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제목
주택 양도시 컨설팅용역대금 명목으로 받은 대금의 양도대금 해당 여부
요지
주택을 양도하면서 컨설팅용역계약을 체결하여 대금 중 일부를 컨설팅용역대금 명목으로 받았다고 하나, 컨설팅용역 제공 내용을 입증할 증거가 없어 동 용역대금을 주택 양도대금으로 본 처분은 적법함
관련법령
소득세법 제96조 (양도가액)
소득세법 제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지)
주문
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
청구취지
피고가 2007. 2. 14. 원고에 대하여 한 양도소득세 40,152,000원의 부과처분을 취소한다.
이유
1. 처분의 경위
가. 원고는 2004. 10. 13. 대구 ○○구 ○○동 ○○○ ○○하이츠 201호(이하 '이 사건 주택'이라 한다)를 임의경매에서 62,100,000원에 경락받았다.
나. 원고는 2005. 7. 25. 이 사건 주택 일대의 아파트 건립사업의 시행사인 주식회사 ○씨(이하 '(주) 지○'라 한다}의 부지 매입 대행업체인 주식회사 ○○피엠씨(이하 '○○피엠씨'라 한다)와 '용역기간 2004. 11. 30.부터 잔금지급시'까지로 정하고, 특약으로 '원고의 부동산 매각금액이 주위금액과 차액이 발생한 경우 전체 평균가의 차액을 용역비로 청산지급한다'는 내용의 부동산 컨설팅 용역계약서를 작성하였다.
다. 원고는 2005. 7. 26. ○○피엠씨와 이 사건 주택을 매매대금 70,000,000원 중 계약금 7,000,000원(사업대상부지 전체 면적에 지주들이 100% 날인 시), 중도금 7,000,000, 잔금 56,000,000원(사업 승인 후 15일 이내)을 지급하기로 하는 내용의 매매계약서를 작성하였다.
라. 원고는 이 사건 주택의 매매대금 및 용역비 명목으로 (주) ○씨로부터 2005. 7. 27. 14,000,000원, 2006. 1. 12. 54,000,000원, (주) ○씨의 다른 부지 매입 대행업체인 주식회사 ○○플랜(이하 '○○플랜'이라 한다)으로부터 2006. 1. 12. 66,920,000원을 예금계좌로 송금받고, 잔액 2,000,000원은 현금으로 수령하여 총 136,920,000원을 지급받았다.
마. 원고는 2006. 1. 12. (주) ○씨에게 이 사건 주택에 관한 소유권이전등기를 남겨주었고, (주) ○씨는 2006. 1. 27. 이 사건 주택에 관하여 주식회사 ○○부동산신탁(이하 '○○부동산신탁'이라 한다) 앞으로 신탁등기를 마쳤다.
바. 원고는 2006. 3. 17. 이 사건 주택에 대한 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하면서 양도가액을 70,000,000원, 취득가액을 62,100,000원으로 하여 양도소득세 879,120원을 신고ㆍ납부하였다.
사. 이에 피고는 2007. 2. 14. 원고에게 이 사건 주택의 양도가액을 136,920,000원으로 보아 양도소득세 40,152,000원을 부과하였다(이하 '이 사건 부과처분'이라 한다).
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 4, 6, 7호증, 을 제1호증의 1 내지 3, 을 제2호증의 1 내지 4, 을 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 이 사건 부과처분의 적법 여부
가. 원고의 주장
이 사건 주택의 양도가액은 매매계약서상의 70,000,000원이고, 원고가 지급받은 136,920,000원 중 66,920,000원은 원고의 용역비에 대한 대가로 받은 것인데, 피고가 양도가액으로 인정한 136,920,000원에서 원고가 용역비로 받은 돈은 제외되어야 한다.
나. 관계법령
소득세법 제96조 (양도가액)
소득세법 제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지)
다. 판단
(1) 소득세법(2006. 12. 30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것, 이하 '법'이라 한다) 제114조 제1항은 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정하고, 같은 조 제2항에서 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정하고, 같은 조 제4항에서 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 하나, 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국체청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정하고, 같은 법 제96조 제1항에서 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 '실지거래가액'이라 한다)에 의하고, 같은 조 제2항에서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의하며, 제6호에서 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우를 규정하고 있다.
