서면인터넷방문상담5팀-589 (2008.03.19)

양도

주택임대기간의 기산일은 「소득세법 시행령」 제167조의 3 제3항의 규정에 의하는 것으로서 주택의 임대를 개시한 날(사업자등록을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날)이 되는 것임

1. 「소득세법」 제168조에 의한 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 의한 임대사업자등록을 하고 「소득세법 시행령」 제167조의 3 제1항 제2호 각목의 어느 하나에 해당하는 주택을 양도세율 중과규정인 「소득세법」 제104조 제1항 제2호의 3 규정이 적용되지 아니하는 것이며, 당해 규정을 적용함에 있어 주택임대기간의 기산일은 「소득세법 시행령」 제167조의 3 제3항의 규정에 의하는 것으로서 주택의 임대를 개시한 날(사업자등록을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날)이 되는 것임.2. 귀 질의사항과 관련되는 조세법령 및 유사사례(서면4팀-741, 2007.03.02.)를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다.

소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

1. 질의내용 요약

[사실관계]

- 2003.11.05. 서울시 소재 다세대 주택 1세대(59.64㎡), 4세대(39.99㎡) 신축

- 2004.03.12. 상기 5세대를 매수함

- 2004.03.19. 임대사업자 등록증을 교부받음

- 2004.06.26. 사업자등록을 하여 임대사업 중임

[질의사항]

- 장기임대주택의 임대의무기간 및 중과세율 적용 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설)

2의 3.대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003.12.30. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 60

○ 소득세법 시행령 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12.31. 개정)

2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 의한 임대사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2005.5.31. 개정)

가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)ㆍ군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003.12.30. 신설)

나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003.12.30. 신설)

다. 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다. (2005.5.31. 개정)

③ 제1항 제2호의 규정에 의한 장기임대주택의임대기간의 계산은 「조세특례제한법 시행령」 제97조의 규정을 준용한다. 이 경우사업자등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다.(2005.2.19. 개정)

④ 1세대가 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제8호의 2의 규정에 의한 장기임대주택ㆍ 감면대상장기임대주택ㆍ장기사원용주택 또는 장기가정보육시설(이하 이 조에서 “장기임대주택등”이라 한다)의 의무임대기간ㆍ의무무상기간 또는 의무사용기간(이하 이 조에서 “의무임대기간등”이라 한다)의 요건을 충족하기 전에 제1항 제10호의 규정에 의한 일반주택을 양도하는 경우에도 당해 임대주택ㆍ사원용주택 또는 가정보육시설(이하 이 조에서 “임대주택등”이라 한다)을 제1항의 규정에 의한 장기임대주택 등으로 보아 제1항 제10호의 규정을 적용한다. (2005.12.31. 개정)

⑤ 제4항의 규정을 적용받은 1세대가 장기임대주택 등의 의무임대기간등의 요건을 충족하지 못하게 되는 사유(제1항 제2호 각목 및 제3호의 규정에 의한 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6월을 경과하게 된 경우를 포함한다)가 발생한 때에는 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고시 제1호에서 제2호의 세액을 차감한 금액을 양도소득세로 납부하여야 한다. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 수용 등 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유로 인하여 당해 의무임대기간등의 요건을 충족하지 못하게 되거나 임대의무호수를 임대하지 아니하게 된 때에는 당해 임대주택 등을 계속 임대ㆍ사용하거나 무상으로 사용하는 것으로 본다. (2005.12.31. 개정)

1. 일반주택 양도당시 당해 임대주택 등을 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제8호의 2의 규정에 의한 장기임대주택 등으로 보지 아니할 경우에 법 제104조의 규정에 의한 세율에 따라 납부하였을 세액 (2005.12.31. 개정)

2. 일반주택 양도당시 제4항의 규정을 적용받아 법 제104조의 규정에 의한 세율에 따라 납부한 세액 (2003.12.30. 신설)

○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. (1998.12.31. 개정)

1.주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것(1998.12.31. 개정)

4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 (1998.12.31. 개정)

5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것 (2001.12.31. 개정)

○ 조세특례제한법 시행규칙 제44조 【주택임대기간의 계산】

영 제97조 제5항 제5호에서 “재정경제부령이 정하는 기간”이라 함은 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월 이내의 기간을 말한다. (1999.4.26. 개정)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면5팀-447, 2007.02.05.

