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판시사항
[1] 임차인이 사소한 원상회복의무를 이행하지 아니한 채 건물의 명도 이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 거액의 임대차보증금 전액의 반환을 거부하는 동시이행의 항변권을 행사할 수 있는지 여부(소극)
[2] 임차인이 금 326,000원이 소요되는 전기시설의 원상회복을 하지 아니한 채 건물의 명도 이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 금 125,226,670원의 잔존 임대차보증금 전액의 반환을 거부할 동시이행의 항변권을 행사할 수 없다고 한 사례
판결요지
[1] 동시이행의 항변권은 근본적으로 공평의 관념에 따라 인정되는 것인데, 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로, 임차인이 그 원상회복의무를 이행할 때까지, 혹은 임대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 있다고 하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하는 것이 되어 부당하고, 그와 같은 임대인의 동시이행의 항변은 신의칙에 반하는 것이 되어 허용할 수 없다.
[2] 임차인이 금 326,000원이 소요되는 전기시설의 원상회복을 하지 아니한 채 건물의 명도 이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 금 125,226,670원의 잔존 임대차보증금 전액의 반환을 거부할 동시이행의 항변권을 행사할 수 없다고 한 사례.
원고,상고인겸피상고인
원고 (소송대리인 변호사 김중기 외 4인)
피고,피상고인겸상고인
피고 (소송대리인 변호사 이민수)
주문
원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하여 대구고등법원에 환송한다. 피고의 상고를 기각한다.
이유
1. 피고의 상고이유를 본다.
원심판결 이유에 의하면, 원심은, 소외인이 피고로부터 피고 소유의 대구 달성군 (주소 생략) 소재 지하 1층, 지상 3층 건물 중 1층 143.64㎡(소매점 62.32㎡, 주택 43.7㎡, 주차장 37.62㎡, 이하 이 사건 건물 부분이라고 한다)을 임차하면서 원래 주차장인 부분을 점포로 용도변경하여 사용한 후 임대차계약 종료시 이를 원상회복하기로 하였는데, 원고는 피고로부터 이 사건 건물 부분을 임차하면서 소외인이 점포로 용도변경한 부분을 그대로 인수하여 사용한 후 이 사건 임대차계약 종료시 원상회복하여 주기로 약정하였음에도 불구하고, 피고에게 이 사건 건물을 명도하면서 그 원상회복을 하지 아니하였고, 그 원상회복에는 금 11,115,920원 가량이 소요될 예정이므로, 피고가 원고에게 반환하여야 할 임대차보증금에서 같은 금액을 공제하여야 한다는 피고의 항변에 대하여, 피고의 모든 입증에 의하여도 원고가 이 사건 임대차계약 종료시 위 주차장 부분을 원상회복하기로 약정하였다는 사실을 인정할 수 없다는 이유로 이를 배척하였는바, 관련 증거들을 기록과 대조하여 검토하여 보면 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 여기에 피고가 논하는 바와 같은 채증법칙 위반으로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유가 없다.
2. 원고의 상고이유에 대하여 판단한다.
가. 원고의 상고이유 제1점에 대하여
원심판결 이유에 의하면, 원심은 판시 증거들을 종합하여 이 사건 건물 부분의 전 임차인인 소외인은 피고로부터 이 사건 건물 부분을 임차하면서 원래 3KW이던 전기시설을 10KW로 증설한 후 임대차계약 종료시 이를 원상회복하기로 약정하였는데, 원고는 피고로부터 이 사건 건물 부분을 임차할 당시 소외인이 증설한 전기시설을 인수하여 사용한 후 이 사건 임대차계약 종료시 이를 원상회복하기로 약정한 사실, 원고는 이 사건 건물 부분을 피고에게 명도할 때까지 증설된 전기시설에 대한 원상회복을 하지 아니한 사실 및 증설된 전기시설을 원상회복하기 위하여는 금 326,000원 가량이 소요되는 사실 등을 인정하고 그에 터잡아 피고가 원고에게 반환하여야 할 임대차보증금에서 같은 금액을 공제하여야 할 것이라고 판단하였는바, 관련 증거들을 기록과 대조하여 검토하여 보면 원심의 위와 같은 사실인정은 정당하고, 여기에 원고가 논하는 바와 같은 채증법칙 위반으로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 원고의 상고이유 제1점의 논지는 이유가 없다.
