서면인터넷방문상담2팀-2011 (2007. 11. 6)

법인

저당권의 실행 그 밖에 채권을 변제받기 위하여 취득한 토지 및 청산절차에 따라 잔여재산의 분배로 인하여 취득한 토지로서 당해 토지를 취득한 후 소유권에 관한 소송이 계속(係屬) 중인 토지’는 법원에 소송이 계속되거나 법원에 의하여 사용이 금지된 기간 동안 「법인세법」 제55조의 2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정하는 것임

귀 질의1)의 경우, 법인이 「법인세법 시행규칙」제46조의 2 제1항 제6호 및 제7호 규정에 의한 저당권의 실행 그 밖에 채권을 변제받기 위하여 취득한 토지 및 청산절차에 따라 잔여재산의 분배로 인하여 취득한 토지로서 당해 토지를 취득한 후 소유권에 관한 소송이 계속(係屬) 중인 토지’는 법원에 소송이 계속되거나 법원에 의하여 사용이 금지된 기간 동안 「법인세법」 제55조의 2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정하는 것임.질의2)의 경우, 법인이 채권을 변제받기 위하여 취득한 부동산으로서 당해 부동산의 취득일로부터 5년이 경과하지 아니한 것은 「법인세법 시행규칙」제26조 제5항 제11호의 규정에 의하여 업무와 관련 없는 부동산에 해당하지 아니하는 것임.

법인세법 시행령 제92조의 11【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

1. 질의내용 요약

□ 질의요지

토지구획 정리사업의 시공사로서 공사대금을 지급받는 대신 체비지를 취득, 보유하던 중 당해 토지 매각시 법인세법 제55조의 2 토지 등 양도차익에 과세특례 적용 여부와

업무무관부동산에 해당하는지 여부

□ 사실관계

토지취득 경위

- 1997.8월 토지구획정리조합으로부터 도급회사(갑)과 시공사로서 공사비 대신 체비지를 지급받기로 계약, 98.12월 A사와 공동도급계약 체결함.

- 2002.11월 동 조합과 분쟁이 발생, 준공 전에 도급계약을 해지하고 기성공사비에 대해 금전 대신 체비지를 취득하기로 정산 합의함.

토지보유 및 매각 경위

- 2002.11월 취득한 체비지에 대해 업무용 부동산으로 분류하여 세무처리 함.

- 2003.1월 A사로부터 공사대금 정산시 잔여재산분배 관련 소송제기, 2007.1월 소송종결 ; 소송기간 ⇛ 4년

- 2007.5월 체비지를 매각함.(2003~2007년까지 재산세 종합합산과세 대상토지 해당)

⋅보유기간 ; 4년6월(비사업용 토지 해당기간),

⋅채권을 변제받기 위해 취득한 토지로서 채권 등 변제기간 ; 2년

- 보유기간 중 부득이한 사유에 해당하는 기간

⋅채권 변제기간 2년과 소송기간 4년을 합산하면 6년이며, 겹치는 기간 1년 10월을 차감한 기간은 4년 2월임.

⋅총 보유기간 4년 6월에서 4년 2월 차감하면 4월이고, 총 보유기간에서 3년을 차감한 기간인 1년 6월에 미달함.

- 법령 제92조의3[비사업용 토지의 기간기준] 제2호에 의거 3년이상 5년미만 보유함.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법, 시행령, 시행규칙)

법인세법 제55조의 2 【토지 등 양도소득에 대한 과세특례】

① 내국법인이 다음 각호의 1에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및제95조의 2에서 “토지 등”이라 한다)을 양도한 경우에는 당해 각호에 의하여 계산한 세액을 토지 등 양도소득에 대한 법인세로 하여제13조의 규정에 의한 과세표준에제55조의 규정에 의한 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 2 이상에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다. (2005. 12. 31. 후단신설)

② 제1항 제3호에서 “비사업용 토지”라 함은 토지를 소유하는 기간 중대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. (2005. 12. 31. 신설)

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 (2005. 12. 31. 신설)

다. 토지의 이용상황ㆍ관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서대통령령이 정하는 것(2005. 12. 31. 신설)

법인세법시행규칙제92조의 3 【비사업용 토지의 기간기준】

법 제55조의 2 제2항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. (2005. 12. 31. 신설)

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설)

2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설)

3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

나. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설)

법인세법 시행령 제92조의 11【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

①법 제55조의 2 제3항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안법 제55조의 2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다. (2005. 12. 31. 신설)

1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간 (2005. 12. 31. 신설)

2. 토지를 취득한 후 「문화재보호법」에 따라 지정된 보호구역 안의 토지 : 보호구역으로 지정된 기간 (2005. 12. 31. 신설)

3. 그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여재정경제부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 :재정경제부령이 정하는 기간(2005. 12. 31. 신설)

