매수인이 매매계약의 해제를 주장하면서 계약금등의 반환청구를 한 경우, 매도인은 잔대금의 이행최고 없이 계약을 해제할 수 있는지 여부(적극)

쌍방의 채무가 동시이행관계에 있는 쌍무계약에 있어서도 당사자의 일방이 미리 그 채무를 이행하지 아니할 의사를 표시한 때에는 상대방은 이행의 최고를 하지 아니하고 바로 그 계약을 해제할 수 있는 것인 바, 매도인이 매수인을 상대로 매매잔대금 청구의 소를 제기하자 매수인이 매도인의 소유권이전등기의무의 이행지체로 매매계약이 해제되었다고 주장하면서 오히려 반소로서 이미 지급한 계약금과 중도금의 반환과 위약금의 지급청구를 하였다면, 매수인은 위 반소제기로 잔대금 지급의무를 이행할 의사가 없음을 명백히 한 것이라 할 것이므로 매도인은 매수인에 대해 이행의 최고없이 계약을 해제할 수 있다.

민법 제544조

대법원 1984.7.24. 선고 82다340,82다카796 판결

원고 소송대리인 변호사 안병수

피고 소송대리인 변호사 정태원

수원지방법원 1984.7.20. 선고 84나171 판결

원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원 합의부로 환송한다.

상고이유를 판단한다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 원ㆍ피고사이에 1983.1.24에 이루어진 원판시 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 매수인인 원고가 매매대금 중 잔금 12,360,000원의 지급을 해태하였음으로 인하여 피고의 1984.1.18자 해제통고에 따라 적법하게 해제되었다는 피고의 주장에 대하여, 그 거시증거들을 종합하여 위 매매계약에서 소유권이전등기 서류의 교부와 상환으로 잔금을 수수하고 또한 위 부동산의 종전 임차인이던 소외인과 원고사이에 새로운 임대차계약을 맺기로 약정한 날인 같은 해 2.28.에 피고가 위 부동산의 소유권이전등기에 필요한 서류들을 준비하고 위 소외인은 언제라도 연락하면 올 수 있도록 대기시켜 놓은 채 원고가 위 잔금을 가져오기를 기다렸으나 원고가 오지 않자 같은 해 3.9. 원고에게 위 등기서류가 준비되었음을 알리고 잔금지급을 최고한 후 다시 같은 달 22경 위 등기서류를 가지고 위 소외인과 함께 원고를 찾아가 소유권이전등기와 상환으로 잔대금의 지급을 요구하였으나 원고는 위 건물의 임차인이 이를 명도하여 주지 않겠다고 한다는 이유로 그 지급을 거절한 사실, 이에 피고가 원고를 상대로 매매잔대금 청구의 소를 제기하였으나 위 소송에서 원고는 오히려 피고의 소유권이전등기의무의 이행지체로 위 매매가 해제되었다고 주장하면서 반소로서 피고에게 위 계약금과 중도금의 반환 및 위약금의 청구를 하여오자 피고는 원고에게 더 이상 위 계약이행의 의사가 없는 것으로 보고 위 소송의 변론종결 후인 1984.1.18 내용증명우편으로 위 계약을 해제한다는 통지를 한 사실 등을 인정하면서도 원고가 당초의 약정잔금지급기일에 위 잔금액수인 액면 금 12,360,000원의 자기앞수표를 준비하여 소지하고 있었으며 또한 위 잔대금청구소송에서 같은 달 20 원고 패소판결이 선고되자 그 직후인 같은 달 24 위 판결에서 지급을 명한 금원을 피고 앞으로 변제공탁한 사실 등이 인정됨에 비추어볼 때 원고의 입장에서는 비록 원고가 위 약정잔금지급기일에 피고에게 잔금을 가지고 가지 않았고 피고가 제기한 위 잔대금 청구소송에서 계약해제를 주장한 일이 있다고 하더라도 이는 피고의 소유권이전등기서류 준비제공의 점과 종전 임차인인 위 소외인 의 퇴거 및 명도문제 등에 있어 다소 불만이 있어 그 잔금지급을 미루어 왔고 위 소송에서 적극적인 방어방법으로 위 계약해제를 주장한 것에 지나지 않는 것으로 보여지고 피고가 위 매매계약의무를 이행하여도 위 잔금을 지급할 의사 없이 계약해제를 고집하려던 것으로는 단정할 수 없으므로 피고가 원고의 잔금지급 지체를 이유로 매매계약을 해제하려면 위 부동산에 관한 소유권이전등기서류들을 갖추어 놓고 그 사실을 원고에게 통지하여 그 수령을 최고함과 동시에 상당한 기간을 정하여 원고에게 이행을 최고한 후에 비로소 유효하게 해제할 수 있다고 할 것인바 피고가 이러한 절차를 취함이 없이 위 잔금청구소송의 계속중에 일방적으로 해제통지를 하였으니 위 계약해제는 부적법하다고 판시하면서 피고의 위 계약해제 항변을 배척하고 있다.

그러나 쌍방의 채무가 동시이행관계에 있는 쌍무계약에 있어서도 당사자의 일방이 미리 그 채무를 이행하지 아니할 의사를 표시한 때에는 상대방은 이행의 최고를 하지 아니하고 바로 그 계약을 해제할 수 있는 것인바 원심이 확정한 바와 같이 피고가 그 매도인으로서의 채무이행의 제공을 하고 원고에게 대금지급을 청구하다가 원고를 상대로 그 매매잔대금청구의 소를 제기하자 원고는 피고의 소유권이전등기의무의 이행지체로 이건 매매계약이 해제되었다고 주장하면서 오히려 반소로서 피고에 대하여 이미 지급한 계약금과 중도금의 반환과 위약금의 지급청구를 하고 있었다면 원고는 위 반소제기로 이건 매매계약의 매수인으로서의 잔대금 지급의무를 이행할 의사가 없음을 명백히 한 것이라 할 것 이고 이 경우 원고가 약정잔금 지급기일에 잔금을 준비하여 소지하고 있었다거나 또는 위 계약해제 통고 후에 원고가 위 잔금 원리금을 피고 앞으로 변제공탁 하였다는 사정들은 위와 판단을 달리 할 근거가 될 수 없다고 할 것이다. 그렇다면 피고가 원고의 위 반소제기 이후에 계약해제를 함에 있어 또 다시 원심판결설시와 같은 최고절차를 반복할 필요는 없다고 할 것이니 피고의 1984.1.18자 해제통고는 적법, 유효하다고 할 것이다.

원심이 위와 반대의 견해로서 피고의 위 계약해제통고를 부적법한 것으로 보아 피고의 해제주장을 배척하고 위 매매계약이 유효하게 존속함을 전제로 원고의 청구를 인용한 것은 이유모순 또는 계약해제에 대한 법리오해의 위법이 있고 이는 판결결과에 영향을 미쳤다고 할 것이어서 이 점을 지적하는 상고논지는 이유있다.

따라서 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원인 수원지방법원 합의부로 환송하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.