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판시사항
근저당권설정 당시 대지상에 건물이 존재하였으나 그 후 그 건물이 철거되고 신건물의 신축공사가 시작되어 지하층 골조공사까지 마친 상태에서 대지에 대한 임의경매가 실시된 경우, 신축중인 건물을 위한 법정지상권이 성립하는지 여부(적극)
판결요지
저당권설정 당시 토지상에 건물이 존재한 이상 그 후 건물을 개축, 증축하는 경우는 물론이고 건물이 멸실되거나 철거된 후 재축, 신축하는 경우에도 구건물을 기준으로 하여 그 이용에 일반적으로 필요한 범위 내에서는 민법 제366조 소정의 법정지상권이 성립한다 할 것이고, 신축중인 건물이 비록 지하 1층, 지상 7층의 주상복합건물공사 중 지하층의 공사만 완공되었고 준공검사 및 보존등기를 마치지 아니한 상태이기는 하나 한편, 지하층 자체만으로 볼 때에는 지붕, 주벽, 바닥 및 기둥의 골격이 견고하게 갖추어져 있고, 그 밖에 건물의 규모와 구조에 비추어 추측되는 건축비용과 철거비용, 거래관념 등 제반사정을 고려할 때 이를 사회통념상 토지와 독립한 건물로 볼 수 있다면 신건물을 위한 법정지상권을 인정할 수 있다.
참조조문
[1] 민법 제366조
원고
정용규 (소송대리인 변호사 김철웅)
피고
이상원 (소송대리인 변호사 라병인 외 1인)
주문
1. 이 사건 소 중 장래이행청구 부분을 각하한다.
2. 피고는 원고에게 금 11,544,000원을 지급하라.
3. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
4. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.
5. 제2항은 가집행할 수 있다.
청구취지
피고는 원고에게, 별지목록 제1항 기재 부동산 중 별지 도면 1 표시 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 6의 각 점을 순차로 연결한 선내 'ㄱ', 'ㄴ', 'ㄷ' 부분 철근콘크리트조 641.7㎡ 지하 1층 건물부분과 별지 도면 2 표시 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 10의 각 점을 순차로 연결한 선내 'ㄱ', 'ㄴ' 부분 철근콘크리트조 441.7㎡ 지상 1층 건물바닥부분 및 같은 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 26, 25, 8, 9, 38, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 'ㄹ' 부분에서 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 10의 각 점을 순차로 연결한 선내 'ㄱ', 'ㄴ', 'ㄷ' 부분을 제외한 327.2㎡상에 적치된 건축자재, 그리고 7, 8, 25, 26, 7의 각 점을 순차로 연결한 선내 'ㅁ' 부분 0.1㎡의 이동식 화장실을 모두 철거하고, 위 토지를 인도하며, 이 사건 청구취지 및 원인변경신청서 부본 송달일부터 위 철거 및 토지인도 완료일까지 월 금 3,120,000원의 비율에 의한 금원을 지급하라는 판결.
이유
1. 기초 사실
다음 사실은 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1 내지 9, 을 제1호증의 1, 2, 을 제2호증의 1 내지 4, 을 제3호증, 을 제5호증의 1 내지 27의 각 기재 및 영상, 감정인 김문석, 박세영의 각 감정결과, 이 법원의 현장검증결과에 변론의 전취지를 보태어 보면 인정할 수 있고, 반증이 없다.
가.피고는 1996. 3. 28. 피고 소유의 별지목록 제1항 기재 토지(이하 '이 사건 토지'라 한다) 및 위 지상에 있는 같은 목록 제2항 기재 건물(이하 '이 사건 구건물'이라 한다)에 관하여 채권최고액 금 504,000,000원, 채무자 소외 주식회사 화원엔지니어링, 근저당권자 소외 주식회사 신한은행으로 된 근저당권을 설정하였다.
