2015가단6766 소유권이전등기 말소

A

소송대리인 법무법인 송정

담당변호사 박주용

소송복대리인 변호사 서안교

B

소송대리인 법무법인 포항종합법률사무소

담당변호사 이인구

2016. 8. 11.

2016. 9. 8.

1. 이 사건 소 중 별지 기재 증축신고 관련 청구 부분을 각하한다.

2. 피고는 원고에게 구미시 C 임야 672㎡ 중 별지 감정도 표시 L 부분 407m에 관하여 대구지방법원 구미등기소 2015. 2. 27. 접수 제14638호로 마친 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라.

3. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

4. 소송비용은 각자 부담한다.

피고는 원고에게 가. 주문 기재 임야(이하 이 사건 임야라 한다)에 관하여 마친 주문 기재 소유권이전등기(이하 이 사건 소유권이전등기라 한다)의 말소등기절차를 이행하고, 나. 별지 기재 증축신고(이하 이 사건 증축신고라 한다)의 취소절차를 이행하고,다. 위 나.항에 동의하라.

1. 기초사실

가. 원고는 2013. 10. 4. 구미시 D 대 650㎡에 농업인 주택(일반목구조 한식기와지붕 단층 단독주택 1층 125.44m2을 신축하였고(2013. 10. 4. 보존등기), 피고는 2013. 9. 4. 위 D 대지의 서편에 붙은 E 지상 일반주택(일반목구조 한식기와지붕 단층 단독주택 1층 89.6㎡)을 양수하였다.

나. 원고는 위 양 대지의 북편에 붙은 원고 소유의 이 사건 임야에 관하여 2015. 2. 27. 피고에게 당일자 매매(거래가액 1,700만원)를 원인으로 한 이 사건 소유권이전등기를 마친 다음 건축주를 피고로 하고 대지를 피고의 E 대지 외 1필지(이 사건 임야)로 하는 이 사건 증축신고를 하여 2015. 5. 19, 구미시장의 수리를 받았다.

다. 이후 원고는 건축, 개발행위, 산지전용 등 면허세, 국민주택채권매입, 이행보증금 보증보험가입, 대체산림자원조성비, 산지복구비 등으로 675만원 상당을 부담하였고, 토목설계비로 1,100만원을, 토목공사비로 1,500만원을 각 지출하여 이 사건 임야에 대하여 평탄작업을 하고 그 중간에 석축을 쌓는 내용의 토목공사를 마쳤다.

라. 위 석축을 경계로 하여 동편의 별지 감정도 표시 ㄴ 부분 407㎡(약 123평)는 원고의 위 D 대지와 연결되고 서편의 위 도면 표시 ㄱ 부분 265m2(약 80평)는 피고의 위E 대지와 연결되는데, 건축공사는 그 중위 ㄴ부분에 대하여 위 증축을 위한 기초공 사단계까지 진행이 된 상태이다.

마. 피고는 2015. 9. 9. 원고에게 위 등기부상의 거래가액인 1,700만원을 입금하였고, 원고는 2015. 9. 30. 이 법원 2015금제723호로 피고의 수령거부를 이유로 위 1,700만 원을 피고 앞으로 변제공탁하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑1 내지 9, 11, 13, 증인 F의 증언, 측량감정결과, 변론 전체의 취지

2. 말소등기청구 부분

가. 원고의 주장

임야를 대지로 전용하여 농업인 주택을 신축한 경우 5년이 경과하지 않으면 이 건토지상에 건물을 증축할 수 없고, 증축하기 위해서는 일반주택으로 변경하여야 하는데 이때는 시간이 많이 소요될 뿐 아니라 감면받았던 전용부담금, 법정부담금 등을 모두 반환하여야 하며 원고가 개발 중인 원고 소유의 G 임야와 이 사건 임야에 접하는 부분에 6미터 이상의 도로를 개설하여야 하기에 원고는 외딴곳에 살아 유일한 이웃인 피고에게 부탁하여 이 사건 임야에 관한 소유권등기를 피고 앞으로 이전하고 일반주택을 소유하고 있던 피고의 명의로 증축신고를 받아 원고 소유의 건물을 증축하기로 합의하고 이 사건 소유권이전등기를 마쳤음에도 원고가 이 사건 임야에 대하여 토목공사를 마치자 흑심이 생긴 피고는 위와 같이 일방적으로 등기의 방편상 원고가 형식적으로 기재해놓은 매매대금을 입금하더니 소유권을 주장하고 나섰는바, 이 사건 소유권이전등기는 명의신탁약정 내지 통정허위표시에 의하여 마쳐진 것이므로 말소되어야 한다.

