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판시사항
한국토지공사가 기업관계인인 갑으로부터 매입한 대지를 매각하고자 하는 경우 갑에게 매입의사를 우선 확인한 후 일반에게 매각하기로 하되, 일반에게 매각되지 않을 경우에는 매매계약 체결일로부터 3년 범위 내에서 매 6개월마다 갑에게 매입의사를 다시 확인하기로 한 특약이 환매권이나 재매매예약완결권을 부여한 취지인지 여부(소극)
판결요지
IMF 외환위기 당시 대한민국 정부가 시행한 기업보유부동산매입제도와 관련하여 한국토지공사가 매매계약의 특약사항으로서 기업관계인인 갑으로부터 매입한 대지를 매각하고자 하는 경우 갑에게 매입의사를 우선 확인한 후 일반에게 매각하기로 하되, 일반에게 매각되지 않을 경우에는 매매계약 체결일로부터 3년 범위 내에서 매 6개월마다 갑에게 매입의사를 다시 확인하기로 한 경우, 위 특약사항의 취지는 갑이 매입한 토지를 매각할 경우 이를 매각한 갑에게 먼저 매입의사를 확인하여 매입의사가 있는 경우 매매계약 체결일로부터 3년 범위 내에서 갑에게 우선매입의 기회를 부여하되, 갑에게 우선매입권이 부여된 3년 간은 매 6개월마다 재매입의사를 확인하기로 한 것으로서, 위 재매입의사의 확인은 일종의 청약으로서 한국토지공사는 일반매각에 앞서 갑에게 우선 청약을 하여야 할 의무를 부담할 뿐이고, 위 특약사항의 취지가 갑에게 환매권이나 재매매예약완결권을 부여한 취지라고는 해석할 수 없다.
원고
조규복 (소송대리인 변호사 이웅)
피고
한국토지공사 (소송대리인 변호사 황성필 외 1인)
주문
1. 원고의 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.
청구취지
피고는 원고로부터 금 580,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 이 사건 소장 부본 송달일자의 환매 또는 예약완결권 행사를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 피고와 소외 박영석 사이의 2002. 3. 19.자 매매계약은 무효임을 확인한다는 판결.
이유
1. 기초 사실
가.원고는 별지 목록 기재 각 부동산(이하, '이 사건 대지'라고 한다)의 전 소유자이고, 피고는 공공시설용지의 개발사업 등을 담당하기 위하여 한국토지공사법에 의하여 설립된 공법인이다.
나.대한민국 정부는 1998. 4. 14. 경제대책조정회의에서 "금융·기업구조개혁 촉진방안"을 의결하였는데, 그 내용 중에는 피고가 기업의 금융기관에 대한 부채상환을 위하여 기업으로부터 그 보유부동산의 매입신청이 있는 경우, 적극적으로 그 부동산을 매입하여 그 매입대금을 해당 기업이 지정하는 금융기관에 직접 지급함으로써, 소위 IMF외환위기를 맞이하여 기업의 구조개혁을 촉진하고 금융기관의 부실자산정리 및 금융시장안정을 도모하기 위한 목적으로 "기업보유부동산매입제도"(이하, '이 사건 매입제도'라고 한다)를 도입, 시행하는 것도 포함되어 있다.
다.피고는 1998. 6.경 위 "4. 14. 금융·기업구조개혁 촉진방안"에 따른 기업토지매입 세부시행기준(2차)을 수립하였는데, 이에 따르면 매입대상부동산에 기업 소유 부동산뿐만 아니라 기업관계인 소유의 부동산도 포함시키기로 하였다.
라.원고는 1998. 6.경 이 사건 매입제도 및 피고의 위 세부시행기준에 따라 피고에게 이 사건 대지의 매입신청을 하였고, 피고가 이를 매입하기로 하여 1998. 9. 15. 원고와의 사이에 그 소유의 이 사건 대지에 관하여, 위 대지상에 설정되어 있는 금융기관(주식회사 서울은행과 대한보증보험 주식회사) 명의의 각 근저당권의 피담보채무 원리금의 합계인 509,680,000원을 매매대금으로 정하여 매매계약을 체결하였다.