【질의】

(사실관계)

건설임대사업 등록 후 임대주택사업을 하려고 하나, 현재 다수의 토지 소유자간의 이해 충돌로 인하여 재판에 계류 중일 때에 건물이 완공은 되었으나, 준공을 받기까지 기간이 다소 소요될 것임.

(질의내용)

상기와 같은 경우 임시사용승인을 얻어 임대사업을 시작할 경우에 임대사업자 양도소득세 중과세율 적용배제 기간인 5년에 포함되는지 여부

【회신】

「소득세법」 제168조에 의한 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 의한 임대사업자등록을 하고 「소득세법 시행령」 제167조의 3 제1항 제2호 각목의 어느 하나에 해당하는 주택을 양도세율 중과규정인 「소득세법」 제104조 제1항 제2호의 3 규정이 적용되지 아니하는 것이며, 당해 규정을 적용함에 있어 주택임대기간의 기산일은 「소득세법 시행령」 제167조의 3 제3항의 규정에 의하는 것으로서 주택의 임대를 개시한 날(사업자등록을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날)이 되는 것임.

귀 질의의 경우 관련된 기존 질의회신문(서면4팀-2026, 2005.11.1. ; 서면4팀-1176, 2005.7.11. ; 재재산46014-30, 1999.10.12.)을 참고하기 바람.

○ 서면4팀-741, 2007.03.02.

【질의】

(사실관계)

- 2005년.10월 취득임대, 2006.3월 임대사업자 등록, 국민주택으로 기준시가 3억 원이하임.

- 건축물의 층별 용도 및 임대사업자 등록

ㆍ1층 : 근린생활시설

ㆍ2층 : 4세대 다세대주택으로 임대사업등록하여 임대, 구분등기 불가

ㆍ3층 : 4세대 다세대주택 임대사업자등록하여 임대함, 구분등기 가능

ㆍ4층 : 4세대 다세대주택 임대사업자등록하여 임대함, 구분등기 가능

ㆍ5층 : 다세대주택으로 1주택 임대 1주택 주인거주, 구분등기 가능

(질의내용)

- 위의 경우 임대주택의 임대개시일의 기산일 및 구분등기가 불가함에 따른 구청에 임대사업자등록을 못한 경우 당해 주택에 대하여 임대주택으로 중과세율이 적용 배제되는지 여부

【회신】

「소득세법 시행령」 제167조의 3 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 같은시(특별시 및 광역시를 포함)ㆍ군에 소재하는 5호 이상의 국민주택을 소득세법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 의한 임대사업자 등록을 한 주택으로서 10년 이상 임대하고, 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원을 초과하지 않는 임대주택을 양도하는 경우에는 1세대3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60％)을 적용하지 않는 것이며, 임대기간의 계산은 「조세특례제한법 시행령」 제97조의 규정을 준용하는 것임.

○ 서면4팀-2026, 2005.11.01

2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 기존사업자기준일(2003.10.29.) 이전에 소득세법 제168조에 의한 사업자등록과 임대주택법 제6조에 의한 임대사업자 등록을 하고 5년 이상 임대한 이후에 양도하는 경우로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제167조의 3 제1항 제2호 나목의 규정에 의하여 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60％) 적용대상에서 제외되는 것임. 이를 적용함에 있어서주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날(사업자등록을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날)로 하는 것이며, 귀 사례의 추가 매입(2000년 4월)하여 임대한 주택의 경우에는 당해 주택을 임대사업자 변경등록하여 임대하는 날부터 2호 이상의 국민주택을 5년 이상 임대한 이후에 양도하여야 중과세율이 적용되지 않음.