나. 판단

원피고 쌍방의 이 사건 도중의 진술내용(원고 : 2015. 2. 27.자 부동산매매계약서 작성당시 이 사건 토지 중 E 뒷부분을 원고가 피고에게 팔기로 한 것은 맞지만 금액에 관하여 합의가 되지도 않았고 90평으로 면적이 확정된 것도 아니었다. 2015. 4.경 식당에서 만나 원고가 평당 50만원을 제의했더니 피고는 평당 30만원을 제의했다. 피고 : 식당에서 만난 시점은 2015. 5~6.경인 것 같고 당시 원고는 피고가 제의한 30만원을 오케이 했다가 3일쯤 뒤에 다시 원고의 처 이야기를 꺼내면서 다른 토지 매수인들이 반발할 우려가 있다는 등의 이유로 곤란하다고 하였다. 원고 : 그때 합의가 되었다면 왜 피고는 그때 평당 30만원을 입금하지 않았는지 알 수 없다. 2015. 9. 9.경 피고가 원고에게 입금했으니 통장을 확인해보라고 하기에 확인해보니 등기의 방편상 임의로 기재한 액수를 입금해놓았다. 피고 : 당시 원고는 피고에게 돈은 천천히 주면 된다고 하였고 그렇게 하여 죽 오다가 2015. 추석무렵에 원고가 피고에게 형님 평당 80만원에 내놓았습니다 라고 하기에 피고가 그렇게 돈을 입금한 것이다.), 원고의 의뢰로 이 사건 임야에 토목공사를 한 증인 F의 증언 내용(이 사건 임야는 원고가 개발 중인 G 임야의 진입로로 사용할 수 없고, 원고 집이나 피고 집, 그 두 집만이 이용가능한 땅이다. 위 토목공사 당시 증인이 피고의 처에게 "사모님 이 땅 잘 샀습니다. 4용지에 그림을 그려가지고 장독대, 펜스, 화단을 어떻게 꾸밀 것인지 생각해 두시는 것이 좋겠습니다."라고 말한 적이 있다), 위 토목공사의 내용 및 비용에 관한 원고의 주장내용(평탄 작업 및 석축작업 등 합계 1,500만원)과 공사시기에 관한 위 F의 진술내용(증언 : 2015. 4.6. 중순까지 토목공사하고 1,500만원 정도 받았다. 진술서 : 2015. 5. 31.경 공사 착수하여 2015. 6. 30.경 완성하고 1,500만원을 받았다), 원고가 이 사건 임야 전체에 대하여 피고 앞으로 이 사건 소유권이전등기를 마친 다음 이 사건 임야 전체와 피고의 대지를 대지위치로 하고 피고를 건축주로 하는 이 사건 증축신고를 하여 구미시장으로부터 수리를 받은 후 이에 기하여 이 사건 임야 전체에 대하여 평탄작업을 마치고 원고 소유의 대지 뒤편과 피고 소유의 대지 뒤편의 경계 부분에 석축을 쌓고 원고 소유의 대지 뒤편에 증축할 건물의 기초공사를 실시한 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 소유권이전등기 당시 원고는 피고에게 