마.이 때, 특약사항으로서 피고가 원고로부터 매입한 이 사건 대지를 매각하고자 하는 경우, 원고에게 매입의사를 우선 확인한 후 일반에게 매각하기로 하되, 일반에게 매각되지 않을 경우에는 이 사건 매매계약 체결일로부터 3년 범위 내에서 매 6개월마다 원고에게 매입의사를 다시 확인하고, 원고가 재매입하는 경우의 매매가격은 토지취득원가에 토지채권이자 및 판매비와 일반관리비를 합산한 금액으로 하기로 약정하였다.
바.그 후, 피고는 1999. 5. 24. 주식회사 서울은행과 대한보증보험 주식회사에게 위 509,680,000원을 원고 대신 지급하고, 위 각 근저당권설정등기를 말소함과 동시에 피고 명의로 소유권이전등기를 경료하였다.
사.피고는 위 특약사항에 따라 이 사건 매매계약의 체결일로부터 6개월이 경과한 1999. 4. 27.경부터 3년 후인 2001. 11. 1.경까지 6개월 간격으로 모두 6차례에 걸쳐 원고에게 계약체결기한을 약 1달 후로 정하여(위 6회차 재매입의견조회시 계약체결기한은 2001. 11. 30.까지로 하였다) 재매입의사를 확인하는 문서를 발송하였고, 위 의견조회시 원고가 재매입의사를 밝히지 않거나 조건부 회신을 하는 경우, 또는 매입의사를 표시하고도 피고가 정한 계약체결기한 내에 매매계약을 체결하지 아니하는 경우에는 매입의사를 포기한 것으로 간주한다는 취지를 통보하였다.
아.특히 피고의 원고에 대한 6회차 2001. 11. 1.자 토지재매입 의견조회시에는 이 사건 매매계약일로부터 3년이 경과함에 따라 이번 조회가 마지막임을 알려주었으나, 원고는 피고의 위와 같은 6차례의 재매입의사 확인조회에 대하여 3차례에 걸쳐, 현재의 자금사정으로는 재매입이 곤란하나 차후에 확실히 재매입하겠다는 취지의 조건부 승낙의 의사표시만을 하였다
자.원고가 위 6회차 의견조회시 계약체결기한으로 정한 2001. 11. 30.이 경과하자 피고는 원고에게 재매입의사가 없는 것으로 간주하고, 2002. 3. 8. 이 사건 대지를 비롯한 이 사건 매입제도에 따라 위와 같이 매수한 다른 수 필지의 토지와 함께 입찰을 실시하여, 같은 달 19. 이 사건 대지의 낙찰자로 결정된 소외 박영석과 매매계약을 체결하였다.
[증거] 갑 제1호증의 1, 2, 갑 제3호증(을 제1호증과 같다), 갑 제 4, 5호증, 갑 제8호증(을 제10호증과 같다), 갑 제14호증(을 제11호증과 같다)의 각 기재, 증인 장경민의 증언 및 변론의 전취지
2. 원고의 주장 및 판단
가. 원고의 주장
원고는 이 사건 청구원인으로서, 원고는 피고와의 이 사건 매매계약의 특약사항에 따라 이 사건 매매계약에 따른 대금지급일인 1999. 5. 24.부터 3년 내에는 환매권 또는 재매매예약완결권을 가지고 있는데, 원고가 그 환매기간 내인 2002. 5. 9. 이 사건 소장 부본의 송달로써 피고에 대하여 환매 또는 예약완결의 의사표시를 하였으므로, 피고는 원고로부터 환매대금에 해당하는, 토지취득원가에 토지채권이자 및 판매비와 일반관리비를 합친 580,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 대지에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 주장한다.