나. 원고의 상고이유 제2점에 대하여
건물임대차계약이 종료되었을 경우 목적물을 원상회복하여 임대인에게 반환할 임차인의 의무와 연체 차임과 건물 명도의무의 이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등을 공제한 나머지 임대차보증금을 임차인에게 반환할 임대인의 의무는 서로 동시이행의 관계에 있으므로, 원칙적으로 임대차계약이 종료하더라도 임차인이 목적물을 원상회복하여 임대인에게 반환하거나, 그 이행의 제공을 하기까지는 임대인은 동시이행의 항변권을 행사하여 임대차보증금의 반환을 거절할 수 있고, 그 한도 안에서 임대인은 임대차보증금 반환채무에 관하여 이행지체의 책임을 지지 아니함은 원심이 전제로 한 바와 같다.
또한 원심이 적법하게 인정한 바에 의하면 이 사건에서 원고는 소외인이 증설한 전기시설을 원상회복하여 이 사건 건물 부분을 피고에게 반환할 의무를 부담하는 것이므로, 원심이 인정한 것처럼 이 사건 임대차계약이 종료한 후 원고가 이 사건 건물 부분에 있는 집기를 들어내어 명도 준비를 하고 피고를 만나 이 사건 건물 부분의 열쇠를 돌려줄테니 임대차보증금을 반환하여 달라고 요구하였다 하더라도, 원고가 위 증설된 전기시설을 원상회복하지 아니한 채 위와 같은 명도의무의 이행을 제공하였다면 이는 원칙적으로 채무의 본지에 좇은 적법한 이행의 제공이라고 보기 어렵고, 따라서 피고가 그 수령을 거절하고, 동시이행의 항변권을 행사하여 임대차보증금의 반환을 거절한 것이 적법한 것처럼 보이기도 한다.
그러나 역시 원심이 적법하게 인정한 바에 의하면 위 전기시설을 원상회복하기 위하여는 금 326,000원 가량이 소요된다는 것인바, 이는 피고가 반환하여야 할 잔존 임대차보증금 125,226,670원(당초의 임대차보증금 150,000,000원에서 연체 차임 24,000,000원과 연체 공과금 773,330원을 공제한 금액)에 비하면 아주 적은 금액이고, 기록에 의하여 살펴보더라도 위 전기시설을 원상회복하지 아니하였다 하여 이 사건 건물 부분을 통상의 용도로 사용하는 데에 지장이 있다고 보기도 어려운바, 동시이행의 항변권은 근본적으로 공평의 관념에 따라 인정되는 것인데, 위와 같이 임차인이 불이행한 원상회복의무는 사소한 부분이고, 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로 하여, 임차인이 그 원상회복의무를 이행할 때까지, 혹은 이 사건에서와 같이 임대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 그 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 있다고 하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하는 것이 되어 부당하고, 그와 같은 임대인의 동시이행의 항변은 신의칙에 반하는 것이 되어 허용할 수 없다 고 봄이 상당하다 할 것이다.
그럼에도 불구하고 원심이 원고가 이 사건 임대차계약이 종료한 이후 1997. 12. 8.경 위 전기시설을 원상회복하지 아니한 채 이 사건 건물 부분에 있는 집기를 들어내어 명도 준비를 하고 피고를 만나 이 사건 건물 부분의 열쇠를 돌려줄테니 임대차보증금을 반환하여 달라고 요구하였으나, 피고는 위 전기시설 등의 원상회복을 요구하면서 원고의 요구를 거절하다가 1998. 11. 2.경 위 전기시설이 원상회복되지 아니한 채 이 사건 건물 부분을 명도받은 사실을 인정하고, 그 인정 사실에 의하면, 원고는 이 사건 건물 부분에 대한 원상회복을 하지 아니한 채 피고에게 이 사건 건물 부분 명도의무의 이행의 제공을 하였으니, 그 이행의 제공은 적법하다고 할 수 없어서 피고의 임대차보증금 반환의무가 지체에 빠졌다고 할 수는 없고, 따라서 피고는 원고로부터 이 사건 건물 부분을 명도받은 1998. 11. 2.까지는 잔존 임대차보증금 전액에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 없다고 판단한 것은 동시이행의 항변권에 대한 법리를 오해한 위법이 있고, 이는 판결 결과에 영향을 미친 것임이 분명하다. 이 점을 지적하는 원고의 상고이유 제2점의 논지는 이유가 있다.
3. 그러므로 원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하여 그 부분 사건을 원심법원에 환송하고, 피고의 상고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.