[1]부동산경매절차에서 주택임차인이 임대차조사서에 기재된 내용과 다른 내용을 주장하여 배당을 요구하는 것이 신의칙에 위반되는지 여부(적극)

[2]금전대출을 실시하는 금융기관 또는 금융기관으로부터 건물의 담보가치를 조사하도록 의뢰받은 감정평가기관의 직원이 직접 임차인들을 만나 임대차관계를 조사한 것이 아니라, 단지 금전대출을 신청한 건물의 소유자에게 그 조사를 의뢰하여 그가 임대차조사서 서식의 공란에 기재될 내용에 관하여 어떠한 설명도 없이 임차인들로부터 기명날인만 받고 임대차 금액란에 실제 임대차보증금보다 적은 금액을 기재한 경우, 임차인들이 부동산경매절차에서 위 조사서에 기재된 사항과는 다른 내용의 주장을 하면서 배당을 요구한다고 하여 금반언이나 신의칙에 반한다고 볼 수 없다고 한 사례

[3]주택임차인이 금융기관의 임대차조사서에 서명·날인만을 한 채 임대인에게 교부함으로써 임대인으로 하여금 임대차관계에 관한 허위의 기재를 할 수 있도록 하였다면, 임차인은 자신의 이러한 과실로 인하여 금융기관이 당해 주택의 담보가치를 과대하게 판단하여 대출을 시행하였다가 후에 경매절차에서 일부 대출금에 관한 배당을 받지 못하게 되어 입은 손해에 대한 배상책임이 있다고 본 사례

[1]근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 임차인이 그 임대차 사실을 부인하거나 임차보증금의 액수에 관하여 스스로 불리한 진술을 하고 이에 관한 확인서 등을 작성하여 준 경우, 그 후 그 건물에 대한 경매절차에서 이러한 진술을 번복하여 임대차의 대항력 또는 위 진술상의 액수를 초과하는 임차보증금 반환채권의 존재를 주장하면서 그 임차보증금 반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다 할 것이다.

[2]금전대출을 실시하는 금융기관 또는 금융기관으로부터 건물의 담보가치를 조사하도록 의뢰받은 감정평가기관의 직원이 직접 임차인들을 만나 임대차관계를 조사한 것이 아니라, 단지 금전대출을 신청한 건물의 소유자에게 그 조사를 의뢰하여 그가 임대차조사서 서식의 공란에 기재될 내용에 관하여 어떠한 설명도 없이 임차인들로부터 기명날인만 받고 임대차 금액란에 실제 임대차보증금보다 적은 금액을 기재한 경우, 임차인들이 부동산경매절차에서 위 조사서에 기재된 사항과는 다른 내용의 주장을 하면서 배당을 요구한다고 하여 금반언이나 신의칙에 반한다고 볼 수 없다고 한 사례.

[3]주택소유자 겸 임대인으로부터 임대차조사서에 서명·날인을 요구받은 임차인은 위 조사서에 자신들의 임대차관계를 기재하게 된 이상 그 서식의 기재사항을 잘 읽어보고 정확한 내용의 기재를 함으로써 적절한 담보가치의 조사가 이루어지도록 하여야 함에도, 임대차금액란을 전혀 기재하지 아니한 채로 임대인에게 위 조사서를 교부함으로써 그로 하여금 임의로 허위의 기재를 하게 한 과실이 있다 할 것이고, 이러한 과실은 임대인의 불법행위와 경합하여 금융기관으로 하여금 임대인에 대한 채권 중 임차보증금 액수를 과소 평가함으로써 배당받지 못하게 된 금액 상당의 손해를 입게 한 원인이 되었다 할 것이므로, 임차인은 임대인과 각자 위 손해를 배상할 책임이 있다 할 것이고, 다만 금융기관으로서는 임대인이 작성하여 온 위 조사서에만 의존하여 달리 별도의 확인 절차를 거치지 아니한 채 임대차관계를 평가하여 임대인에게 금전대출을 하여 준 과실이 있다 할 것이므로 임차인의 손해배상책임은 40%로 제한함이 상당하다고 한 사례.

[1] 민법 제2조 , 주택임대차보호법 제3조 , 제3조의2 , 민사소송법 제605조 제1항 [2] 민법 제2조 , 민사소송법 제605조 제1항 [3] 민법 제750조

[1] 대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카1708 판결(공1988, 164) 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결(공1997하, 2357) 2000. 1. 5.자 99마4307 결정(공2000상, 545)

삼성화재해상보험 주식회사 (소송대리인 일신법무법인 담당변호사 강대성)

송인례 외 1인 (소송대리인 아주종합법무법인 담당변호사 남동환 외 2인)

1.피고들은 원고에게 각 금 4,400,000원씩 및 위 각 금원에 대하여 2000. 9. 21.부터 같은 해 11. 30.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 25%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

2.원고의 피고들에 대한 각 주위적 청구 및 각 나머지 예비적 청구를 모두 기각한다.

