인천지방법원 2020.2.14. 선고 2018가합58966 판결

피고들은 각자 원고들에게 317,271,000원 및 그중 201,000,000원에 대하여는 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터, 116,271,000원에 대하여는 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음날부터 각 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

이유

1. 기초사실

가. 원고들1)은 2017. 3. 30. 피고들로부터 피고 D 소유의 인천 남동구 F 토지(이하 '이 사건 토지'라 한다) 및 피고들 공유의 그 지상 건물(피고 D가 100분의 99.9지분을, 피고 E가 100분의 0.1지분을 각 소유하고 있다. 이하 '이 사건 건물'이라 한다)2)을 매매대금 7,730,000,000원에 매수하는 내용의 매매계약을 체결하였다(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다).

나. 이 사건 매매계약과 관련하여 공인중개사 ㈜G이 작성한 중개대상물 확인∙설명서(이하 '이 사건 중개대상물 확인·설명서'라 한다)에는 '확인·설명 자료'로 '등기사항증명서, 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인서'가 표시되어 있고, '대상물건의 표시'란의 건축물 항목 중 '건축물대장상 위반건축물 여부' 항목에는 '적법' 부분에 표시가 되어있으며, '건축물대장상 용도'에는 '제1,2종근린생활시설'이 기재되어 있고, 원고들과 피고들이 공인중개사로부터 중개대상물에 관하여 확인·설명을 듣고 위 중개대상물 확인∙설명서를 수령하였다는 내용도 기재되어 있다.

다. 이 사건 매매계약 체결 당시 이 사건 건물은 소외 I가 2015. 11. 10.경부터 피고들로부터 임차하여 'J'이란 상호로 숙박업을 운영하고 있었는데, 위 건물의 건축물대장에 의하면 지하 1층은 주차장, 1층은 근린생활시설, 2층은 일반음식점, 3층부터 10층은 여관으로 그 용도가 기재되어 있으나, 실제 2층 면적 407.04m² 중 101.7㎡는 위 기재된 용도와 달리 VIP 객실 2개(여관 용도)로 사용되고 있었다.

라. 원고들은 피고들에게 이 사건 매매계약에 따른 매매대금을 모두 지급한 뒤 2017. 5. 10. 이 사건 토지 및 건물에 관하여 원고들 앞으로(원고 A 지분 10분의 4, 원고 B 지분 10분의 5, 원고 C 지분 10분의 1) 소유권이전등기를 마쳤다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 5, 6호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제3, 6호증의 각 기재 또는 영상, 변론 전체의 취지

2. 당사자들의 주장

가. 원고들 주장 요지

1) 원고들은 이 사건 건물 2층이 VIP 객실로 무단용도변경 된 사실을 모르고 이 사건 건물을 매수하였는데, 위와 같은 무단용도변경은 매매목적물에 하자가 있는 경우에 해당하므로, 매도인인 피고들은 원고들에게 민법 제580조에 의한 하자담보책임으로서 원고들이 위 무단용도변경 부분을 원상복구하는 데 소요될 비용 상당의 손해 9,271,000원 및 위와 같이 원상복구를 해야 함으로써 입을 이 사건 건물의 시가하락손해 308,000,000원, 합계 317,271,000원(= 9,271,000원 + 308,000,000원) 및 이에 대한 지연손해금을 배상할 의무가 있다.

2) 피고들은 이 사건 건물 2층이 건축물대장과는 달리 일부가 여관으로 사용하고 있다는 점을 원고들에게 고지할 의무가 있음에도 이를 원고들에게 고지하지 않고 기망하여 이 사건 건물을 매도하였다. 또한 이 사건 건물의 숙박업 영업에 필요한 주차장부지를 소외 K으로부터 임차하여 사용하고 있고 K이 주차장부지를 다른 호텔에 임대할 계획이 있음을 알고도 원고들에게 위 K과 만날 필요 없이 계속해서 월 차임 100만 원에 위 주차장부지를 임차하여 사용할 수 있다고 기망하였고, K은 원고들이 이 사건 토지와 건물을 매수한 이후 위 주차장을 폐쇄하고 명도소송을 제기한다며 압박하여 원고들은 어쩔 수 없이 위 주차장부지를 K으로부터 매수하였고 이로 인하여 월 1,500만 원의 대출이자를 부담하게 되었다. 이외에도 피고들은 이 사건 건물의 누수 등 하자가 심각한데도 적극적으로 은닉하였고 이 사건 건물 옆 토지소유자가 2020. 2.부터 위 토지 지상에 호텔신축공사를 할 예정으로 위 공사의 소음, 분진 등으로 원고들이 이 사건 건물의 호텔 영업을 함에 있어 피해를 입게 될 사정을 숨겨 원고들을 기망하였다. 따라서 피고들은 민법 제750조 불법행위에 따른 손해배상으로 위 317,271,000원 및 이에 대한 지연손해금을 배상할 의무가 있다.

