12. 29 개정)

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2002. 12. 18 개정)

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액” 이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정)

7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2002. 12. 18 개정)

○ 소득세법시행령 제162조의 2 【양도가액】

⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 “대통령령이 정하는 경우” 라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. (2002. 12. 30 개정)

나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 소득46011-485(1999.12.13)

1. 임대주택법에 의한 임대사업자의 등록은 같은법 제6조, 같은법시행령 제7조 및 제16조, 같은법시행규칙 제2조의 규정에 의하여 주소지(사무소 소재지)관할 시ㆍ도지사에게 신청하는 것임.

2. 소득세법에 의한 사업자등록은 임대주택의 소재지를 사업장으로 하여야 하는 것이나, 임대주택법 제6조의 규정에 의하여 임대사업자로 등록한 사업자는 그 등록한 주소지(사무소 소재지)를 사업장으로 하여 관할 세무서장에게 소득세법 제168조에 의하여 사업자등록신청을 할 수 있는 것임.

○ 제도46014-10614(2001.04.17)

1. 조세특례제한법 제97조의 규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세등의 감면을 적용받기 위하여는 5호 이상의 임대주택을 2000. 12. 31 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하여야 하고

2. 같은법 제97조의 2의 규정에 의한 신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면 을 적용받기 위하여는 1호 이상의 신축임대주택 〔임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999. 8. 20 이후 취득(1999. 8. 20부터 2001. 12. 31까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하는 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택〕을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하여야 하는 것으로서

3. 위의 1. 및 2.에 해당하는 경우 소득세법 제89조 제3호의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 내국인의 소유주택으로 보지 아니하는 것임.

○ 서일46014-10345(2003.3.21)

소득세법 제96조 제1항 제7호 및 같은법시행령 제162조의2 제5항의 규정에 의하여 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우 당해 자산의 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의하는 것임.이 경우 1세대가 소유한 주택수를 계산함에 있어서는 조세특례제한법 제97조 및 제97조의2 규정에 의하여 양도소득세 감면특례를 적용받는 임대주택도 주택수에 포함되는 것임.