부동산거래관리과-0526(2011.06.28.)

양도

주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 건물에 대해 소득세법 제99조 규정에 따른 기준시가를 산정함에 있어서 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 소득세법 시행령 제164조제7항의 규정에 따라서 계산한 가액으로 하는 것이며, 주택외의 부분의 토지ㆍ건물의 취득당시의 기준시가는 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 및 나목을 적용하는 것입니다.

귀 질의의 경우 기존해석사례(재산세과-3251, 2008.10.13.)을 참고하시기 바랍니다.

소득세법시행령제166조【양도차익의산정등 / 】

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2003.05. A겸용주택 취득 1,700백만원(대지 250㎡, 주택 100㎡, 근생 700㎡)

(기준시가 : 대지 500백만원, 주택 30백만원, 근생 227백만원)

- 2011.05. A겸용주택 양도 2,700백만원

(기준시가 : 대지 1,000백만원, 주택 24백만원, 근생 225백만원)

※ 양도시 개별주택가격은 150백만원(주택및부수토지 포함)

○ 질의내용

비과세되는 주택의 양도차익을 계산함에 있어 기준시가 안분 방법

(갑설) 기준시가로 실거래가액을 안분하여 계산하는 방법

a. 양도가액을 대지와 건물의 기준시가로 안분

b. 안분된 대지의 가액을 근생과 주택이 차지하는 면적으로 안분

c. a에 따라 안분된 건물의 양도가액은 근생과 주택의 면적으로 안분

d. 취득가액도 동일한 방법으로 안분하여 계산

(을설) 실거래 양도가액을 근생부분은 기준시가를, 주택부분은 개별주택가격을 적용하여 각각의 금액을 합한 금액으로 안분 계산한 후, 취득가액 계산시에는 양도가액 안분계산 방법을 따르되 개별주택가격 최초공시전 안분계산방법을 적용하여 계산

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. (2009. 12. 31. 개정)

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물 (2009. 12. 31. 개정)

가. 토지 (2009. 12. 31. 개정)

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

나. 건물 (2009. 12. 31. 개정)

건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

다. 오피스텔 및 상업용 건물 (2009. 12. 31. 개정)

건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류,규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액

라. 주택 (2009. 12. 31. 개정)

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

(이하 생략)

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. (2009. 12. 31. 개정)

②제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2009. 12. 31. 개정)

○ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라평가한 금액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조 제2항에 따른 비교표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 그 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제4조 제1항 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 그 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을고려하여 평가할 수 있다. (2010. 9. 20. 후단개정 ; 지방세법 시행령 부칙)

②~⑥ 생략

⑦「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)

국토해양부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다)

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

①~⑤ 생략

⑥법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의규정에 의하여 안분계산한다. (2007. 2. 28. 항번개정)

○ 부가가치세법 시행령 제48조의 2 【과세표준의 안분계산】

①~③ 생략

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000. 12. 29. 개정)

1.토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2006. 2. 9. 개정)

(이하 생략)

○ 재산세과-3251, 2008.10.13.

1. 「소득세법 시행령」제164조 제7항 규정에서의 "국토해양부장관이 당해 주택에대하여 최초로 공시한 주택가격"이 실제의 현황과 달리 결정ㆍ공시된 경우 당해 주택의 최초공시가격은「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제16조 제8항의 규정에 의하여 준용되는 「같은법」 제13조 제1항 및 「같은법 시행령」 제37조의 규정에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장이 정정하여 결정ㆍ공시한 개별주택가격을 적용하는 것입니다.

2. 주택(A)과 주택외의 부분(B)으로 복합되어 있는 건물에 대해 소득세법 제99조 규정에 의한 기준시가를 산정함에 있어서 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택(A)의 취득당시의 기준시가는 「소득세법 시행령」 제164조 제7항의 규정에 의하여 계산한 가액으로 하는 것이며, 주택외의 부분(B)의 토지ㆍ건물의 취득당시의 기준시가는 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 가목 및 나목을 적용하는 것입니다.

3. 개별공시지가의 결정 · 고시가 누락된 토지는 「소득세법시행령」제164조 제1항에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 하는 것이며, 취득당시 설정된 토지등급이 없는 때에 적용할 토지등급은 「소득세법기본통칙」 99-1에 따라 적용하는 것입니다.