분할 전 토지를 취득한 후 1년 이내 단기양도한 것으로 볼 수 있는지 여부

원고가 경락전에 도시계획에 따른 도로개설 계획을 알고 있었다고 보아지므로. 분할전 토지를 취득한 것은 단기매매차익을 목적으로 거래한 경우에 해당됨

소득세법 제96조 양도가액

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

제1심 판결을 취소한다. 피고가 2006. 6. 10. 원고에 대하여 한 2003년 귀속 양도소득세 269,187,540원의 부과처분을 취소한다.

이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는 제1심 판결 이유와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조에 의하여 이를 인용한다.

따라서 제1심 판결은 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[수원지방법원2007구합1997 (2008.01.16)]

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2006. 6. 10. 원고에 대하여 한 2003년 귀속 양도소득세 269,187,540원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2003. 6. 12. 수원지방법원 2001타경○○○○○호 임의경매절차의 매각기일에서 분할 전 ○○시 ○○면 ○○리 산7 임야 37,942㎡(이하 '분할 전 토지'라고 한다)의 최고가매수인이 되었고, 2003. 8. 18. 매각대금을 완납하고 소유권을 취득하였다.

나. 분할 전 토지는 2003. 10. 9. 경 같은 리 산 7-4 임야 14,242㎡(이하 '이 사건 토지'라고 한다), 같은 리 산 7 임야 19,638㎡, 같은 리 산 7-3 임야 4,062㎡로 분할되었는데, 그 중 이 사건 토지는 죽전-동백 간 대로 2-15호선 도로개설을 위한 용인도시계획시설(도로)사업의 부지에 편입되었고, 원고는 2003. 12. 6. 사업시행자인 한국토지공사에게 이 사건 토지를 대금 1,538,136,000원에 협의양도하였다.

다. 원고는 2004. 3. 2.경 이 사건 토지의 협의양도와 관련하여 피고에게 기준시가에 의하여 양도소득세를 신고 · 납부하였다. 그 후 피고는 2006. 6. 10. 원고가 단기매매에 따른 시세차익을 취할 목적으로 분할 전 토지를 취득한 후 1년 이내에 양도한 것으로 보아 취득 및 양도 당시의 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 원고에게 2003년 귀속 양도소득세 269,187,540원을 결정 · 고지하는 이 사건 처분을 하였다.

라. 원고는 2006. 8. 30. 이 사건 처분에 불복하여 국세심판을 청구하였으나, 2006. 11. 28. 기각결정을 받았고, 이에 따라 2007. 2. 27. 이 사건 소를 제기하였다.

[인정근거] : 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 갑 제3, 25호증, 을 제1호증의 1, 2, 을 제5호증의 1 내지 3, 을 제7호증의 각 기재, 변론의 전취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장의 요지

원고는 전원형 고급빌라를 신축하기 위하여 분할 전 토지를 낙찰받았고, 실제로 분할 전 토지에 빌라를 신축 · 분양하는 사업을 추진하던 중, 2003. 8. 28. 일간신문에 한국토지공사의 보상계획이 공고됨에 따라 비로소 이 사건 토지가 한국토지공사에 협의양도되면서 부득이 빌라 신축 · 분양사업도 중단되었는바, 이와 같은 이 사건 토지의 취득 또는 양도의 경위 등에 비추어 볼 때, 원고가 단기매매차익을 목적으로 분할 전 토지를 취득한 것이 아니고, 따라서 이와 다른 전제에 선 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

■ 소득세법 (2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것)

제96조양도가액

①제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

②제94조제1항제3호 및 제4호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액에 의한다.

④제1항제4호의 규정을 적용함에 있어서 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다) 등 부득이한 사유로 취득후 1년 이내에 양도하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 기준시가에 의할 수 있다.

■ 소득세법 시행령

제162조의2 (양도가액)

④ 법 제96조제4항의 규정을 적용함에 있어서 상속에 의하여 취득한 부동산을 취득후 1년 이내에 양도하는 경우 또는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다) 등 부득이한 사유로 인하여 취득후 1년 이내에 양도하는 경우로서 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 때에는 제176조의2제5항의 규정에 의한 자문을 거쳐 기준시가에 의할 수 있다.

다. 인정사실

아래 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제4호증의 1, 2, 갑 제 6, 12, 13호증, 갑 제14호증의 1, 2, 갑 제15호증, 갑 제16호증의 1, 2, 갑 제17, 18호증, 갑 제19호증의 1, 2, 갑 제20호증의 1, 2, 갑 제21호증의 1, 2, 갑 제23 내지 27호증, 갑 제28호증의 1, 2, 갑 제29호증의 1, 2, 갑 제 30호증의 1, 2, 갑 제31호증의 1, 2, 갑 제32호증의 1내지 3, 을 제2호증, 을 제3호증의 1, 2, 을 제8호증의 1, 2, 을 제9 내지 13호증의 각 기재 또는 영상, 증인 박준호의 일부 증언, 이 법원의 용인시장에 대한 각 사실조회결과에 변론의전취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.