(2) 인정사실
(가) 원고는 2005. 1. 15. 이 사건 주택 일대의 아파트건립사업의 시행사이던 ○○종합건설 주식회사(이하 '○○종합건설'이라 한다)와 이 사건 사업을 위한 부지 매입용역계약을 체결한 후, 2005. 3. 9. 및 2005. 3. 15. 이 사건 사업부지에 대한 토지이용계획확인서를 발급받았으며, 2005. 3. 20.부터 2005. 5. 10.사이에 걸쳐 이 사건 사업부지일대 부동산 소유자인 정○의, 한○수, 신○건, 김○경으로부터 자신 소유의 부동산을 ○○종합건설에 매도한다는 내용의 매도의향서를 받았다.
(나) 그 후 원고는 2005. 3. 15. (주) ○씨의 부지 매입 대행업체인 ○○피엠씨와 용역기간은 2005. 5. 15.까지, 용역비는 67,000,000원, 지급시기는 이 사건 주택의 매매대금의 지급과 동시에 지급하기로 한다는 내용의 용역약정서를 작성하였다.
(다) 다시 원고는 2005. 7. 25. ○○피엠씨와 '용역기간 2004. 11. 30.부터 잔금지급 시'까지로 정하고, 용역비에 대하여는 정하지 아니한 채 특약으로 '원고의 부동산매각금액이 주위금액과 차액이 발생한 경우 전체 평균가의 차액을 용역비로 청산지급한다'는 내용의 부동산 컨설팅 용역계약서를 작성하였다.
(라) 이 사건 주택과 같은 다세대주택의 건물면적이 동일한 ○○하이츠 401호의 소유자 이○진, ○○하이츠 102호의 소유자 최○필과 ○○피엠씨 사이에 원고와 마찬가지로 아래 표와 같이 매매계약서와 부지 매입 용역계약서가 작성되었고, 용역계약서에는 특약사항으로 '부동산 매각대금이 주위금액과 차이가 발생할 경우 전체 평균가의 차액을 용역비로 정산지급한다'는 조건이 명시되어 있다.
호실
소유자
양도일자
매매계약서
용역계약서
합계
102호
최○필
2006. 1. 12.
70,000,000원
70,000,000원
140,000,000원
401호
이○진
2005. 12. 30.
70,000,000원
70,000,000원
140,000,000원
위 소유자들이 피고에게 매매계약서상 매매대금을 양도가액으로 신고하자, 피고는 위 소유자들이 부지매입 용역을 제공한 사실이 없고, 용역계약의 특약사항에 비추어 위 용역비 상당의 금원은 명목상 용역비이지 실제로는 양도가액이라는 이유로, 매매계약서상 매매대금과 용역계약서상의 용역비의 합계금을 양도가액으로 하여 양도소득세를 부과하였다.
(마) 그리고 이 사건 주택과 같은 동에 속하고, 건물면적이 같은 ○○하이츠의 301호의 소유자 김○동과 같은 아파트 302호의 소유자 김○진은 아래 표와 같이 ○○피엠씨와 용역계약을 체결함이 없이 각 매매대금 190,000,000원에 매매계약을 체결하였고(피고에게 양도가액을 각 190,000,000원으로 양도소득세를 신고하였다), 이 사건 주택보다 면적이 작은 인근 대구 ○○구 ○○ ○○○빌라 201호의 소유자 안○성 역시 아래 표와 같이 위 주택에 대하여 ○○피엠씨와 매매대금 142,000,000원에 매매계약을 체결하였다(피고에게 양도가액을 142,000,000원으로 양도소득세를 신고하였다).
호실
소유자
계약일
매매계약서
용역계약서
301호
김○동
2005. 9. 8.
190,000,000원
없음
302호
김○진
2005. 9. 8.