법인세법 시행규칙제46조의 2 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

①영 제92조의 11 제1항 제3호의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안법 제55조의 2 제2항각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다. (2005. 12. 31. 신설)

6. 저당권의 실행 그 밖에 채권을 변제받기 위하여 취득한 토지 및 청산절차에 따라 잔여재산의 분배로 인하여 취득한 토지 : 취득일부터 2년 (2005. 12. 31. 신설)

7. 당해 토지를 취득한 후 소유권에 관한 소송이 계속(係屬) 중인 토지 : 법원에 소송이 계속되거나 법원에 의하여 사용이 금지된 기간 (2005. 12. 31. 신설)

법인세법 제27조 【업무와 관련없는 비용의 손금불산입】

내국법인이 각 사업연도에 지출한 비용 중 다음 각호의 금액은 당해 사업연도의 소득금액계산에 있어서 이를 손금에 산입하지 아니한다. (1998. 12. 28. 개정)

1. 당해 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 자산으로서대통령령이 정하는 자산을 취득ㆍ관리함으로써 생기는 비용 등대통령령이 정하는 금액(1998. 12. 28. 개정)

2. 제1호외에 그 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 지출금액으로서대통령령이 정하는 것(1998. 12. 28. 개정)

법인세법시행규칙 제26조 【업무와 관련이 없는 부동산 등의 범위】(2000. 3. 9. 제목개정)

⑤영 제49조 제1항 제1호각목외의 부분 단서에서 “재정경제부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 부동산”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 부동산을 말한다. (2001. 3. 28. 개정)

11. 저당권의 실행 기타 채권을 변제받기 위하여 취득한 부동산 및 청산절차에 따라 잔여재산의 분배로 인하여 취득한 부동산으로서 취득일부터 5년이 경과되지 아니한 부동산 (2000. 12. 30. 개정)

나. 관련 예규(판례, 심사·심판예, 예규)

서면2팀-822(2007.5.2)

법원에 소송이 계속되는 기간은 비사업용 토지 판정 시 사업용으로 사용한 기간으로 봄

【질의】

(사실관계)

- 당사(노인휴양업 및 레저시설의 개발, 분양, 관리 및 운영, 부동산 임대 및 매매업)는 1996.9.2., 1996.11.22., 1996.12.9. 세차례에 걸쳐 개인으로부터 임야를 증여받고 운영하던 중 1998.10.21. 임의경매 신청된 것을 시작으로 소송이 시작되어 2007.1.18. 가처분취하결정에 의한 가처분 등기 말소가 되어 정상적인 당사 소유의 임야로 회복되었음. 총 소송기간이 8년이 소요되어 정상적으로 사업을 운영할 수 없는 바, 당해 임야를 매각하고자 함. 이 경우 민사집행법에 의한 경매 소송과 소유권에 관한 소송으로 사용이 금지된 기간으로 인한 비사업용 토지 해당여부 및 법인세법 제55조의 2 적용여부를 질의함.

(질의요지)

- 민사집행법에 의한 경매소송과 소유권에 관한 소송으로 사용이 금지된 기간으로 인한 비사업용 토지 해당여부

【회신】

법인이 비사업용 토지를 양도하는 경우에는 「법인세법」 제55조의 2 제1항 제3호의 규정에 의하여 토지 등의 양도소득에 30/100을 곱하여 산출한 세액을 법인세액에 추가하여 납부하여야 하는 것으로, 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 같은법 시행령 제92조의 3 제1호 각 목의 모두에 해당하는 기간이 같은법 제55조의 2 제2항에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보는 것이며,

「법인세법 시행규칙」 제46조의 2 제1항 제7호 규정에 의한 ‘당해 토지를 취득한 후 소유권에 관한 소송이 계속(係屬) 중인 토지’는 법원에 소송이 계속되거나 법원에 의하여 사용이 금지된 기간 동안 같은법 제55조의 2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정하는 것임.

서면2팀-1297(2007.7.6)

【제목】

비사업용토지 해당여부는 보유기간, 이용상황, 법령의 규정에 의한 사용금지, 부득한 사유 등의 내용을 감안하여 법인세법 제55조의2에 따라 판단하는 것임

【질의】

(사실관계)

- 2005.11. ○○ 산업단지 내 공장부지 25,112.7㎡ 매입하여 공장신축

- 2006.10. 대지 9,607㎡와 공장건물 매각

- 잔여대지 중 4,919㎡ 매각예정

(질의요지)

공장부지 매각 시 비사업용 토지 해당여부

【회신】

「법인세법」 제55조의 2 제2항 규정의 비사업용 토지 해당여부는 동 자산의 보유기간, 이용 상황, 법령의 규정에 의한 사용금지, 부득이한 사유 등의 내용을 감안하여 같은 법 제2항 내지 제7항의 규정에 의하여 판단해야 할 사항으로, 귀 질의 경우가 동 규정에 해당되는지 여부는 관련법령 등을 참고하여 사실판단 하기 바람.