(1) 2001. 3. 28. 분할 전 토지에 대하여 수원지방법원 2001타경○○○○○호로 임의경매 개시결정이 있었는데, 2001. 6. 21. 최초 매각기일이 지정된 후 수차례에 걸쳐 유찰되거나 또는 최고가매수신고인에 대한 매각결정이 불허가된 관계로 원고가 입찰에 참가할 당시에는 최저매각겨격이 감정평가액에 비하여 많이 저감된 상태였다.

"(2) 경기도지사는 2003. 1. 22. 경기도고시 제2003-4호로 분할 전 토지에 죽전-동백간 주간선도로가 신설된다는 내용이 포함된 용인 · 남이 · 백원 도시계획(재정비)변경결정을 고시하였는데, 이때 그 관계도서가 ○○시청 도시계획과에 비치되어 일반인에게 공람케 한다는 취지가 함께 공고되었다. 이에 따라 ○○시청에 비치되어 일반의 열람에 제공된 도시관리계획도면에는 주간선도로인 대로 2-15호선의 예정노선이 분할 전 토지 한가운데를 'V'자 형태로 통과하는 것으로 표시되어 있었다. ○○시장은 2003. 8. 11. ○○시고시 제2003-190호로 분할 전 토지 중 이 사건 토지 부분이 죽전-동백 간 대로 2-15호선 도로개설공사의 부지에 편입된다는 내용의 ○○도시계획시설(도로)사업의 사업시행자 지정 및 실시계획인가를 고시하였다.",(3) 원고는 건축산업기사, 건축기사 및 건축시공기술사 자격을 보유하고 있고, 1983. 3. 1.부터 ◎◎종합개발 주식회사를 비롯하여 여러 건설회사에서 근무하여 오다가, 1996. 12. 29.부터 ◇◇◇◇건설 주식회사(이하 '소외 회사'라고 한다)에서 근무하기 시작하였고, 2002. 5. 26.부터는 위 회사의 등기이사로 선임되기까지 하였으며, 분할 전 토지의 경매에 참가할 당시에는 소외 회사의 ○○ ○○ 제1블럭 아파트 건설고사 제2공구의 현장대리인으로 활동하고 있었다.

(4) 원고는 경매에 참가하기 전에 소외 회사의 지시로 분할 전 토지를 현장방문하여 그 사업타당성 여부에 대하여 분석 · 검토하였는데, 그 결과 분할 전 토지에 도로가 개설될 예정이지만 지형상 표고차가 크고 숲이 형성되어 있어 지하터널이 예상되고, 주변 환경 및 도시 근교에 위치한다는 지리적 조건 등으로 보아 저층형 고급빌라단지, 전원형 음식점 등으로 개발하면 상당히 사업성이 있다고 판단하고 이와 같은 분석결과를 소외 회상에 보고하였다.

(5) 당초 원고는 소외 회사의 지시로 소외 회사를 대리하여 분할 전 토지의 경매에 참가할 예정이었으나, 소외 회사는 분할 전 토지가 초등학교로부터 멀리 떨어져 있고, 개발시 발생하는 산림훼손 등의 문제가 해결되지 않았다는 이유로 매각기일 직전에 응찰을 포기하였다. 이에 직접 물건 분석을 하였던 원고는 자신이 이를 취득하기로 결심하고 매각기일인 2003. 6. 12. 소외 회사 직원인 배◆◆ 및 송□□의 소개로 이■■으로부터 2억원, △△건설 주식회사로부터 4억원을 각 차입하여 이를 입찰보증금으로 납부하고 최고가매수신고인이 되었고, 같은 달 19. 매각허가결정을 받았다.

(6) 원고는 2003. 8. 18. 김▲▲으로부터 15억원을 차용하여 이로써 경락잔대금을 납부하였고, 다음날인 19. 분할 전 토지에 관하여 원고 앞으로 소유권이전등기를 경료함과 동시에 김▲▲ 앞으로 같은 달 18.자 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기를 경료하였다.

(7) 한국토지공사는 2003. 8. 28. 위 도로개설사업과 관련하여 매일경제신문 등 일간신문에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제15조에 의하여 사업구역 내 편입토지, 지장물 및 영업 등에 대한 보상계획을 공고하였다.

