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서울행정법원 2010. 11. 29. 선고 2010구단10771 판결
도시환경정비사업의 시행자에게 양도한 토지의 감면요건[국승]
전심사건번호

조심2009서1077 (2009.03.31)

제목

도시환경정비사업의 시행자에게 양도한 토지의 감면요건

요지

도시환경정비구역 내 토지 등 소유자는 도시정비법상 사업시행인가를 받기 이전에도 사업시행자의 지위를 가질 수 있다 할 것이지만 언제나 그러한 지위를 가지는 것은 아니고 정비구역 내 토지 등 소유자 5분의 4 이상의 동의를 얻어 규약을 작성함으로써 도시환경정비사업을 시행할 수 있는 최소한의 요건을 갖추게 되는 시점 이후에 비로소 도시정비법상 도시환경정비사업의 시행자가 된다고 봄이 상당함

결정내용

결정 내용은 붙임과 같습니다.

주문

1.원고의 청구를 기각한다.

2.소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지

피고가 2009. 6. 30. 원고에게 한 2007년 귀속 양도소득세 경정청구 거부처분을 취소한다.

이유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2002. 9. 26. ○○ ○○구 ○○동 25-5 대 62.8㎡와 그 지상의 건물(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)을 취득하였다가 2007. 7. 9. △△원 주식회사(이하 '소외 회사'라 한다)에 매도하고 같은 해 11. 2. 소외 회사 명의로 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

나. 원고는 2007. 12. 27. 피고에게 이 사건 부동산의 양도에 따른 2007년도 귀속 양

도소득세 예정신고 및 납부를 하면서 이 사건 부동산의 양도소득세로 305,226,792원을 신고납부 하였다가, 2009. 6. 22. 피고에게 원고가 도시 및 주거환경정비법(2007. 12. 21. 법률 제8785호로 개정되기 전의 것, 이하 '도시정비법'이라 한다)상 정비구역 내에 있는 이 사건 부동산을 사업시행자인 소외 회사에 양도하였으므로 조세특례제한법(2007. 12. 31. 법률 제8827호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제77조(이하 '이 사건 과세특례규정' 이라 한다)에 기하여 양도소득세액을 감면받을 수 있다는 이유로 274,704,113원으로 양도소득세액을 감면해 달라는 취지의 경정청구를 하였다.

다. 이에 피고는 2009. 6. 30. 원고에 대하여, 원고가 소외 회사에 이 사건 부동산을 양도할 당시 소외 회사는 공익사업시행자로 지정되지 아니하여 이 사건 과세특례규정 의 적용대상이 아니라는 이유로 원고의 경정청구를 거부하는 이 사건 처분을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사설, 갑 제1, 5호증, 을 제1호증, 을 제2호증의 1, 2, 3, 을 제3 호증의 1 내지 5의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

도시정비법상 사업시행인가를 받기 전의 사업시행자도 이 사건 과세특례규정상의 사업시행자라고 볼 수 있어 도시정비법상 도시환경정비사업 시행자인 소외 회사가 사업시행인가를 받기 전에 소외 회사에 위 도시환경정비구역 내에 있는 이 사건 부동산을 양도한 원고에게도 이 사건 과세특례규정이 적용됨에도 이와 달리 보고 한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관련법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

(1) 이 사건 부동산이 속한 ○○ ○○구 ○○동 92 일대 57,124㎡는 1979. 11. 22. 건설부고시 제428호로 ○○구역 도시환경정비구역으로 지정되었다.

(2) 위 도시환경정비구역 내에서 도시환경정비사업을 시행할 목적으로 이 사건 부동산 등 위 도시환경정비구역 내 토지 등의 소유권을 취득한 소외 회사는 2007. 12. 24. 위 도시환경정비구역 중 이 사건 부동산을 포함한 지역을 ○○구역 제12-16지구 도시환경정비구역(이하 '이 사건 도시환경정비구역'이라 한다)으로 지정할 것을 제안하였고, 2008. 11. 13. ○○시 고시 제2008-409호로 ○○ ○○구 ○○동 92 일대 14,225.3㎡가 이 사건 도시환경정비구역으로 변경지정 되었다.

(3) 2008. 12. 1.부터 2009. 2. 23.까지 이 사건 도시환경정비사업과 관련한 환경영향평가, 교통영향평가, 문화재 지표조사 등이 마쳐진 다음, 소외 회사는 2009. 3. 17. ○○시 ○○구청장에게 위 도시환경정비사업에 대한 사업시행인가를 신청하였고, ○○시 ○○구청장은 같은 해 5. 22. 위 사업시행을 인가하고 이를 ○○시 ○○구 고시 제2009-27호로 고시하였다.