이 사건 임야 중 피고 소유의 위 E 대지에 접하는 부분을 매도하되 구체적인 면적은 위 경계부분에 석축공사를 마침으로써 확정하고 구체적인 대금은 피고가 원고의 증축을 위하여 건축주 명의를 대여하는 등 편의를 제공한 점을 감안하여 시세보다 저렴하게 하되 향후 면적이 확정된 시점에 합의하여 정하기로 하며, 소유권이전등기는 위 증축신고의 대지위치와 맞추기 위하여 실제로 증축을 할 원고 소유의 위 D 대지에 접하는 부분까지 포함하여 마치기로 합의하였다.고 봄이 타당하다. 피고가 일방적으로 등기부상의 거래가액을 입금한 것은 도리어 위 합의의 취지에 반하여 평당 80만원에 내놓았다는 원고의 말 때문이었던 것으로 보이는바, 그 이전에 위 석축공사가 완료되어 위 도면 표시 ㄱ 부분으로 구체적인 면적이 확정된 이상 둘 사이에 남은 것은 매매대금을 확정하는 일뿐인데, 위 합의에 기하여 이점에 관하여 성실히 협상을 하여야 할 의무가 있는 원고가 피고의 협상요구에 불응한다고 하여 계약이 불성립으로 귀착된다거나 성립된 계약이 무효화한다고 볼 수는 없고, 이와 같은 경우에는 합의의 내용을 둘러싼 제반사정을 종합하여 상당하다고 볼 수 있는 액수로 매매대금이 확정된다고 보아야 할 것이다. 앞서 본 원피고의 가격절충내 용(평당 30만원[2,400만원] ~ 50만원[4,000만원), 이 사건 임야 중 ㄱ 부분에 대한 시가감정결과 [토목공사가 완성된 택지후보지 형태의 잡종지 상태로 평가할 경우(가격 시점 2016. 7. 13.) 거래사례비교법에 의하면 28,090,000원(㎡당 106,000원), 공시지가기 준법에 의하면 26,235,000원(㎡당 99,000원), 피고는 위 합의에 기하여 명의신탁으로 인한 형사처벌 등의 불이익을 각오하고 ㄴ 부분에 관하여서까지 소유권이전등기를 넘겨받고 원고의 편의를 위하여 자신의 위E 대지를 함께 대지위치로 하는 이 사건 증축신고에 관하여 건축주 명의를 대여하는 등 시세보다 저렴하게 매수하기 위해 원고에게 약속한 행위는 전부 이행한 점, 한편 원고는 이 사건 소 제기를 통하여 불법적 편익을 포기하기로 하였고 위 ㄱ 부분에도 평탄작업 등 상당한 비용과 노력을 투입한 것으로 보이는 점 등을 모두 종합하여 보면, 그 액수는 3,000만원 정도라고 봄이 상당하다. 결국 이 사건 소유권이전등기 중 ㄱ 부분에 관한 것은 위와 같이 확정된 매매계약에 터잡은 것이므로 원고는 이 부분에 대하여는 말소등기절차의 이행을 구할 수 없고, ㄴ 부분에 관한 것은 탈법행위를 목적으로 한 명의신탁약정에 기한 것이므로 피고는 원고에게 그 말소등기절차를 이행할 의무가 있다.