3.소송비용은 이를 3분하여 그 2는 원고의, 나머지는 피고들의 각 부담으로 한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

주위적 청구취지：서울지방법원 동부지원 98타경35369호 부동산임의경매 신청사건에 관하여 위 법원이 2000. 2. 29. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액을 금 268,228,615원에서 금 290,225,615원으로, 피고들에 대한 배당액을 각 금 39,000,000원에서 각 금 28,000,000원으로 각 경정한다는 판결.

예비적 청구취지：피고들은 원고에게 각 금 11,000,000원씩 및 위 각 금원에 대하여 이 사건 청구취지 변경서 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 25%의 비율에 의한 금원을 지급하라는 판결.

1. 기초 사실

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증, 제3호증의 1, 4, 43, 44, 을 제2호증의 각 기재에 의하면 이를 각 인정할 수 있다.

가.서울 성동구 송정동 73-420 대 310㎡ 및 그 지상 철근콘크리트조 및연와조 평슬래브 5층 근린생활시설 및 주택(이하 '이 사건 건물'이라고 한다)은 원래 소외 오현필의 소유이었는데, 원고는 위 각 부동산을 공동담보로 하여 1997 8. 29, 채권최고액 금 2억 8천만 원, 채무자 위 오현필의 근저당권설정등기를, 같은 해 9. 22. 다시 채권최고액 금 2억 8천만 원, 채무자 위 오현필의 근저당권설정등기를 각 경료하였다.

나.원고는 1998. 9. 4. 위 각 근저당권에 기하여 위 각 부동산에 대한 임의경매를 신청하였고, 위 법원은 그 다음날 경매개시결정을 고지함으로써 경매절차가 개시되었다.

다.위 경매절차에서 위 각 부동산은 1999. 8. 21. 경락되었고, 위 법원은 2000. 2. 29. 배당기일을 열어 같은 날 작성한 배당표에 의한 배당을 실시하였는데, 위 배당표에 의하면 실제 배당할 금액 금 472,330,485원 중 소액임차인들인 소외 김달영 등 10명에게 각 금 12,000,000원씩을, 압류권자인 성동구청에 금 6,101,870원을, 확정임차인인 피고들에게 각 금 39,000,000원씩을, 근저당권자인 원고에게 채권금액 금 561,368,191원 중 금 268,228,615원을 배당하는 것으로 되어 있는바, 원고는 위 배당기일에 피고들에 대한 위 각 배당액 중 각 금 11,000,000원씩에 대하여 이의를 제기하고, 같은 해 3. 6. 이 사건 소를 제기하였다.

2. 원고의 청구원인에 대한 판단

가. 주위적 청구에 대한 판단

원고는 이 사건 주위적 청구원인으로, 피고들은 이 사건 건물 중 일부를 각 임차보증금 28,000,000원으로 정하여 임차한 임차인들이므로, 각 임차보증금 반환채권액을 초과하여 배당받은 금 11,000,000원씩을 위 배당표상 피고들에 대한 각 배당액에서 감액하고, 이를 원고에게 추가배당하여야 한다고 주장하면서, 이와 같은 내용으로 위 배당표를 경정할 것을 구하고 있다.

먼저, 피고들과 위 오현필 사이의 각 임대차계약상 보증금의 액수가 각 금 28,000,000원이라는 위 주장에 관하여 살피건대, 이에 부합하는 듯한 갑 제2호증의 기재는 을 제1호증의 1, 2, 제3호증의 각 기재에 비추어 보아 이를 믿지 아니하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 위의 주장은 그 이유가 없다.

나아가 원고는, 가사 피고들의 임대차계약 당시 임차보증금의 액수가 각 금 39,000,000원이라 하더라도 경제사정 등에 비추어 볼 때 위 경매개시 당시에는 상당히 감액되었을 것이라고 주장하나, 이러한 점을 인정할 아무런 증거가 없으므로 위 주장 역시 이유 없다.

또한 원고는, 피고들이 경매절차에 이르러 위 임대차관계 조사서에 기재한 내용과 다른 내용을 주장함은 신의칙상 허용되지 아니한다고 주장하므로 살피건대, 근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 임차인이 그 임대차 사실을 부인하거나 임차보증금의 액수에 관하여 스스로 불리한 진술을 하고 이에 관한 확인서 등을 작성하여 준 경우, 그 후 그 건물에 대한 경매절차에서 이러한 진술을 번복하여 임대차의 대항력 또는 위 진술상의 액수를 초과하는 임차보증금 반환채권의 존재를 주장하면서 그 임차보증금 반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다 할 것인바(대법원 1987. 11. 24. 선고 87다카1708 판결, 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결, 2000. 1. 5.자 99마4307 결정 등 참조), 갑 제2호증의 기재에 의하면 소외 제일감정평가법인이 원고의 의뢰를 받아 이 사건 건물의 임대차관계를 조사할 당시 작성한 임대차조사서(갑 제2호증)에 피고들의 임차보증금이 각 금 2,800만 원으로 기재되어 있고, 그 옆에는 피고들의 서명·날인이 되어 있는 사실을 인정할 수는 있으나,

