도시정비법상 조시환경정비사업의 시행자

도시환경정비구역 내 토지 등 소유자는 도시정비법상 사업시행인가를 받기 이전에도 사업시행자의 지위를 가질 수 있다 할 것이지만, 언제나 그러한 지위를 가지는 것은 아니고 정비구역내 토지 등 소유자 5분의4 이상의 동의를 얻어 규약을 작성함으로써 도시환경정비사업을 시행할 수 있는 최소한의 요건을 갖추게 되는 시점 이후에 비로소 시행자가 된다고 봄이 상당함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

피고가 2009. 9. 18 원고에 대하여 한 2007년도 귀속 양도소득세 경정청구 거부처분 을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1995. 12. 18. ○○ ○○구 ○○동 68-2 대 50.1㎡ 및 그 지상 목조 기와지붕 단층 주택 39.67㎡(이하, 토지 및 건물을 합하여 '이 사건 부동산'이라 한다)를 취득하였다가, 2007. 5. 31 경 소외 ◇◇원 주식회사(이하, '소외 회사'라 한다)에게 이를 양도하였다.

나. 원고는 2007. 7. 27. 피고에게 이 사건 부동산의 양도에 따른 2007년도 귀속 양도소득세 예정신고 및 납부를 하면서 이 사건 부동산의 실지거래가액을 기준으로 산정한 양도소득세 102,985,470원(과세표준금액 350,356,391원)을 신고, 납부하였다.

다. 원고는 그 후 2009. 8. 11. 피고에게 원고가 도시 및 주거환경정비법(2007. 12 21. 법률 제8785호로 개정되기 전의 것, 이하 '도시정비법'이라 한다)상 정비구역 내에 있는 이 사건 부동산을 사업시행자인 소외 회사에 양도하였으므로 조세특례제한법 (2007. 12. 31. 법률 제8827호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제77조(이하, '이 사건 과세특례규정'이라 한다)에 기하여 양도소득세액을 감면받을 수 있다는 이유로 양도소득세액을 10% 감면해 달라는 취지의 경정청구를 하였다.

라. 이에 피고는 2009. 9. 18 원고에 대하여 원고가 소외 회사에 이 사건 부동산을 양도할 당시 소외 회사는 공익사업시행자로 인가받지 못하여 이 사건 과세특례규정의 적용대상이 아니라는 이유로 원고의 경정청구를 거부하는 이 사건 처분을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증(가지번호 포함), 을 제1 내지 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고 주장 요지

도시정비법상 사업시행인가를 받기 전의 사업시행자도 이 사건 과세특례규정상의 사업시행자라고 볼 수 있어 도시정비법상 도시환경정비사업 시행자인 소외 회사가 사업시행인가를 받기 전에 소외 회사에 위 도시환경정비구역 내에 있는 이 사건 부동산을 양도한 원고에게도 이 사건 과세특례규정이 적용됨에도 이와 달리 보고 한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관련 법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

(1) 이 사건 부동산이 속한 ○○ ○○구 ○○동 92 일대 57,124㎡는 1979. 11. 22. 건설부고시 제428호로 ○○구역 도시환경정비구역으로 지정되었다.

(2) 위 도시환경정비구역 내에서 도시환경정비사업을 시행할 목적으로 이 사건 부동산에 관한 소유권 등 위 도시환경정비구역 내 토지 등의 소유권을 취득한 소외 회사는 2007. 12. 24 위 도시환경정비구역 중 위 부동산을 포함한 지역을 ○○구역 제 12-16 지구 도시환경정비구역(이하, '이 사건 도시환경정비구역'이라 한다)으로 지정할 것을 제안하였고, 2008. 11. 13 ○○시 고시 제2008-409호로 ○○ ○○구 ○○동 92 일대 14,225.3㎡가 이 사건 도시환경정비구역으로 변경 지정되었다.

(3) 2008. 12. 1.부터 2009. 2. 23 까지 이 사건 도시환경정비사업과 관련한 환경영향평가, 교통영향평가, 문화재 지표조사 등이 마쳐진 다음 소외 회사는 2009. 3. 17. ○○시 ○○구청장에게 위 도시환경정비사업에 대한 사업시행인가를 신청하였고, ○○구청장은 같은 해 5. 22 위 사업시행을 인가하고 이를 ○○시 ○○구 고시 제2009-27호로 고시하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증(가지번호 포함). 을 제1 내지 3호증 의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

(1) 이 사건 과세특례규정에 의하면, 양도일 등으로부터 소급하여 2년 이전에 취득한 도시정비법상 정비구역 내의 토지 등을 2009. 12. 31. 이전에 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 10에 상당하는 세액을 감면하도록 규정하고 있으나, 위 과세특례규정을 포함한 조세특례제한법에서 사업시행자 에 대하여 별도로 정의규정을 두고 있지 않고, 도시정비법 제2조 제8호는 '사업시행자 라 함은 정비사업을 시행하는 자를 말한다'고 규정하고 있을 뿐 그 외 시행인가를 받은 사업자만을 사업시행자로 본다는 명문의 규정을 두고 있지는 않다.