나. 피고들 주장 요지

피고들은 J의 지배인으로 근무하였던 소외 L 등을 통해 이 사건 건물 2층이 용도변경되었다는 사실을 원고들에게 고지하였고, 위 용도변경 사실은 이 사건 건물의 건축물대장과 현황만을 비교하여 보아도 쉽게 알 수 있는 사실이므로, 원고들은 피고들에게 하자담보책임이나 불법행위로 인한 손해배상책임을 물을 수 없다.

설령 원고들이 이 사건 매매계약 체결 당시 이 사건 건물 2층의 용도변경 사실을 알지 못하여 피고들에게 하자담보책임이 인정된다 하더라도, 원고들은 이 사건 건물의 하자를 알고도 하자담보책임의 제척기간(6개월)을 도과한 뒤에 이 사건 소를 제기하였다.

3. 하자담보책임 인정 여부

가. 관련법리

매도인은 매매목적물에 하자가 있는 경우 매수인에 대하여 민법 제580조 소정의 하자담보책임을 부담한다. 여기서 하자가 있다는 것은 매매목적물에 거래통념상 기대되는 객관적인 성질이나 품질 또는 성능이나 상태가 결여되었거나, 매매계약 당시 당사자가 명시적으로 합의하거나 묵시적으로 전제한 매매목적물의 성질이나 품질 또는 성능이나 상태가 결여되었거나, 법률적 제한 내지 장애로 말미암아 매매목적물을 계약 당시에 의도했던 일정한 목적으로는 사용할 수 없는 경우를 포함한다(대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다27625 판결 등 참조).

민법 제580조 제1항 단서에 의하면, 매수인이 매매목적물의 하자 있는 것을 알았거나 과실로 이를 알지 못한 경우 매도인의 하자담보책임이 인정되지 아니하는데, 매수인이 과실로 하자를 알지 못한 경우라고 함은 매수인이 일반 보통사람의 주의를 하였더라면 그 하자를 알 수 있었는데도 부주의하여 이를 알지 못한 경우를 가리킨다(대법원 1979. 7. 24. 선고 79다827 판결, 대법원 2014. 11. 27. 선고 2014다28718 판결 참조).

나. 판단

1) 이 사건 건물 2층 면적 407.04㎡ 중 101.7㎡가 건축물대장상에 기재된 용도인'일반음식점'이 아닌 VIP 객실인 '여관' 두 곳으로 사용되고 있는 사실은 앞서 본 바와 같고, 감정인 M의 감정결과에 의하면, 이 사건 건물 2층의 여관으로 사용되고 있는 부분을 원상복구하는 비용으로 9,271,000원이 소요되고, 위 원상복구로 인하여 이 사건 건물의 시가가 7,697,000,000원에서 7,389,000,000원으로 하락하여 그 시가 하락액이 308,000,000원인 사실이 인정된다. 따라서 이 사건 건물에 거래통념상 기대되는 객관적인 성질이나 품질 또는 성능이나 상태가 결여된 하자가 있다고 할 것이다.

2) 나아가 이 사건 건물의 건축물대장에 2층은 일반음식점으로 등재되어 있고, 이 사건 매매계약과 관련하여 작성된 이 사건 중개대상물 확인∙설명서에도 '건축물대장상 위반건축물 여부' 항목에 '적법'으로 표시되어 있는 사실, 피고들도 공인중개사로부터 중개대상물에 관하여 확인·설명을 듣고, 위 중개대상물 확인·설명서를 수령하였다는 내용에 날인한 사실은 앞서 본 바와 같다.

그러나 앞서 든 각 증거, 을 제2, 7호증의 각 기재, 증인 N의 일부 증언, 증인 L의 증언, 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실 내지 사정에 비추어 보면, 원고들은 이 사건 건물 2층에 건축물대장상의 기재와 달리 용도변경된 부분이 존재하는 점을 알았거나 건축물대장을 확인해 보는 등 통상의 주의를 하였다면 이를 알 수 있었다고 할 것이므로, 민법 제580조 제1항 단서에 따라 피고들의 하자담보책임을 인정할 수 없다.