(8) 원고는 2003. 9. 22. 송▽▽ 외 2인과 사이에 분할 전 토지에 관하여 대금 30억원으로 정하여 매매계약을 체결하고 계약금 4억원 및 중도금 중 3억원 등 합계 7억원을 수령하였는데, 다만 송▽▽ 등의 요구로 매매계약서는 같은 해 8. 25.자로 소급하여 작성하는 한편, 대금도 위 토지를 통과하여 개설될 도로를 지하화하는데 소요될 것으로 예상되는 비용 30억원을 추가한 60억원으로 기재하였다. 그 후 송▽▽ 등은 분할 전 토지에 개설될 도로의 위치나 건설방식 등이 자신들이 기대하였던 방향으로 결정되지 않자 계약을 포기하였고, 이에 따라 계약금 4억원은 원고에게 몰취되었다.

(9) 원고는 2003. 12. 4. 김▲▲에게 분할 전 토지 중 이 사건 토지를 제외한 나머지 부분을 동인으로부터 차용한 15억원의 변제에 갈음하여 양도하기로 하고 같은 날 김▲▲ 앞으로 소유권이전등기를 경료하였다.

(10) 분할 전 토지에 대한 2003. 6. 14.자 및 2003. 8. 13.자 각 토지이용계획확인서(갑제23, 24호증)에 첨부된 도시계획확인도면 및 개발계획도면에는 분할 전 토지에 개설될 도로의 위치가 표시되어 있지 않지만, 토지이용계획확인서 중 도시계획시설란에는 각 '도로저촉'이라고 명시되어 있다.

(11) 원고는 현재 이 사건 처분으로 인한 양도소득세의 체납액을 포함하여 종합소득세 등 2건 약 3억원 이상의 국세를 체납하였고, 관할 세무서장은 원고에게는 부동산 등 특별한 재산이 없는 것으로 보고 위 체납세금을 결손처리하였다.

라. 판단

위 인정사실에 의하면, 원고는 건설업체에서 20년 이상 근무한 건축전무가로서 부동산과 관련된 상당한 경험과 식견이 있었을 것으로 보이고, 이와 같은 원고가 소외 회사의 지시로 분할 전 토지 및 그 사업성에 대하여 조사 · 분석하였으며, 그 과정에서 분할 전 토지 한가운데로 간선도로가 개설되리라는 사정을 알게 되었음에도(원고는 그 구체적인 위치 등에 대하여는 몰랐다고 주장하나, 소외 회사의 지시로 사업성 검토를 하는 마당에 시청에 비치되어 일반의 열람에 제공되는 도시관리계획 도면만 확인하면 쉽사리 확인이 가능한 계획도로의 위치 등을 확인하여 보지도 않았다는 주장은 쉽사리 믿기 어렵고, 원고가 소외 회사에 분석결과를 보고한 내용 중에는 지하터널식으로 도로가 개설될 것으로 보인다는 구체적인 개설방법도 포함되어 있다), 소외 회사도 사업성에 의문을 품고 입찰에 참가하는 것을 포기한 마당에 토지를 구입할 자금조차 없는 원고가 입찰기일에 임박하여 갑자기 분할 전 토지에 빌라를 건축할 계획으로 21억원이라는 거액에 분할 전 토지를 경락받아 취득하고, 다시 그 경락대금의 몇 배에 이를 것으로 보이는 대지조성 및 빌라 건축자금을 투자하려 하였다는 것은 금융 등의 방법이 있다고 하더라도 현실적으로 쉽사리 수긍하기 어렵다. 여기에 원고가 2008. 8. 18. 김▲▲과 사이에 분할 전 토지에 관하여 매매예약을 체결하고 다음날인 19. 동인 앞으로 소유권이전청구권 가등기를 경료한 것이 경락잔대금 15억원을 마련하기 위하여 금원을 차용하면서 담보로 제공하기 위한 것이었다 하더라도, 원고는 분할 전 토지를 그 취득일로부터 불과 한 달여 만에 송▽▽ 외 2인에게 경락대금보다 9억원이나 높은 가격에 매도하기로 계약을 체결하였고, 취득일로부터 4개월도 안되어 분할 전 토지 중 면적 기준 약 37%에 불과한 이 사건 토지를 전체 경락대금의 약 73%에 상당한 15억여원에 협의양도하는 한편, 나머지 토지를 김▲▲에게 차용금의 변제에 갈음하여 양도하여 결과적으로 단기간 내에 9억여원에 이르는 거액의 양도차익을 얻었고, 원고의 경락가액이 당초 감정평가액에 비하여 상당히 저감되었다는 점에서 이와 같은 양도차익을 거두리라는 것은 예상이 가능하였을 것으로 보이는 점 등을 보태어 보면, 원고가 분할 전 토지를 취득한 것은 단기매매차익을 목적으로 거래한 경우에 해당하는 것으로 봄이 상당하다.

따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없고, 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.