한편, 을 제3, 4호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 위 오현필이 1997. 8. 하순경 원고로부터 금전대출을 받기 위하여 절차를 진행하던 중 원고 직원으로부터 담보 목적이 되는 이 사건 건물의 임대차관계를 조사하여야 한다는 요구를 받고 그로부터 건네받은 임대차조사서 서식에 각 임차인들의 확인을 받게 되었는데, 위 오현필은 피고들에 대하여 위 서식의 임차인명과 면담자란에 각 서명·날인을 하여 줄 것을 요청하면서 위 서식의 공란에는 어떠한 내용이 기재될 것이라는 점에 관하여는 아무런 설명을 하지 아니하였고, 피고들은 위 서식 중 다른 란에는 전혀 기재하지 아니하고 임차인명과 면담자란에만 자신들의 이름을 각 기재한 뒤 날인한 사실, 그 후 위 오현필이 임의로 위 조사서상 피고들의 각 임대차금액란에 각 '2,800만 원'이라고 기재한 사실을 각 인정할 수 있는바, 이와 같이 금전대출을 실시하는 원고 또는 원고로부터 이 사건 건물의 담보가치를 조사하도록 의뢰받은 감정평가기관의 직원이 직접 임차인들을 만나 임대차관계를 조사하여 그 확인을 받은 것이 아니고, 단지 금전대출을 신청한 이 사건 건물의 소유자인 위 오현필에게 그 조사를 의뢰하여 그가 위와 같은 경위로 임차인들인 피고들로부터 기명·날인 받음으로써 위 임대차조사서가 작성된 것이라면, 임차인들이 위 경매절차에서 위 조사서에 기재된 사항과는 다른 내용의 주장을 하면서 배당을 요구한다고 하여 금반언이나 신의칙에 반한다고는 볼 수 없다 할 것이므로, 원고의 위 주장 역시 받아들이지 아니한다.

따라서 원고의 피고들에 대한 주위적 청구는 모두 그 이유가 없다 할 것이다.

나. 예비적 청구에 대한 판단

나아가 살피건대, 갑 제2호증의 기재에 의하면 위 임대차조사서 서식에는 그 상단부에 "이 사건 부동산을 소유자가 원고에게 담보로 제공하기 위한 감정을 실시함에 있어 임차인을 보호하기 위하여 그 내용을 조사하니 임대차내용을 다음 조서에 기술, 서명하여 주시기 바랍니다."라는 취지의 기재가 되어 있었고, 기재할 항목으로 임대차구분, 임대차금액, 임차인명, 면담자, 면담자와 임차인의 관계 등이 명시되어 있었던 사실을 인정할 수 있는바, 위 오현필로부터 서명·날인을 요구받은 피고들로서도 위 조사서에 자신들의 임대차관계를 기재하게 된 이상 그 서식의 기재사항을 잘 읽어보고 정확한 내용의 기재를 함으로써 적절한 담보가치의 조사가 이루어지도록 하여야 함에도, 위에서 본 바와 같이 그 임대차금액란에는 전혀 기재하지 아니한 채로 위 오현필에게 위 조사서를 교부함으로써 위 오현필로 하여금 위와 같이 임의로 허위의 기재를 하게 한 과실이 있다 할 것이고, 이러한 과실은 위 오현필의 불법행위와 경합하여 원고로 하여금 위 오현필에 대한 채권 금 561,368,191원 중 피고들에 대한 각 임차보증금 액수를 과대 평가함으로써 위와 같이 배당받지 못하게 된 각 금 11,000,000원 상당의 손해를 입게 한 원인이 되었다 할 것이므로, 피고들은 위 오현필과 각자 원고의 위 손해를 배상할 책임이 있다 할 것이다.

다만, 원고로서도 위 오현필이 작성하여 온 위 조사서에만 의존하여 달리 별도의 확인절차를 거치지 아니한 채 임대차관계를 평가하여 위 오현필에게 금전대출을 하여 준 과실이 있다 할 것이고, 그 밖에 위에서 본 위 조사서의 작성경위 등의 제반 사정을 종합하여 보건대, 피고들의 각 손해배상책임은 40%로 제한함이 상당하다 할 것이므로, 피고들은 원고에게 각 금 4,400,000 (11,000,000×40%)원 및 이에 대하여 위 불법행위일 및 손해발생일 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 청구취지변경서부본이 송달된 다음날임이 기록상 명백한 2000. 9. 21.부터 이 판결 선고일인 같은 해 11. 30.까지는 민법에서 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진등에관한특례법이 정하는 연 25%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다 할 것이다(원고는 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 위 특례법상의 비율에 의한 지연손해금을 구하고 있으나, 피고들이 이행의무의 존부와 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되므로 이 판결 선고일까지는 이를 적용하지 아니하기로 한다).

3. 결 론

그렇다면 원고의 피고들에 대한 주위적 청구는 모두 이유 없어 이를 각 기각하고, 예비적 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 각 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.