① L은 이 법정에 증인으로 나와, 2016. 9.경부터 2017. 2.경까지 J의 지배인으로 근무하면서 이 사건 건물 매수 희망자에게 호텔 현황 등에 대해 설명하는 업무를 담당하였는데, 모든 매수 희망자에게 2층의 용도변경 사실에 대하여 설명하였고, 원고 A이 2016. 12.경 이 사건 건물에 방문하였을 당시에도 동일하게 2층의 용도변경 사실을 설명하였으며, 이를 분명히 기억한다고 진술하였다.

② 이 사건 중개대상물 확인·설명서를 작성한 (주)G 소속 N은 이 법정에 증인으로 나와 이 사건 매매계약 체결 당시 건축물대장을 떼서 원고들에게 확인해줬다고 진술하였고, 여기에 위 중개대상물 확인·설명서의 기재 내용을 더하여 보면, 이 사건 중개대상물 확인·설명서는 이 사건 건물의 건축물대장을 근거로 작성된 것으로 당시 원고들도 위 건축물대장을 확인하였다.

③ 이 사건 중개대상물 확인∙설명서 중 건축물대장상 위반건축물 여부가 "적법"으로 표시되어 있기는 하나, 이는 건축물대장상에 위반건축물 표시가 없다는 취지로 기재한 것으로 보이고, 나아가 위 중개대상물 확인∙설명서는 공인중개사가 확인∙설명의무의 이행을 위하여 작성하는 것으로서 그 기재 자체가 곧바로 계약의 내용이 된다고 단정하기 어렵다.

④ 증인 N은 이 법정에서 이 사건 건물의 건축물대장에 2층이 일반음식점으로 되어있었는데 현황을 보니 2층 일부가 일반음식점이 아닌 다른 용도로 사용하고 있는 것을 알았고, 매도인 측에게 '이 사건 건물에 불법건축물이 있냐, 이게 불법건축물이냐'고 물었는데, 매도인 측이 '없다. 아니다'라고 말했다고 진술하였다. 그런데, N은 위와 같이 불법건축물에 관하여 매도인 측에 물은 정황에 대하여는 정확히 기억나지 않는다며 진술을 회피하고 있고, 이 사건 건물을 중개한 사람으로 이 사건의 결과에 이해관계가 있으며, 2018. 7. 14. 피고 D의 배우자인 O과의 전화통화에서는 "그때 여 자 지배인이 옆에서 그렇게 브리핑을 해줬어요.", "'2층은 이렇게 된거다.'라고 해서 그때 이야기를 해줬거든, 다.", "'이 이야기를 해도 되냐?' 하면서 I가 그때 이야기를 했던 거 같아요", "내가 그래서 그날 쓰기 전에 이제 그 불법건축물을 이런 이야기할 때 그럼 그거에 대한 부분을 내가 이야기했던 거 같애. '2층 부분은 이렇게, 이렇게 해서 이렇게 한거다.' 이렇게 특별한 상황이"라고 말하기도 하였는바(을 제2호증의 1), 이러한 사정들을 고려하면, N이 이 사건 건물 2층의 용도변경 사정을 알고 있었고 적어도 그 부분에 관하여 원고들 및 피고들과 언급을 한 것으로 보인다.

⑤ 원고들은 소장에서 '이 사건 건물 2층은 무료조식을 운영하는 레스토랑이 있지만 2층 절반에 해당되는 부분에 나머지 층과 동일하게 객실로 구성되어 J 영업에 사용되고 있으며 특히 2층의 VIP1과 VIP2 객실은 전체 호텔의 이미지를 좌우하는 중요한 객실에 해당한다(소장 6쪽)'고 주장하고 있고, 이 사건 건물 2층은 엘리베이터에서 내리면 정면에 식당이 있고 왼편으로 VIP 객실 두 개가 나란히 있어 위 객실이 구석진 곳에 숨겨 있는 것도 아니어서 원고들이 쉽게 그 현황을 파악할 수 있었던 것으로 보이는바, 원고들 주장의 VIP 객실의 중요성을 감안할 때 원고들이 이 사건 건물의 각 건축물대장의 기재와 다른 용도로 변경된 사정에 대하여 통상의 주의를 기울였다면 이를 알 수 있었다고 보인다.

