부동산거래관리과-615 (2012.11.13)

양도

장기임대주택인 2호의 구주택이 재건축으로 인해 청산금을 지급받지 아니하는 경우로서 1호의 신주택을 환지로 공급받는 경우 해당 장기 임대주택의 임대기간을 계산할 때 철거된 재건축 공사기간은 합산하지 아니하고, 재건축 후 신축된 주택의 임대기간은 합산하는 것임

1. 「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호에 따른 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조제19항 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는 것입니다. 2. 귀 질의의 경우 장기임대주택인 2호의 구주택이「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축으로 인해 청산금을 지급받지 아니하는 경우로서 1호의 신주택을 환지로 공급받는 경우 해당 장기 임대주택의 임대기간을 계산할 때 철거된 재건축 공사기간은 합산하지 아니하고, 재건축 후 신축된 주택의 임대기간은 합산하는 것입니다.

소득세법시행령제154조【1세대1주택의범위】

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

1)甲소유 일반주택A : 서울 서초 방배 소재 연립주택

-‘03.01.29. 증여취득하여 2년이상 거주중

2)甲소유 임대주택B : 서울 서초 방배 소재 연립주택

-’03.01.29. 증여취득

3)乙소유 임대주택C : 서울 서초 방배 소재 연립주택

-’04.05.17. 상속취득

-‘12.11.00. 지자체 및 세무서에 B,C임대사업자등록예정

○ 질의내용

- 甲 및 乙(배우자)소유 임대주택B,C에 대해 임대사업을 개시하던 중 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업으로 인해실되고, 새로 아파트1호를 공급받게 될 예정으로 주택임대사업은 계속할 예정임

- 2012.12월현재 거주중인 일반주택A를 양도할 경우 임대주택 의무임대기간은어떻게 계산되는 지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. (2011. 6. 3. 개정)

②~⑨ 생략

⑩ 제1항에 따른 1세대 1주택이 다음 각 호의 요건에 모두 해당하는 경우에는 제155조 제19항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1주택을 보유한 것으로 보아 제1항을 적용한다. (2011. 10. 14. 신설)

1. 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있을 것 (2011. 10. 14. 신설)

2. 해당 주택의 보유기간 중에 제155조 제19항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택이 있었을 것 (2011. 10. 14. 신설)

○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

① 생략

② 상속받은 주택(조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항 제1호 및 제156조의 2 제7항 제1호에서 같다).

1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택

4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

③ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다)외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니하며 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인이상인 때에는 그 2인 이상의 자중 다음 각호의 순서에 따라 당해 각호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (1995. 12. 30. 개정)

1. 당해 주택에 거주하는 자

2. (삭제, 2008. 2. 22.)

3. 최연장자

③~(18) 생략

(19)제167조의3제1항제2호 각 목에 따른 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.이 경우 해당 거주주택이 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <신설 2011.10.14>

1.거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2.양도일 현재 장기임대주택을 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것

(20)1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 "임대기간요건"이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 제19항을 적용한다. <신설 2011.10.14>

(21)1세대가 제20항을 적용받은 후에 임대기간요건을 충족하지 못하게 된[장기임대주택의 임대호수요건(이하 이 조에서 "임대호수요건"이라 한다)을 충족하지 아니한기간이 6개월을 경과하게 된 경우를 포함한다] 때에는 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준을 신고할 때 제1호의 세액에서 제2호의 세액을 뺀 금액을 양도소득세로납부하여야 한다. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유로 해당 임대기간요건 또는 임대호수요건을 충족하지 못하게 된 때에는 해당 임대주택을 계속 임대하는 것으로 본다. <신설 2011.10.14>

○ 소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

1. 생략

2.법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.

가. 「임대주택법」 제2조제3호에 따른 매입임대주택[대지면적이 298제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 이 목에서 같다]을 임대하고 있는거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택

나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록등을 하고 「주택법」 제2조제3호에 따른 국민주택규모에 해당하는 「임대주택법」 제2조제3호에 따른 매입임대주택을 2호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

(중간 생략)

③제1항제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은「 조세특례제한법 시행령」 제97조의 규정을 준용한다.이 경우사업자등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다.

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령<대통령령 제23218호, 2011.10.14> 부칙

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(일반적 적용례) 이 영은 이 영 시행 후 최초로 양도하는 주택부터 적용한다.

제3조(양도소득세 중과에서 제외되는 임대주택의 가액기준 변경에 관한 적용례) 제167조의3제1항제2호가목의 개정규정 중 가액기준 변경에 관한 개정부분과 같은 호 다목의 개정규정은 이 영 시행 후 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록하는 주택부터 적용한다.

○ 소득세법 제168조 【사업자등록 및 고유번호의 부여】

① 새로 사업을 시작하는 사업자는 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다.

② 「부가가치세법」에 따라 사업자등록을 한 사업자는 해당 사업에 관하여 제1항에 따른 등록을 한 것으로 본다.

③ 이 법에 따라 사업자등록을 하는 사업자에 대해서는 「부가가치세법」 제5조를 준용한다.

⑤ 사업장 소재지나 법인으로 보는 단체 외의 사단·재단 또는 그 밖의 단체의 소재지 관할 세무서장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 고유번호를 매길 수 있다.

1. 종합소득이 있는 자로서 사업자가 아닌 자

2. 「비영리민간단체 지원법」에 따라 등록된 단체 등 과세자료의 효율적 처리 및 소득공제 사후 검증 등을 위하여 필요하다고 인정되는 자

○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

①∼④ 생략

⑤ 법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서"주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것

2. 삭제 <2001.12.31>

3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것

3의2. 삭제 <2001.12.31>

4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것

5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것

(이하 생략)

○ 조세특례제한법 시행규칙 제44조 【주택임대기간의 계산】

영 제97조제5항제5호에서 "기획재정부령이 정하는 기간"이라 함은 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월이내의 기간을 말한다.

○도시 및 주거환경정비법 제43조 【다른 법령의 적용 및 배제】

① 생략

② 「도시개발법」 제28조부터 제49조까지의 규정은 정비사업과 관련된 환지에 관하여 이를 준용한다.이 경우 동법 제41조제2항의 규정에 의한 "환지처분을 하는 때"는 이를 "사업시행인가를 하는 때"로 본다. <개정 2008.3.21>

(이하생략)

○ 소득세법제88조 【양도의 정의】

① 생략

②「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다.<개정 2012.1.1>

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○부동산거래관리과-371, 2012.07.16.

「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호에 따른 장기임대주택의 임대기간 계산은 「 조세특례제한법 시행령」 제97조의 규정을 준용하는 것입니다, 이 경우 해당 주택에 대해 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 따른임대사업자등록을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보는 것입니다.

부동산거래관리과-1063, 2011.12.21.

「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호 각 목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 155조제19항 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것임

부동산거래관리과-1029, 2011.12.13.

「소득세법 시행령」제167조의3의 규정에 의한 임대주택이 재개발로 철거된 경우에는 철거된 재건축공사기간은 임대기간에 포함되지 아니하며재개발 후 신축된 주택의 임대기간을 합산하여 임대기간을 계산하는 것이며 (같은 뜻, 서면인터넷방문상담4팀-2225, 2006.07.12)

「소득세법 시행령」제167조의3의 규정에 의한 임대사업자 등록 후 임대개시당시 임대주택 요건을 충족한 임대주택이 재개발로 주택이 신축되어 주택면적이나 기준시가가 임대주택 요건을 초과하여도 소득세법시행령제154조제10항 및 동법시행령155조제19항을 적용하는 것입니다.