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문서번호
서면인터넷방문상담5팀-2052 (2007. 07. 12)
세목
양도
요 지
부동산의 양도 또는 취득시기는 「소득세법」 제98조 및 동법 시행령 제162조 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일임
회 신
부동산의 양도 또는 취득시기는 「소득세법」 제98조 및 동법 시행령 제162조 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이며, ‘대금을 청산한 날’이라 함은 실제로 잔대금을 지급받아 사실상의 소유권을 양도한 시점을 말하는 것이고, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일일입니다.
관련법령
본문
※ 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○내용
- 본인은 1994년 주택조합아파트 단지내 상가를 분양받아 계약금 및 1,2,3차 중도금을 납부하고 잔금을 일부 미납한 상태에서 상가를 인수하여 1994년 12월부터 임대하고 1995년 1월 부동산임대업 사업자등록까지 하였으나 소유권등기는 2004년에 이루어짐.
- 소유권이전이 장기간 지연된 이유는 1993년 주택조합에서 상가 전체를 매수한 분양회사가 계약금 및 중도금 일부만 지급한 상태에서 상가를 나누어 수인에게 분양하여 분양대금을 챙겨 도주하였음.
- 주택조합은 나머지 중도금과 잔금을 받지 못하자 분양회사를 상대로 수년간의 소송 끝에 승소판결을 받았으나 분양회사의 재산이 없어 판결금을 회수하지 못하게 되어 분양회사와의 당초 매매계약을 해지하는 절차를 거쳐 2004년 상가를 분양받은 사람들과 새로이 매매계약을 체결하는 형식을 취하여 추가대금을 받고 소유권 이전등기를 해주었기 때문임.
[사실내용]
- 1994.3월 166,000천원에 주택조합아파트 상가 분양계약
- 1994.5월~10월까지 1,2,3차 중도금 115,000 천원 지급
- 1994.12월 잔금 46,000천원 중 30,000천원만 지급하고 상가를 인수하여 임대개시
- 1995,1월 부동산 임대사업자등록을 하고 현재까지 부가세신고납부
- 2004.5월 주택조합이 분양회사와 매매계약을 해지하고 상가를 분양받아 입주한 사람과 새로이 매매계약을 체결하는 형식을 취하여 당초 미납한 잔금 16,000 천원과 추가대금 10,000천원을 지급하고 소유권이전등기함(원인일 2004년5월)
○ 질의
- 금번 상가를 양도하려고 하는 바, 취득일이 분양대금 대부분을 납부하고 상가를 인수하여 임대를 시작한 1994.12월과 미납한 일부잔금과 추가대금을 지급하고 소유권을 이전한 2004.5월중 어느날이 타당한지?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】
자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을청산한 날로 한다.(1998. 12. 31 개정)
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기 등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31 개정)
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일 인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31 개정)
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날
6. 민법 제245조 제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (1998. 12. 31 신설)
② 이하생략
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○서면4팀-2016, 2006.06.27
【회신】
부동산의 양도 또는 취득시기는 「소득세법」 제98조 및 동법 시행령 제162조 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이며, ‘대금을 청산한 날’이라 함은 실제로 잔대금을 지급받아 사실상의 소유권을 양도한 시점을 말하는 것이고, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일임.
○ 서면4팀-731, 2005.05.10
【회신】
자산의 양도차익을 계산함에 있어 그 취득ㆍ양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산하는 날이 되는 것이며, 질의의 사례는 분양받은 아파트에 대한 중도금을 융자금으로 대체하기로 약정하여잔금을 먼저 지급하였다 하더라도 융자금이 분양자에 사실상 충당하는 날이 분양대금의 최종 결재일이므로 그 충당한 날이 대금을 청산하는 날이 되는 것임.
○ 서면5팀-511, 2006.10.25
【회신】
부동산의 양도 또는 취득시기는 「소득세법」 제98조 및 동법 시행령 제162조 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이며, ‘대금을 청산한 날’이라 함은 실제로 잔대금을 지급받아 사실상의 소유권을 양도한 시점을 말하는 것이고, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일임.
○ 서면4팀-1559, 2005.08.31
【회신】
부동산의 양도차익을 계산함에 있어 양도 또는 취득시기는 소득세법 시행령 제162조의 규정에 의하여 매매대금을 청산한 날(대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일)로 하는 것임. 다만 분양계약에 따라 아파트를 취득하는 경우로서 대금청산은 이루어지지 아니하였으나 매매대금의 대부분을 지급하고 아파트의 건설이 사실상 완성되어 가사용 승인을 받아 취득자가 당해 부동산을 사용수익하는 경우에는 사용수익일로 하되, 이에 해당하는 지의 판단은 매매대금의 지급정도, 잔금청산 또는 소유권이전등기 전까지의 제세공과금의 부담상황 등을 종합하여 사실판단할 사항임.
○ 재재산-19, 2007.01.05
【회신】
소득세법 제98조 및 같은법 시행령 제162조에 따라 취득ㆍ양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이나 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일인 바, 대금을 전부 청산하지 아니하였더라도 사회통념상 전부 청산하였다고 볼 만한 정도라면 대금을 청산하였다고 볼 수 있으나, 귀 질의 사례가 이에 해당하는지 여부는 과세관청이 사실판단할 사항임.
( 이 하 여 백 )