따라서 이 사건 과세특례규정상의 사업시행자를 도시정비법상 사업시행인가를 받은 사업시행자만을 의미하는 것으로 볼 것인지 아니면 사업시행인가를 받지 않은 사업시행자도 포함하는 것으로 볼 것인지 여부 및 도시정비법상 사업시행인가를 받지 않은 사업시행자도 포함하는 것으로 본다면 토지 등 소유자가 어느 시점에 도시환경정비사업의 사업시행자 지위를 취득하는 것인지 등이 문제된다.

(2) 살피건대, ① 이 사건 과세특례규정 제l항 제2호는 양도소득세 감면대상인 소득으로 '도시정비법에 의한 정비구역 안의 토지 등을 동법에 의한 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득'이라고만 규정하여 위 '사업시행자'가 인가받은 사업시행자인지 여부에 관하여 명백히 규정하고 있지 아니하고, 도시정비법도 사업시행자를 정비사업을 시행하는 자를 말한다고 규정하고 있을 뿐(제2조 제8호) 사업시행자로 인정되기 위한 요건으로 사업시행인가를 받아야 된다는 규정을 두고 있지 아니한 점.② 도시정비법상 정비구역 내의 부동산이 사업시행자에게 양도되는 경우 양도소득세를 감연함으로써 양도가액에 관한 의사결정권한이 상당히 제한된 상태에서 양도할 수밖에 없는 납세자의 세부담을 완화함과 동시에 공익사업의 원활한 시행을 도모하고자 하는 이 사건 과세특례규정의 입법 취지에 비추어 도시환경정비구역으로 지정된 후 정비구역 내에서 사업시행을 하는 사업시행자로서 그 후 실제 사업시행인가를 받은 이상 사업시행인가 이전에 사업시행에 협조하여 토지를 양도한 자에게 사업시행인가 이후에 양도한 자에 비하여 더 불리하게 이 사건 과세특례규정을 특별히 배제하여야 할 합리적 이유가 있다고 보이지 않는 점.③ 도시정비법 제28조 제1항은 사업시행자는 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 사업시행계획 등을 첨부하여 시장 ・ 군수로부터 사업시행인 가를 받도록 규정하고 있는데, 이는 사업시행인가를 받기 전에도 사업시행자로 될 수 있음을 전제로 한 규정으로 보이고, 또한 도시정비법 제8조 제3항은 도시환경정비사업은 조합 또는 토지 등 소유자가 시행하거나 조합 또는 토지 등 소유자가 조합원 또는 토지 등 소유자의 과반수의 통의를 얻어 시장 ・ 군수, 주택공사 등 일정한 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행할 수 있도록 규정하고 있고 도시정비법 제8조 제4항은 시장 ・ 군수는 천재 ・ 지변 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때 등에 해당하는 경우 시장 ・ 군수가 직접 정비사업을 시행하거나 시장 ・ 군수가 토지 등 소유자로서 대통령령이 정하는 일정한 요건을 갖춘 자 또는 주택 공사 등을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있도록 규정하고 있어 행정청으로부터 사업자지정을 받지 않더라도 도시환경정비사업을 시행할 수 있는 점 (이 경우 사업시행인가는 그 이전부터 토지소유권을 취득하고 사업시행계획서를 작성하는 등으로 정비사업을 수행해오고 있던 사업시행자를 그대로 승인하고 확정하는 효과만을 가질 뿐, 사업시행자가 아니었던 자를 비로소 사업시행자로 지정하는 효과가 있다고는 할 수 없다). ④ 도시환경정비구역으로 지정되면 이로써 대상구역의 위치와 면적이 확정되어 토지 등 소유자(도시정비법 제2조 제9호)의 범위가 확정되는 한편, 정비구역 안에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건을 쌓아놓는 행위 등 대통령령이 정하는 행위를 하고자 하는 자는 시장 ・ 군수의 허가를 받아야 하는 등 권리행사에 여러 가지 제약이 따르게 되는바, 이러한 상황에서 사업시행인가를 받기 전에 정비구역 내에서 실제 사업시행을 한 자를 이 사건 과세특례규정상 사업시행자로 보더라도 이 사건 과세특례규정의 입법취지를 벗어날 위험이 없는 점.