나.주식회사 화원엔지니어링이 위 근저당권의 피담보채무를 변제하지 아니하자 주식회사 신한은행은 1998. 7. 21. 이 법원에 이 사건 토지 및 구건물에 대한 임의경매를 신청하여 같은 달 23. 임의경매개시결정이 내려졌고, 같은 해 8. 5.경 경매부동산에 대한 현황조사에서 피고가 위 임의경매신청 이전에 이 사건 구건물을 철거하고 이 사건 토지상에 뒤에서 볼 주상복합건물 신축공사를 시작하여 일부 공사를 마친 사실이 밝혀지자, 이 사건 구건물에 대한 경매절차가 취소되고 이 사건 토지만에 대한 임의경매절차가 진행되어, 원고는 1999. 8. 4. 이 사건 토지를 금 423,000,000원에 낙찰받고 2000. 1. 7. 낙찰대금을 완납하여 이 사건 토지에 대한 소유권을 취득하였다.
다.피고는 1996. 1.경 소외 주식회사 화원종합건설과 사이에 이 사건 구건물을 철거하고 이 사건 토지상에 지하 1층, 지상 7층, 연면적 3,661.68㎡의 주상복합건물을 건축하기로 하는 공사도급계약을 체결하고, 같은 해 6. 23.경부터 같은 해 7. 11.경까지 사이에 이 사건 구건물을 철거하는 한편, 같은 해 6. 8. 관할관청으로부터 건축허가를 받아 같은 해 8.경부터 같은 해 9.경까지 사이에 지하 터파기공사, 차수벽(물막이) 설치공사를 하였으나 더 이상의 진척을 보지 못하다가, 1997. 10.경 시공업체를 소외 거장종합건설로 교체한 뒤 공사를 재개하여 이 사건 경매개시결정일 무렵 지하층 외벽, 바닥, 천장의 콘크리트 구조물(이하 '이 사건 신건물'이라 한다)을 완성한 상태에서 공사가 다시 중단되어 현재에 이르고 있다.
라.이 사건 신건물은 지반공사와 지하층 골조공사를 마친 상태로서, 이 사건 토지 중 별지 도면 1 표시 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 6의 각 점을 순차로 연결한 선내 'ㄱ', 'ㄴ', 'ㄷ' 부분 682.7㎡에는 철근콘크리트조 지하층 바닥, 계단, 철근콘크리트 벽이, 별지 도면 2 표시 10, 11, 12, 13, 14, 15, 23, 22, 21, 20, 19, 18, 16, 17, 10의 각 점을 순차로 연결한 선내 'ㄱ' 부분 431.7㎡에는 철근콘크리트조 지하층 천장 및 지상 1층 바닥이, 같은 도면 표시 7, 8, 25, 26, 7의 각 점을 순차로 연결한 선내 'ㅁ' 부분 0.1㎡에는 이동식 화장실이 각 설치되어 있고, 같은 도면 표시 19, 20, 21, 22, 24, 19의 각 점을 순차 연결한 선내 'ㄴ' 부분 10㎡는 뚫려 있는 상태에서 그 위에 천막이 쳐지고 나무로 만든 출입문이 설치되어 지하층 계단과 연결되는 통로 역할을 하고 있으며, 지하층 기둥부분에 심어진 철골들이 1층 골조공사에 사용될 목적으로 지상 1층 바닥 위쪽으로 돌출되어 있고, 이 사건 토지의 지상물이 없는 상태를 기준으로 한 감정가는 경매개시결정 당시는 금 904,000,000원, 이 사건 소제기 무렵인 2000. 5. 7.은 금 936,000,000원이다.
2. 원고의 청구에 대한 판단
가. 철거 및 인도 청구 부분
원고는 이 사건 청구원인으로, 피고는 이 사건 신건물을 소유하기 위하여 권원 없이 이 사건 토지를 점유하고 있으므로 피고는 원고에게 이 사건 신건물 및 그 위에 적치된 건축자재와 이동식 화장실을 철거하고 이 사건 토지를 인도할 의무가 있다고 주장하고, 이에 대하여 피고는, 자신이 이 사건 신건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득하였으므로 원고의 청구는 이유 없다고 항변한다.
