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판시사항
임차 목적 부동산에 경료된 소유권이전청구권가등기에 관한 공인중개사의 설명의무 위반을 이유로 손해배상책임을 인정한 사례
판결요지
공인중개사가 임차 목적 부동산에 경료된 소유권이전청구권가등기가 담보가등기라는 임대인의 말을 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 그 말을 믿고 임대차계약을 체결하였으나 가등기권자가 소유권이전등기를 하고 건물인도집행을 한 사안에서, 공인중개사의 설명의무 위반으로 인한 손해배상책임을 인정한 사례.
참조판례
대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결 (공1993하, 1684) 대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결 (공1999상, 1153)
원고
원고
피고
피고
변론종결
2008. 4. 30.
주문
1. 피고는 원고에게 3백만 원 및 이에 대한 2008. 1. 24.부터 2008. 5. 21.까지는 연 5%, 다음날부터 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.
2. 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용은 70%는 원고가, 30%는 피고가 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
청구취지
4천만 원 및 지연손해금.
이유
1. 기초 사실
가. 원고는 공인중개사인 피고의 중개로 2006. 7. 4. 소외 1로부터 서울 구로구 구로동 (건물이름, 호수 생략)호를 아래와 같이 임차하였다.
－ 보증금은 7천만 원으로, 계약금 3백만 원은 계약일, 잔금 67,000,000원은 2006. 8. 3. 각 지급한다.
－ 소외 2 명의로 2005. 9. 27. 된 ‘소유권이전청구권가등기’는 잔금시 해제하되 위반시 전액 환불한다.
나. 원고는 소외 1에게 위 계약일에 계약금 3백만 원을, 2006. 7. 31. 잔금 일부로 3백만 원을 각 지급하고, 2006. 8. 9.경(이 날이 전입신고일이고, 계약서상 입주일은 2008. 8. 2.인바 2006. 7. 31. 잔금 일부로 3백만 원을 지급하기 이전에 입주한 것인지 명확하지 않다) 입주하여 2006. 8. 28. 잔금 일부로 34,000,000원을 지급하였다.
다. 소외 2는 위 가등기에 기해 2007. 6. 27. 소유권이전등기를 하고, 원고를 상대로 이 법원 2007가단57118호 로 건물인도를 구하여 승소 판결을 받아 집행하였다.
[다툼 없음]
2. 원고 주장
가. 피고는 임대차 계약 당시 ( 소외 1의 남편 소외 3과 함께) 원고에게 “ 소외 2는 소외 3의 사촌동생이고, 소외 2의 가등기로 담보되는 채권은 3천만 원밖에 되지 않으므로 보증금 7천만 원을 회수하는 데 문제가 없다.”는 취지로 설명하였다.
나. 원고가 입주하고 잔금 지급을 보류한 상태에서 피고는 가등기 해지는 자신이 책임지겠으니 잔금 일부를 지급하라고 독촉하여 위와 같이 지급하였다.
〓 결론적으로, 소외 2의 가등기는 담보가등기가 아니었고, 원고는 보증금을 반환받지 못하고 인도당하였으므로 피고는 업무상 과실로 권리관계를 잘못 설명하여 원고가 입은 손해로, 보증금 4천만 원에 대해 배상책임이 있다.
3. 판 단
가. 사실인정
원고 주장 가. 부분에 대해서는 피고도 다투지 않고, 나. 부분은 원고 주장 이외에는 인정할 증거가 없다.
나. 손해배상책임의 성립
부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의로써, 중개의뢰의 본지에 따라 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라, 중개물건의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다( 대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결 주1) 등).
이러한 설명의무를 이 사건에 적용하면, 임차 대상 부동산에 가등기가 경료된 경우 등기부 기재만으로 담보가등기인지 여부가 불분명하다면 담보가등기인지 여부, 피담보채권액 등을 가등기권자에게 직접 확인하여 설명할 의무까지는 없을 것이나, 후순위권리자에게 위험도가 더 큰 소유권이전청구권보전가등기일 수도 있거나 담보가등기이더라도 피담보채권액을 알 수 없다고 설명하여야지 담보가등기로서 채권액이 3천만 원이라는 임대인의 말을 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 그 정보를 믿고 상대방과 계약에 이르게 되었다면, 부동산중개업자의 그러한 행위는 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자의 의무에 위반한 것이므로 이로 인한 의뢰인의 손해를 배상하여야 주2) 한다.
다. 손해배상의 범위
위와 같은 잘못된 설명으로 원고가 지급하게 될 보증금 전액에 대해 반환받을 수 없는 위험을 초래하기는 하였으나, 한편 피고는 계약금을 제외한 보증금 잔금은 가등기 해제 서류와 동시에 지급한다는 특약사항을 마련하여 줌으로써 잔금에 대해서는 이러한 위험을 해소하였는데도 원고가 이러한 특약상 항변권을 포기하고 지급하였으므로 피고의 책임은 위 특약에 의해 보호되지 못한 계약금 3백만 원에 한정함이 상당하다.
4. 결 론
청구는 주문 인정 범위에서만 이유 있다.
주1) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 (중개대상물의 확인·설명) ① 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장·등기부등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 1. 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 제30조 (손해배상책임의 보장) ① 중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
주2) 중개대상 물건에 근저당이 설정된 경우 부동산중개업자가 실제의 피담보채무액에 관한 그릇된 정보를 제대로 확인하지도 않은 채 마치 그것이 진실인 것처럼 의뢰인에게 전하여 손해배상책임을 인정한 사례가 있다(대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결).