⑤ 정비사업의 시행을 위하여 사업시행인가를 받아야 하지만 정비사업의 시행자체는 그 전단계로 정비구역의 지정이 선행되어야 하고 그 후 사업시행인가 이 전 단계에서도 필요적으로 사업시행계획서의 작성이나 토지소유권의 취득 등이 요구될 뿐만 아니라 건축물에 대한 건축위원회의 심의 등을 거칠 것이 요구되는 점.⑥ 한편, 앞에서 본 바와 같이 도시환경정비사업의 경우 주택재개발사업이나 주택재건축사업과는 달리 조합이나 조합원의 동의를 얻은 자만이 시행할 수 있는 것이 아니라 토지 등 소유자도 시행할 수 있고(도시정비법 제8조 제3항, 제13조 제1항 단서). 이러한 도시환 경정비사업의 사업시행자로서의 토지 등 소유자는 도시환경정비사업상 각종 처분의 상대방이나 도시환경정비사업조합의 구성원으로서의 토지 등 소유자와는 구별되어[도시정비법 시행령(2008. 7. 29. 대통령령 제20947호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제41조 제4항 제3호] 구성원의 내부적 관계를 규율하기 위하여 규약을 작성하고 총회를 개최하여 의사를 결정하며 비용부담에 관한 사항을 정하는 등(도시정비법 제2조 제11호, 동법 시행령 제41조 제2항 13호, 제4항) 도시환경정비사업조합과 유사한 기능을 수행하는 점.⑦ 도시정비법 제16조 제1항은 조합이 도시환경정비사업의 시행자가 되는 경우에 조합의 설립요건으로 토지 등 소유자 5분의 4 이상의 동의를 얻을 것을 규정하고 있으므로(2007. 12. 21. 토지 등 소유자 4분의 3 이상의 동의를 받아야 하는 것으로, 2009. 2. 6 토지 등 소유자 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 하는 것으로 도시정비법이 각 개정되었다) 사업시행자인 토지 등 소유자가 규약을 제정하기 위해서도 토지 등 소유자 5분의 4 이상의 동의를 얻어야 한다고 보아야 할 것인 점.⑧ 조합을 설립하여 정비사업을 시행하는 경우 조합이 설립되기 전의 조합설립추진위원회는 이 사건 과세특례규정상 사업시행자로 볼 수 없는 점 (대법원 2005. 10. 28. 선고 2003두13892 판결 참조) 등에 비추어 보면, 도시환경정비 구역 내 토지 등 소유자는 도시정비법상 사업시행인가를 받기 이전에도 사업시행자의 지위를 가질 수 있다 할 것이지만 언제나 그러한 지위를 가지는 것은 아니고 정비구역 내 토지 등 소유자 5분의 4 이상의 동의를 얻어 규약을 작성함으로써 도시환경정비사업을 시행할 수 있는 최소한의 요건을 갖추게 되는 시점 이후에 비로소 도시정비법상 도시환경정비사업의 시행자가 된다고 봄이 상당하다 할 것이다. 그리고 이와 같은 사업시행자의 요건은 과세감면요건에 관한 것이므로 과세감면을 구하는 자에게 그 입증책임이 있다 할 것이다.

(3) 돌이켜 이 사건에 대하여 보건대, 앞에서 본 바와 같이 원고가 소외 회사에 이 사건 부동산을 매도하기 전에 이미 이 사건 부동산을 포함한 ○○ ○○구 ○○동 92 일대가 ○○구역 도시환경정비사업구역이 지정되어 있었으나, 나아가, 원고가 소외회사에 이 사건 부동산을 매도하기 전에 이미 소외회사가 ○○구역 도시환경정비사업구역 내 토지 등 소유자 5분의 4 이상의 동의를 얻어 도시환경정비사업을 시행하기 위한 규약을 작성하여 도시환경정비사업을 시행할 수 있는 최소한의 요건을 갖추었는지 여부에 관하여는, 갑 제1 내지 3호증(가지번호 포함)의 각 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 소외 회사가 원고로부터 이 사건 부동산을 취득할 무렵 이미 도시정비법 및 이 사건 과세특례규정상 사업시행자의 지위를 취득하였음을 전제로 한 원고의 위 주장은 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로, 이를 기각하기로 한다.