[인정근거] 갑 제2, 4호증, 을 제5, 7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

(1) 이 사건 과세특례규정에 의하면 양도일로부터 소급하여 2년 이전에 취득한 도시정비법상 정비구역 내의 토지 등을 2009. 12. 31. 이전에 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 10에 상당하는 세액을 감면하도록 규정하고 있으나, 위 과세특례규정을 포함한 조세특례제한법에서 사업시행자에 대하여 별도로 정의규정을 두고 있지 않고, 도시정비법 제2조 제8호는 '사업시행자라 함은 정비사업을 시행하는 자를 말한다'고 규정하고 있을 뿐 그 외 시행인가를 받은 사업자만을 사업시행자로 본다는 명문의 규정을 두고 있지는 않다.

따라서 이 사건 과세특례규정상의 사업시행자를 도시정비법상 사업시행인가를 받은 사업시행자만을 의미하는 것으로 볼 것인지 아니면 사업시행인가를 받지 않은 사업시행자도 포함하는 것으로 볼 것인지 여부 및 도시정비법상 사업시행인가를 받지 않은 사업시행자도 포함하는 것으로 본다면 토지 등 소유자가 어느 시점에 도시환경정비사업의 사업시행자 지위를 취득하는 것인지 등이 문제된다.

(2) 살피건대,① 이 사건 과세특례규정 제1항 제2호는 양도소득세 감면대상인 소득으로 '도시정비법에 의한 정비구역 안의 토지 등을 동법에 의한 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득'이라고만 규정하여 위 '사업시행자'가 인가받은 사업시행자인지 여부에 관하여 명백히 규정하고 있지 아니하고, 도시정비법도 사업시행자를 정비사업을 시행하는 자를 말한다고 규정하고 있을 뿐(제2조 제8호) 사업시행자로 인정되기 위한 요건으로 사업시행인가를 받아야 된다는 규정을 두고 있지 아니한 점,② 도시정비법상 정비구역 내의 부동산이 사업시행자에게 양도되는 경우 양도소득세를 감면함으로써 양도가액에 관한 의사결정권한이 상당히 제한된 상태에서 양도할 수밖에 없는 납세자의 세부담을 완화함과 동시에 공익사업의 원활한 시행을 도모하고자 하는 이 사건 과세특례규정의 입법취지에 비추어 도시환경정비구역으로 지정된 후 정비구역 내에서 사업시행을 하는 사업시행자로서 그 후 실제 사업시행인가를 받은 이상 사업시행인가 이전에 사업시행에 협조하여 토지를 양도한 자에게 사업시행인가 이후에 양도한 자에 비하여 더 불리하게 이 사건 과세특례규정을 특별히 배제하여야 할 합리적 이유가 있다고 보이지 않는 점,③ 도시정비법 제28조 제1항은 사업시행자는 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 사업시행계획 등을 첨부하여 시장 ・ 군수로부터 사업시행인가를 받도록 규정하고 있는데, 이는 사업시행인가를 받기 전에도 사업시행자로 될 수 있음을 전제로 한 규정으로 보이고, 또한 도시정비법 제8조 제3항은 도시환경정비사업은 조합 또는 토지 등 소유자가 시행하거나 조합 또는 토지 등 소유자가 조합원 또는 토지 등 소유자의 과반수의 동의를 얻어 시장 ・ 군수, 주택공사 등 일정한 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행할 수 있도록 규정하고 있고, 도시정비법 제8조 제4항은 시장 ・ 군수는 천재 ・ 지변 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때 등에 해당하는 경우 시장 ・ 군수가 직접 정비사업을 시행하거나 시장 ・ 군수가 토지 등 소유자로서 대통령령이 정하는 일정한 요건을 갖춘 자 또는 주택공사 등을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있도록 규정하고 있어 행정청으로 부터 사업자지정을 받지 않더라도 도시환경정비사업을 시행할 수 있는 점(이 경우 사업시행인가는 그 이전부터 토지소유권을 취득하고 사업시행계획서를 작성하는 등으로 정비사업을 수행해 오고 있던 사업시행자를 그대로 승인하고 확정하는 효과만을 가질 뿐, 사업시행자가 아니었던 자를 비로소 사업시행자로 지정하는 효과가 있다고는 할 수 없다), ④ 도시환경정비구역으로 지정되면 이로써 대상구역의 위치와 면적이 확정되어 토지 등 소유자(도시정비법 제2조 제9호)의 범위가 확정되는 한편, 정비구역 안에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건을 쌓아 놓는 행위 등 대통령령이 정하는 행위를 하고자 하는 자는 시장 ・ 군수의 허가를 받아야 하는 등 권리행사에 여러 가지 제약이 따르게 되는바, 이러한 상황에서 사업시행인가를 받기 전에 정비구역 내에서 실제 사업시행을 한 자를 이 사건 과세특례규정상 사업시행자로 보더라도 이 사건 과세특례규정의 입법취지를 벗어날 위험이 없는 점,⑤ 정비사업의 시행을 위하여 사업시행인가를 받아야 하지만 정비사업의 시행 자체는 그 전단계로 정비구역의 지정이 선행되어야 하고 그 후 사업시행인가 이전 단계에서도 필요적으로 사업시행계획서의 작성이나 토지소유권의 취득 등이 요구될 뿐만 아니라 건축물에 대한 건축위원회의 심의 등을 거칠 것이 요구되는 점,⑥ 한편, 앞에서 본 바와 같이 도시환경정비사업의 경우 주택재개발사업이나 주택재건축사업과는 달리 조합이나 조합원의 동의를 얻은 자만이 시행할 수 있는 것이 아니라 토지 등 소유자도 시행할 수 있고(도시정비법 제8조 제3항, 제13조 제1항 단서), 이러한 도시환경정비사업의 사업시행자로서의 토지 등 소유자는 도시환경정비사업상 각종 처분의 상대방이나 도시환 경정비사업조합의 구성원으로서의 토지 등 소유자와는 구별되어[도시정비법 시행령 (2008. 7. 29. 대통령령 제20947호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제41조 제4항 제3호] 구성원의 내부적 관계를 규율하기 위하여 규약을 작성하고 총회를 개최하여 의사를 결정하며 비용부담에 관한 사항을 정하는 등(도시정비법 제2조 제11호, 동법 시행령 제41조 제2항 13호, 제4항) 도시환경정비사업조합과 유사한 기능을 수행하는 점,⑦ 도시정비법 제16조 제1항은 조합이 도시환경정비사업의 시행자가 되는 경우에 조합의 설립요건으로 토지 등 소유자 5분의 4 이상의 동의를 얻을 것을 규정하고 있으므로 사업시행자인 토지 등 소유자가 규약을 제정하기 위해서도 토지 등 소유자 5분의 4 이상의 동의를 얻어야 한다고 보아야 할 것인 점,⑧ 조합을 설립하여 정비사업을 시행하는 경우 조합이 설립되기 전의 조합설립추진위원회는 이 사건 과세특례규정상 사업시행자로 볼 수 없는 점(대법원 2005. 10. 28. 선고 2003두13892 판결 참조) 등에 비추어 보면, 도시환경정비구역 내 토지 등 소유자는 도시정비법상 사업시행인가를 받기 이전에도 사업시행자의 지위를 가질 수 있다 할 것이지만 언제나 그러한 지위를 가지는 것은 아니고 정비구역 내 토지 등 소유자 5분의 4 이상의 동의를 얻어 규약을 작성함으로써 도시환경정비사업을 시행할 수 있는 최소한의 요건을 갖추게 되는 시점 이후에 비로소 도시정비법상 도시환경정비사업의 시행자가 된다고 봄이 상당하다 할 것이다.