3. 증축신고 관련 청구부분

가. 원고의 주장

피고의 명의로 이루어진 이 사건 증축신고는 그 대지인 이 사건 임야가 피고의 소유인 것을 전제로 하여 수리된 것인데 이 사건 임야에 관한 피고 명의의 소유권등기는 말소되어야 하므로 결국 원고는 이 사건 임야의 소유자로서 피고를 상대로 수리요건을 충족하지 못하게 된 이 사건 증축신고의 취소절차를 이행하거나 위 취소절차의 이행에 동의하라고 청구할 권원이 있다.

나. 판단

우선 증축신고의 취소절차를 이행하라는 것은 원고가 증축신고의 취소신청을 하는데 대하여 피고가 동의의 의사표시를 하라는 것과 같은 말이므로 청구취지 나.항과 다. 항을 묶어서 판단한다(만일 청구취지 나.항은 피고가 직접 관청에 나가서 구두 또는 서면으로 증축신고의 취소신청을 하라는 취지라면 이는 강제집행이 불가능한 행위인 의사, 표시를 내용으로 하는 것일 뿐 아니라 그러한 피고의 의사표시에 갈음하는 판결을 받아서 스스로 관청에 제출하기만 하면 별도의 집행이 없어도 소기의 목적을 달성할 수 있으므로 그러한 판결이 필요하지도 않다. 구미시청은 원고의 신청에 대하여 피고의 동의를 갈음하는 판결을 받아도 피고의 동의가 없으면 취소할 수가 없다는 내용의 회신을 하였으나 이는 고려할 가치가 없는 말이라 하겠다.). 원고가 이 사건 증축신고의 취소신청을 하고 여기에 피고가 동의를 한다고 하여 이 사건 임야에 대한 원고의 소유권 행사가 방해되거나 방해될 우려가 있다고 볼 여지는 없다. 이 사건 증축신고가 수리됨으로써 발생하는 법률적 효과는 순전히 공법적인 것으로서 건축법령이 공익을 위하여 일반적으로 금지해놓은 증축의 자유를 회복하는 것에 불과하기 때문이다. 만일 피고가 이 사건 증축신고에 터잡아 실제로 증축행위를 하거나 그러한 행위를 할 태세를 보임으로써 이 사건 임야에 대한 원고의 소유권행사를 방해하거나 방해할 우려가 있다면 피고를 상대로 하여 직접 그러한 행위의 금지를 구하면 족한 것이지 이 사건 증축신고의 효력을 없애는 간접적인 방법으로 권리구제를 도모하도록 할 이유가 없다. 더구나 이 사건 증축신고로 인하여 증축의 자유를 누려온 것은 원고에게 건축주 명의만 빌려준 피고가 아니라 원고 자신이었으므로 자신의 증축행위가 이 사건 임야에 대한 자신의 소유권 행사에 방해가 된다면 스스로 증축행위를 그만두거나 그동안 자신이 생성해놓은 증축구조물을 스스로 제거하면 될 일이지 피고로 하여금 이 사건 증축신고의 취소절차를 이행하도록 할 필요는 더더욱 없을 것이다.

원고가 구미시에서 회신한 바와 같이 이 사건 증축신고에 터잡아 기왕에 공사를 진행한 부분을 모두 철거하여 원상으로 복구하고 이 사건 임야에 대한 소유권등기를 회복한 다음 원고를 건축주로 한 새로운 건축행위를 신청할 경우 이 사건 증축신고의 존재를 이유로 내세워 이를 거부할 것으로 볼 만한 근거도 찾아볼 수 없다. 이 사건 증축신고로 인하여 원고의 소유권행사에 지장이 발생할 우려가 있는 물건은 이 사건 임야가 아니라 원고가 증축에 의하여 완성될 건물일 것이다. 이 사건 증축신고의 내용에 비추어 볼 때 원고가 기초공사까지 진행한 건물은 기존의 농업용 주택을 수평으로 넓히거나 수직으로 높힌 것이 아니라 별동의 주택으로서 구조상 이용상 독립된 건물일 것으로 보이는데 이 경우 소유권은 위 건물을 만들어 낸 원고가 원시취득하는데도 소유권등기는 건축물대장을 기초로 하여 이루어지는 관계상 건축주인 피고 명의로 보존될 것이기 때문이다. 그러나 이 경우에도 이 사건 증축신고는 위 건물의 공법상의 적법성을 뒷받침해주는 것에 불과할 뿐 소유권귀속과는 아무런 상관이 없다. 단지 그 내용 중 건축주 명의를 피고로부터 원고에게로 변경하는 점에서만 원피고 사이의 소송을 통하여 구제할 이익이 있을 뿐이다(건축 중인 건물을 양도한 자가 건축주 명의변경에 동의하지 아니한 경우에 양수인으로서는 그 의사표시에 갈음하는 판결을 받을 필요가 있다고 한 대법원 2012다23863 판결, 건축 중의 건축허가서 상의 건축주 명의나 준공 후의 건축물대장상 소유자 명의만 신탁해놓은 상태에서는 등기부상 소유자 명의를 신탁한 경우와 달리 건축주명의나 소유자등록을 회수하기 전이라도 신탁해지 의사표시만으로도 대외적으로도 소유권변동의 효력이 생긴다고 한 대법원 87다카2459 판결 등 참조).

따라서 이 부분 청구는 부적법하다.

3. 결론

따라서 증축신고 관련 청구 부분 소는 각하하고, 말소등기청구 중 위 인정범위 내의 것은 이유 있어 인용하며 그 나머지는 이유 없어 이를 기각한다.

판사이상헌