서면인터넷방문상담4팀-2212 (2007. 07. 19)

양도

공익법인에 재산을 출연하면서 당해 재산에 담보된 채무를 공익법인 등이 인수하는 경우 출연재산가액은 당해 채무액을 차감한 금액이 되는 것임

1. 소유하던 토지 위에 건축허가를 득하여 건축물을 시공 중에 건축물로 볼 수 없는 시설물상태에서 토지와 시공된 시설물을 함께 양도한 경우에는 양도가액 전액을 토지에 대한 대가로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 시공 중인 양도자산이 건축물에 해당하는지는 사실판단할 사항임2. 공익법인에 재산을 출연하면서 당해 재산에 담보된 채무를 공익법인 등이 인수하는 경우 출연재산가액은 당해 채무액을 차감한 금액이 되는 것이며, 출연재산에 담보된 채무상당액에 대하여는 「소득세법」제88조 제1항의 규정에 의하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이나, 귀 질의의 경우 증여재산에 담보된 채무상당액이 얼마인지 여부는 채무부담계약서, 담보설정에 관한 증빙 등 실질내용을 확인하여 판단할 사항임

소득세법제96조 / 소득세법시행령제159조

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 내 용

- 본인은 2006. 3월경 병원사업을 하고자 대지를 구입하여 병원건물을 신축중에 있으며, 신축건물의 기성금에 대해 건축회사로부터 세금계산서를 받기 위해 부동산임대업으로 사업자등록을 필하였음

- 2007년 4월 본인을 이사장으로 하는의료법인의 설립을 인가받아 현재 본인 명의대지와 신축중인 병원 건물 및 당해 부동산의 담보대출금을 함께 병원에 출연한 후, 사업자등록은 폐업신고 하였음

- 출연재산 및 채무액 현황

· 대지취득가액 : 50억원

· 신축중인 건물가액 : 80억원(기성율에 의함)

· 채무액 : 대지구입시 잔금 시설자금 대출금 : 30억원(2006.3, 근저당 설정)

건물신축에 대한 시설자금 대출금 : 2억원

건물신축에 대한 시설자금 대출금 : 6억엔(원화 환산액 50억원)

○ 질 의

- 상기와 같이 건물이 신축중인 상태에서 토지와 함께 공익법인에 출연하는 경우 부담부증여가액은 얼마인지?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법제88조【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2003. 12. 30. 개정)

② 도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2000. 12. 29. 개정)

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

○ 소득세법 시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】

법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재산01254-2523, 1987.09.16

【회신】

소유하던 토지 위에 건축허가를 득하여 건축물을 시공 중에 건축물로 볼 수 없는 시설물상태에서 토지와 시공된 시설물을 함께 양도한 경우에는 양도가액 전액을 토지에 대한 대가로 보아 양도소득세가 과세되는 것임.

○ 재일46014-1297, 1999.07.02

【제목】

증여재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 유산양도로 보아 양도세 과세됨

【질의】

개인사업자가 의료법인목적 사업을 위하여 현재 운영중인 병원의 대지(감정가액) 이십삼억원 병원건물감정가액 육십육억원 그리고 병원의 의료장비 비품의 장부가액 일십오억원 기타병원 구급차량장부가액 칠천구백만원 합계 일백사억칠천구백만원을 의료법인에게 출연하기로 했고 아울러 위의 건물을 신축할 때 은행으로부터 차입한 금액 삼십오억원과 건축비 미불금 이십사억원 부채합계 오십구억원도 의료법인이 인수할 경우에 소득세법 제88조에 의한 부담부증여에 해당되어 채무액에 상당하는 금액이 양도소득세 과세가액이 되는지 알고자 함.

【회신】

1.부담부증여에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의하여그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임.

2.위 1의 경우 채무는 당해 증여재산에 담보된 채무를 말하는 것임.

○ 서면4팀-1695, 2007.05.23

【회신】

1. 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 「같은법 시행령」 제49조 제1항 각호에서 예시하는 가액 및 제5항에 의한 가액은 당해 증여재산의 시가범위에 포함되는 것이며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 부동산의 경우 「같은법」 제61조의 규정에 의하여 평가하는 것임.

2. 「같은법」 제47조 제1항ㆍ제3항 단서의 규정에 의하여 부모로부터 자녀가 증여 받은 당해재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 「같은법 시행령」 제10조 제1항 각 호의 1의 규정에 의하여 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무액에 상당하는 부분에 대하여는 「소득세법」 제88조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것임. 귀 질의의 경우증여재산의 가액에서 차감할 채무액이 얼마인지 여부는 재산을 증여받은 후 실제로 수증자가 부담하는 금액으로서 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등 실질내용을 확인하여 판단할 사항임.

3. 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익의 계산은 「소득세법 시행령」 제159조의 규정에 의하여 그 양도가액 및 취득가액을 양도 및 취득당시의 “당해 자산의 가액”에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 하는 것이며, 이 경우 양도가액 산정을 위한 ‘당해 자산의 가액’은 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하며, 취득가액 산정을 위한 ‘당해 자산의 가액’은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 가액을 말함.

○ 서면4팀-1926, 2005.10.20

【회신】

부담부증여에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 「소득세법」 제88조 제1항의 규정에 의하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며,양도차익의 계산은 동법 시행령 제159조의 규정에 의하여 그 양도가액 및 취득가액을 양도 및 취득당시의 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 하는 것임.

※ 참고 : “양도 및 취득당시의 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액”이란 다음과 같은 산식으로 표현할 수 있음.

- 양도가액 = 당해자산의 가액 X (채무액/증여가액)

- 취득가액 = 당해자산의 취득가액 X (채무액/증여가액)

( 이 하 여 백 )