3) 더 나아가 을 제3 내지 6호증의 각 기재에 의하면, 피고 D가 2017. 5. 12.경 원고 B에게 문자메시지를 통해 보내준 J의 사업자등록증에는 사업장소재지가 이 사건 건물 전체가 아닌 '3층-10층'으로 기재되어 있고, 피고 D 명의의 영업신고증 및 J의 임차인 I의 사업자등록증의 사업장소재지도 위와 같이 기재되어 있으며, 2017. 6. 1.경 원고 B이 보험회사 직원으로부터 교부받은 화재보험청약서에도 이 사건 건물 1, 2층이 근린생활시설 및 일반음식점이라고 기재되어 있고, 피고 D 아내 O이 2017. 11. 18. 원고 A에게 보낸 윈도우 정품인증서에도 이 사건 건물 3층-10층이 J 주소로 기재되어 있는바, 원고들은 늦어도 2017. 11, 18.경에는 이 사건 건물의 2층이 용도변경되었다는 사정을 알았고, 그때부터 6개월이 지난 2018. 8. 14.경 이 사건 소를 제기하였음은 기록상 명백하므로, 원고들의 하자담보책임을 원인으로 한 손해배상청구권은 그 제척기간을 도과하여 소멸하였다.

다. 소결

따라서 원고들의 하자담보책임 주장은 어느 모로 보나 이유 없다.

4. 불법행위로 인한 손해배상책임 인정 여부

가. 관련법리

재산적 거래관계에 있어서 계약의 일방 당사자가 상대방에게 계약의 효력에 영향을 미치거나 상대방의 권리 확보에 위험을 가져올 수 있는 구체적 사정을 고지하였다면 상대방이 계약을 체결하지 아니하거나 적어도 그와 같은 내용 또는 조건으로 계약을 체결하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우 계약 당사자는 신의성실의 원칙상 상대방에게 미리 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다. 그러나 이때에도 상대방이 고지의무의 대상이 되는 사실을 이미 알고 있거나 스스로 이를 확인할 의무가 있는 경우 또는 거래 관행상 상대방이 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 경우 등에는 상대방에게 위와 같은 사정을 알리지 아니하였다고 하여 고지의무를 위반하였다고 볼 수 없다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2013다97076 판결 등 참조).

나. 판단

살피건대, 이 사건 건물 2층에 건축물대장상의 기재와 달리 여관으로 용도가 변경된 부분이 있다는 사정은 매도인인 피고들이 매수인인 원고들에게 고지할 의무의 대상이 된다고 할 것인데, 앞서 본 바와 같이 원고들이 위와 같은 사정을 알았다고 할 것이고, 앞서 본 3.의 나. 2)의 사정을 고려하면 적어도 원고들이 스스로 이를 확인할 의무가 있거나 거래 관행상 원고들이 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 경우에 해당한다고 할 것이므로, 피고들이 이 사건 건물 2층의 용도변경에 대한 고지의무를 위반하였다고 할 수 없다.

더 나아가 이 사건 변론종결일까지 행정관청이 이 사건 건물에 대하여 건축법 위반을 이유로 시정명령을 하거나 이행강제금을 부과하지 아니하였으며, 가까운 시간 내에 행정관청의 행정처분이 있을 것으로 볼 만한 특별한 사정도 없는 사정 등을 더하여 보면, 원고들에게 그 주장과 같은 손해가 발생하였다고 볼 수도 없다.

또한 갑 제8, 9호증의 각 기재에 의하면, P(대리인 K)이 2015. 1. 27, 피고 D의 처인 O에게 인천 남동구 Q 대 1173㎡(이하 '주차장부지'라 한다)를 이 사건 건물의 주차장 용도로 월 차임 100만 원에 임대하였고, 피고들이 이 사건 매매계약 체결 무렵에도 위 주차장부지를 이 사건 건물의 주차장으로 사용한 사실, 원고 B, A이 2018. 4. 25. K으로부터 위 주차장부지를 44억 5,000만 원에 매수한 사실은 각 인정되나, 위 인정사실과 원고들이 제출한 각 증거만으로는 피고들이 원고들에게 주차장부지를 계속하여 저렴하게 임차하여 사용할 수 있다거나 이 사건 건물의 누수, 이 사건 건물 옆 토지의 호텔신축상황 등 하자를 적극적으로 은닉하여 기망하였다고는 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

다. 소결

따라서 원고들의 불법행위를 원인으로 한 손해배상 주장도 이유 없다.

5. 결론

그렇다면 원고들의 피고들에 대한 이 사건 청구는 모두 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.