190,000,000원
없음
○○○빌라 201호
안○성
2005. 7. 3.
142,000,000원
없음
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 6, 7호증, 갑 9호증의 2 내지 17, 갑 10호증의 1 내지 4, 을 제4 내지 9호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
(2) 판단
(가) 앞서 본 처분의 경위와 인정사실에 나타난 다음과 같은 사정, 즉 원고가 2005. 3. 15. ○○피엠씨와 용역대금 67,000,000원, 용역기간을 2005. 5. 15.까지로 정하여 용역계약서를 작성하였으나 그 용역계약서에 기재된 용역기간까지 용역대금을 전혀 받지 않은 점, 원고가 2005. 7. 25. ○○피엠씨와 새로 용역계약서를 작성하면서 용역비에 대하여 정하지 아니한 채 '원고의 부동산 매각금액이 주위금액과 차액이 발생한 경우 전체 평균가의 차액을 용역비로 청산지급'하기로 특약하고, 그 다음 날 ○○피엠씨와 이 사건 주택에 대하여 매매대금 70,000,000원으로 한 매매계약서를 작성한 점, 원고는 2005. 7. 25. ○○피엠씨와 새로 용역약정서를 작성한 이후 ○○피엠씨나 (주) ○씨, ○○플랜을 위하여 부동산컨설팅 용역을 제공하였다는 구체적인 자료를 제시하지 못하고 있는 점, 원고가 용역비 및 매매대금 명목으로 수령하였다고 주장하는 돈은 2005. 7. 26.자 매매계약을 체결한 이후에 전액 지급된 점, 원고가 지급받은 136,920,000원은 용역비와 매매대금으로 분리되지 아니한 채 원고 명의의 통장에 입금된 점 등에 비추어, 앞서 본 원고가 ○○종합건설, ○○피엠씨와 용역계약서를 작성하고, 이 사건 사업 부지의 토지소유자로부터 부동산매도의향서를 교부받거나 토지이용계약확인서 등을 발급받은 사실만으로는 원고가 ○○피엠씨 등을 위하여 부동산 컨설팅 용역을 제공하였다고 보기에 부족하고, 달리 이를 인정할 아무런 증거가 없다.
(나) 한편, 이 사건 주택과 같은 다세대주택인데가 그 건물면적이 동일한 주택의 소유자들인 최○필, 이○진도 ○○피엠씨와 매매계약을 체결하면서 원고와 마찬가지로 특약사항으로 '부동산 매각대금이 주위 금액과 차이가 발생한 경우 전체 평균가의 차액을 용역비로 정산지급한다'는 내용이 기재된 용역계약서를 추가로 작성하였고, 그 매매대금과 용역비 명목으로 지급받은 돈을 모두 합하면 각 140,000,000원인 점, 또한 이사건 주택과 같은 다세대주택인데다 그 건물면적이 동일한 주택의 소유자들인 김○동, 김○진은 자신들의 주택을 각 매매대금 190,000,000원으로 매매계약을 체결한 점, 이 사건 주택의 인근에 위치하며 이 사건 주택보다 건물면적이 작은 ○○○빌라 201호의 매매대금이 142,000,000원인 점 등을 아울러 보면 이 사건 주택에 대한 실지거래가액은 2005. 7. 26.자 매매계약상의 매매대금 70,000,000원이 아니라, 원고가 (주) ○씨 및 ○○플랜으로부터 매매대금 및 용역비 명목으로 지급받은 136,920,000원이라고 할 것이다.
(다) 따라서, 원고가 2006. 3. 17. 이 사건 주택에 대한 양도소득세를 신고ㆍ납부하기 위하여 신고한 실지거래가액인 70,000,000원은 사실과 다른 경우에 해당하므로, 피고는 소득세법 제114조 제4항 단서에 따라 실지거래가액을 확인하여 그 확인된 가액인 136,920,000원을 양도가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정할 수 있다할 것이어서, 이에 따른 이 사건 부과처분은 적법하다.
3. 결론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유가 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.