그러므로 피고가 이 사건 신건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득하였는지에 대하여 살피건대, 이 사건 신건물은 비록 지하 1층, 지상 7층의 주상복합건물공사중 지하층의 공사만 완공되었고 준공검사 및 보존등기를 마치지 아니한 상태이기는 하나, 한편, 지하층 자체만으로 볼 때에는 지붕, 주벽, 바닥 및 기둥의 골격이 견고하게 갖추어져 있고, 그 밖에 건물의 규모와 구조에 비추어 추측되는 건축비용과 철거비용, 거래관념 등 제반사정을 고려할 때 이를 사회통념상 토지와 독립한 건물로 볼 수 있다고 할 것이고, 저당권설정 당시 토지상에 건물이 존재한 이상 그 이후 건물을 개축, 증축하는 경우는 물론이고 건물이 멸실되거나 철거된 후 재축, 신축하는 경우에도 구건물을 기준으로 하여 그 이용에 일반적으로 필요한 범위 내에서는 민법 제366조 소정의 법정지상권이 성립한다 할 것이므로, 이 사건 신건물을 위한 법정지상권을 인정할 수 있다고 할 것이다(이 사건 토지의 경매를 위한 감정평가액이 금 904,000,000원인데 원고가 그 절반에도 미치지 못하는 금 423,000,000원에 이를 경락받았고, 경매 당시 경매물건명세서나 부동산현황조사보고서에서 이 사건 토지에 건물이 신축중임이 표시된 점에 미루어 볼 때 원고도 이 사건 신건물을 위한 법정지상권을 용인하고 이 사건 토지를 경락받은 것이 아닌가 추측된다). 나아가 인정되는 법정지상권의 범위에 대하여 보건대, 이 사건 구건물이 존재할 당시 이 사건 토지상에 위 건물 이외의 다른 지상물이 있었다는 사정이 드러나지 아니하는 이 사건에서는 특별한 사정이 없는 이상 이 사건 구건물의 소유를 위하여 이 사건 토지 전체의 이용이 필요하였을 것이므로, 이 사건 신건물을 위한 법정지상권도 이 사건 토지 전체에 미친다고 할 것이다. 그렇다면 피고는 이 사건 신건물의 소유를 위하여 이 사건 토지 전체를 사용할 수 있다 할 것이므로, 피고의 위 항변은 이유 있다.
나. 부당이득반환 청구 부분
원고는 또한, 피고가 이 사건 토지를 권원 없이 사용하고 있음을 전제로 이 사건 신건물의 철거 및 토지인도완료일까지의 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있다고 주장한다.
살피건대, 앞서 본 바와 같이 피고가 이 사건 토지에 대한 법정지상권을 취득하였으므로 피고가 권원 없이 이 사건 토지를 사용하고 있음을 전제로 하는 이 부분에 대한 원고의 주장도 이유 없다 할 것이나, 다만 위 주장을 피고가 법정지상권을 취득한 경우에는 그 지료를 구하는 것으로 이해하여 피고에게 이 사건 토지에 대한 지료의 지급을 명하기로 하되, 장래의 지료 부분에 대하여는 그 의무불이행사유가 장래까지 계속하여 존속한다는 것이 확정적으로 예정되지 아니하여 미리 청구할 필요가 인정되지 아니하므로 부적법하여 이를 각하하고, 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 청구취지 및 원인변경신청서 부본 송달일인 2000. 8. 18.부터 이 사건 변론종결일인 같은 해 12. 8.까지의 지료에 대하여만 그 지급을 명하기로 한다.
나아가 이 사건 토지에 대한 지료의 액수에 대하여 보건대, 특별한 사정이 없는 한 이 사건 토지의 지료는 이 사건 토지의 차임 상당액이라 할 것이고, 감정인 박세영의 감정결과에 의하면 보증금이 없는 경우 이 사건 토지의 차임은 2000. 5. 27.부터 2001. 5. 26.까지 사이에 월 금 3,120,000원인 사실을 인정할 수 있으므로, 2000. 8. 18.부터 같은 해 12. 8.까지 사이의 차임은 합계 금 11,544,000원{＝3,120,000원×(3＋21/30)}이 된다고 할 것이므로, 이 부분에 대한 원고의 주장은 위 인정범위 내에서 이유 있다.
3. 결 론
그렇다면 이 사건 소 중 변론종결일 이후의 지료 지급을 구하는 부분을 각하하고, 피고는 원고에게 차임으로 금 11,544,000원을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 원고의 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각한다.