또한 원고는, 피고가 이 사건 대지를 제3자에게 매각하기에 앞서 원고와의 특약에 의하여 원고에게 우선 매입의 기회를 부여해야 하는데도, 이를 하지 아니하고 원고의 입찰참가까지 금지한 채 이 사건 대지를 소외 박영석에게 매도하였으므로, 박영석과 체결한 2002. 3. 19.자 매매계약은 무효라고 주장하면서 그 무효확인을 구한다.
나. 판 단
(1) 환매권 등 주장
우선, 원고와 피고 사이의 이 사건 매매계약에서 피고가 원고에게 환매권 또는 재매매예약완결권을 부여하였는가에 대하여 살피건대, 원고와 피고 사이에 이 사건 매매계약의 특약사항으로 피고가 원고로부터 매입한 이 사건 대지를 매각하고자 하는 경우, 위 대지를 매도한 원고에게 매입의사를 우선 확인한 후 일반에게 매각하기로 하되, 일반에게 매각되지 않을 경우에는 이 사건 매매계약 체결일로부터 3년 범위 내에서 매 6개월마다 원고에게 매입의사를 다시 확인하기로 하고, 이 때 매매가격은 토지취득원가에 토지채권이자 및 판매비와 일반관리비를 합산한 금액으로 하기로 약정한 사실은 위에서 인정한 바와 같으나, 위 특약사항의 취지는 피고가 매입한 토지를 매각할 경우 이를 매각한 원고에게 먼저 매입의사를 확인하여 매입의사가 있는 경우 매매계약 체결일로부터 3년 범위 내에서 원고에게 우선매입의 기회를 부여하되, 원고에게 우선매입권이 부여된 3년 간은 매 6개월마다 재매입의사를 확인하기로 한 것으로서, 위 재매입의사의 확인은 일종의 청약으로서 피고는 일반매각에 앞서 원고에게 우선 청약을 하여야 할 의무를 부담할 뿐이고, 위 특약사항의 취지가 원고에게 환매권이나 재매매예약완결권을 부여한 취지라고는 해석할 수는 없다 할 것이다.
그러므로 원고에게 환매권 또는 재매매예약완결권이 있음을 전제로 한 이 사건 소유권이전등기청구는 이유 없다.
(2) 매매계약 무효 주장
다음으로 피고가 박영석과 체결한 매매계약이 무효인가에 대하여 살피건대, 갑 제7호증의 1, 갑 제8, 14호증의 각 기재에 의하면, 피고가 2002. 3. 8.자 입찰공고시 직전 소유자의 입찰참가를 제한한 다음 그 입찰절차에서 이 사건 대지의 낙찰자인 박영석과 매매계약을 체결한 사실을 인정할 수 있으나, 앞서 인정한 사실에 의하면, 피고가 이 사건 매매계약의 특약사항에 따라 이 사건 대지를 일반매각하기에 앞서 원고에게 6차례에 걸쳐 재매입의사를 확인하였음에도 당시는 매입할 의사가 없다고 통보하였고, 또한 피고의 위와 같은 재매입의사의 확인의무와 그에 대응한 원고의 우선매입권은 이 사건 매매계약체결일인 1998. 9. 15.로부터 3년이 지난 2001. 9. 14.에 종료되었다고 보아야 할 것이므로, 피고가 그 기간이 경과한 후인 2002. 3. 8. 원고의 참가를 제한한 입찰절차에서 박영석에게 이 사건 이 위 대지가 낙찰되어 그와 매매계약을 체결하였다 하더라도 피고와 박영석 사이의 위 매매계약이 무효라고 볼 수는 없다 할 것이므로(설사, 원고에게 우선매입권이 있는 기간 중에 우선매입의 기회를 주지 아니한 채 제3자와 매매계약이 이루어졌다고 하더라도, 피고가 계약위반의 책임을 지는 것은 별론으로 하고, 그 매매계약이 무효라고 할 수는 없다), 결국 원고의 위 계약무효확인청구부분도 이유 없다 할 것이다.
3. 결 론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 모두 이유 없으므로, 원고의 청구를 기각한다.