(3) 이 사건에 돌아와 보건대, 앞에서 본 바와 같이 원고가 소외 회사에 이 사건 부 동산을 매도하기 전에 이미 이 사건 부동산을 포함한 ○○ ○○구 ○○동 92 일대가 ○○구역 도시환경정비사업구역이 지정되어 있었으나, 위에서 든 증거에 의하면 소외 회사는 이 사건 도시환경정비사업구역에 대한 사업시행인가를 받을 무렵에도 이 사건 도시환경정비사업구역 내 132필지 14,225.3㎡ 중 77필지(전체 필지 중 약 58.3%) 10,373.5㎡ (전체 면적 중 72.9%)만을 소유하고 있었던 사실을 인정할 수 있고 이러한 사실에 비추어 보면, 갑 제1 내지 4호증의 각 기재만으로는 원고가 소외 회사에 이 사건 부동산을 매도하기 전에 이미 소외 회사가 ○○구역 도시환경정비사업구역 내 토지 등 소유자 5분의 4 이상의 동의를 얻어 도시환경정비사업을 시행하기 위한 규약을 작성하여 도시환경정비사업을 시행할 수 있는 최소한의 요건을 갖추었다고 보기에는 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 소외 회사가 원고로부터 이 사건 부동산을 취득할 무렵 이미 도시정비법 및 이 사건 과세특례규정상 사업시행자의 지위를 취득하였음을 전제로 한 원고의 주장은 결국 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각한다.

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