서면2팀-1729(2004.8.18)

대물변제로 취득한 부동산으로 취득일로부터 5년이 경과하지 아니한 것은 업무무관부동산에 해당하지 아니하며, 취득가액은 법인세법 시행령 제89조의 시가를 순차적으로 적용함

【질의】

(사실관계)

◇ 당해 법인은 토건, 아파트, 상가신축을 주업으로 하는 종합건설업 법인으로서 주상복합건물 신축에 관한 도급공사를 수행하고 동 공사 미수채권을 당사가 신축한 주상복합건물로 대물변제 계약에 의하여 회수하기로 한 경우임.

◇ 공사내역

－ 총분양금액 : 248억원 중 당사 건축 도급공사비 154억원

－ 공사준공시 분양현항 : APT 및 상가 중 일부가 분양완료됨.

－ 미분양된(대물변제대상) 부동산 : 당초 분양예정가 161억원, 기준시가 173억원, 대물변제 110억원

(질의내용)

상기와 같이 건축도급공사를 수행하고, 발생한 공사미수채권을 대물변제계약에 의하여 부동산으로 회수하여 아파트는 일반에 매각하고 상가 전체를 법인의 본점으로 사용할 경우

질의 1) 법인의 본점사업장으로 상가 전체를 사용할 경우 업무와 관련없는 자산의 범위에서 제외되는지 여부

질의 2) 일반인에게 매각할 예정인 아파트는 대물변제 자산으로서 5년의 유예기간 내에 매각하면 업무무관자산에서 제외되는지 여부

질의 3) 대물변제 계약금액을 장부가액으로 법인의 장부에 계상할 경우 당초 분양가 및 기준시가보다 저가로 양수할 경우 법인세법상 문제점은 없는지 여부

【회신】

귀 질의의 경우 법인이 채권을 변제받기 위하여 취득한 부동산으로서 당해 부동산의 취득일로부터 5년이 경과하지 아니한 것은 법인세법 시행규칙 제26조 제5항 제11호의 규정에 의하여 업무와 관련없는 부동산에 해당하지 아니하며,

이 경우 대물변제받은 부동산의 취득가액은 법인세법 시행령 제89조에 규정된 시가를 순차적으로 적용한 가액으로 하는 것이며 동 금액과 비교하여 고ㆍ저가 양수여부를 판단하는 것임.

제도46012-12477(2001.7.28)

채권을 변제받기 위해 취득한 부동산으로서 그 취득일로부터 5년이 경과하지 않은 것은 업무무관 부동산에 해당하지 않음(2000. 12. 30 개정)

【질의】

(질의개요)

당사는 화의진행중인 건설업체에 화의인가 이후 물품공급 대금이 장기간 수금이 지연되고 있어 수차례에 걸쳐 입금독촉을 하였으나 채무자(법인)는 대물로 상계처리를 희망하고 있는 바 이와 관련하여 아래와 같이 질의함.

*** 아 래 ***

1. 당사현황

1) 설립일 : 1998. 4. 25

2) 자본금 : 43억

3) 채권내용 : 2000년 5월, 6월에 홈오토메이션 공급(금액 : 118백만원)

※ 대물종류 : 2∼3년 전에 분양하여 미분양된 아파트 및 상가

2. 채무자 현황(법인의 건설업체임)

1) 화의인가일 : 1999. 3. 31

※ 화의채권을 화의조건의 변제계획대로 이행이 안되고 있음.

3. 질의사항

1) 장기연체 채권에 대한 대물 취득시 세제혜택이 있는지 여부

2) 대물 취득시 비업무용 부동산판정 여부 및 취득세, 등록세 등 각종 제세 중과세 여부

3) 1년 이내 보유후 이전시와 1년 이상 보유후 이전시의 각종 세율

4) 대물환가액이 채권액보다 적을 경우의 대손처리 방법

【회신】

1. 법인이 채권을 변제받기 위하여 취득한 부동산으로서 당해 부동산의 취득일로부터 5년이 경과하지 아니한 것은 법인세법시행규칙 제26조 제5항 제11호(2000. 12. 30 재정경제부령 제173호로 개정된 것)의 규정에 의하여 업무와 관련이 없는 부동산에 해당하지 아니하는 것이며,

2. 이 경우 대물변제받은 부동산의 시가상당액을 채권회수액으로 처리하고, 나머지 채권에 대하여도 법인세법시행령 제62조 제1항 각호의 1에 해당하는 때에만 각 사업연도 소득금액 계산상 대손금으로 손금에 산입하는 것임.