[1]영구임대아파트의 임대차계약서상의 '기타 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우'의 판단 기준

[2]무주택세대주로서 주택건설촉진법에 의하여 영구임대아파트를 임차한 임차인이 공사대금을 수령하기 위한 방편으로 다른 주택의 소유명의를 일시적으로 취득하였다가 이를 처분하여 공사비를 정산한 경우, 이는 임대차계약상의 '기타 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우'에 해당한다고 보아 임대인에 의한 계약 해지를 인정하지 않은 사례

[1]주택건설촉진법의 목적과 영구임대아파트가 생활보호대상자 등의 무주택자를 대상으로 하는 것임에 비추어 볼 때, 임대차계약서상의 "기타 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우"는 불특정의 영세한 무주택 서민에 대한 임차 기회의 공평한 제공이라는 공익상 필요성과 기존 임차인의 주거 안정의 보호 필요성 등을 비교·형량하여 개별적, 구체적으로 판단하여야 한다.

[2]무주택세대주로서 주택건설촉진법에 의하여 영구임대아파트를 임차한 임차인이 공사대금을 수령하기 위한 방편으로 다른 주택의 소유명의를 일시적으로 취득하였다가 이를 처분하여 공사비를 정산한 경우, 이는 임대차계약상의 '기타 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우'에 해당한다고 보아 임대인에 의한 계약 해지를 인정하지 않은 사례.

[1] 주택건설촉진법 제1조, 주택공급에관한규칙 제2조 제9호 [2] 주택건설촉진법 제1조 , 제32조 주택공급에관한규칙 제2조 제9호

[2] 대법원 1994. 9. 27. 선고 94다21429 판결(공1994하, 2812)

서울특별시 도시개발공사

최정만

서울지법 북부지원 200 1. 1. 7. 선고 99가단40309 판결

1. 원심판결을 취소하고, 원고의 청구를 기각한다.

2.소송비용은 제1, 2심을 합하여 모두 원고의 부담으로 한다.

피고는 원고에게 별지목록 기재 부동산을 명도하라.

주문과 같다.

1. 기초 사실

[증 거] 갑 제1 내지 8호증(가지번호 포함), 변론의 전취지

가.별지목록 기재 부동산(이하 '이 사건 아파트'라 한다)은 원고 소유로서 생활보호대상자 등의 무주택세대주에게 임대해 주는 영구임대아파트이다.

나.원고는 1994. 11. 7. 피고에게 이 사건 아파트를 2년 기간으로 임대하고 다시 1997. 1. 25. 기간을 정하지 아니하고 재계약을 하였다.

다.위 재계약서의 계약일반조건 제10조 제1항 제7호는 '주택건설촉진법 제33조의 규정에 의하여 사업계획의 승인을 받아 건설한 공공건설 임대주택의 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우(다만, 상속, 판결 또는 결혼 등 기타 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우는 제외한다)'에는 위 계약을 해제·해지할 수 있도록 규정하였다.

라.그런데 피고는 같은 세대원인 딸 최주연 앞으로 1996. 11. 27. 서울 노원구 상계동 65의 17 지상 연립주택 401호에 관하여 소유권이전등기를 마쳤고, 1998. 2. 16. 장희숙 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

마.이에 원고는 피고가 무주택세대주가 아니라는 이유로 1998. 12. 8. 피고에게 1999. 5. 31.자로 위 계약이 해지된다는 통보를 하였다.

2. 주장 및 판단

가.위 기초 사실에 의하면, 피고는 위 임대차기간 중 같은 세대원인 딸 최주연 명의로 다른 주택을 소유하였으므로 특별한 사정이 없는 한 원고의 위 해지통보에 따라 원고에게 이 사건 아파트를 명도할 의무가 있다.

나.(1)이에 대하여 피고는 위 주택의 미장공사를 도급받아 그 공사대금을 정산하기 위한 방편으로 부득이하게 위 주택의 소유명의를 일시 보유하였을 뿐 실질적으로 주택을 소유한 바 없으므로 원고의 해지는 부적법하다고 항변한다.

(2)살피건대, 주택건설촉진법은 주택이 없는 국민의 주거생활의 안정을 도모하고 모든 국민의 주거 수준의 향상을 기하기 위하여 주택의 건설 공급과 이를 위한 자금의 조달 운용 등에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적(제1조)으로 제정되었고, 위 법 제32조의 규정에 의하여 주택 및 복리시설의 공급조건, 방법 및 절차 등에 관한 사항을 규정함을 목적으로 하는 주택공급에관한규칙 제2조 제9호에 의하면, '무주택세대주'라 함은 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우의 세대주를 말한다고 규정하고 있다.

(3)위와 같은 주택건설촉진법의 목적과 이 사건 임대아파트가 생활보호대상자 등의 무주택자를 대상으로 하는 것임에 비추어 볼 때, 위 재계약서의 계약일반조건 제10조 제1항 제7호 단서의 "기타 부득이한 사유"는 불특정의 영세한 무주택 서민에 대한 임차 기회의 공평한 제공이라는 공익상 필요성과 기존 임차인의 주거 안정의 보호 필요성 등을 비교·형량하여 개별적, 구체적으로 판단하여야 할 것이다.

(4)나아가 이 사건에 관하여 보건대, 을 제1 내지 7호증의 각 기재, 증인 신종옥의 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 피고는 무주택의 미장공으로서 1996년경 건축주 오용근, 배성문에게 서울 노원구 상계동 110의 3 등 지상 중앙빌라 신축건물 미장공사를 금 4,800만 원에 해 주기로 하였으나, 건물분양이 되지 않아 인부들의 노임마저 지급받지 못하게 되자, 같은 해 3. 12. 위 건축주들로부터 위 건물 401호 20.5평을 금 9,279만 원으로 평가하여 미장공사 임금 등에 대신하여 소유권을 넘겨받아 이를 처분하여 정산하기로 약정하였고, 그에 따라 위 401호에 관하여 같은 해 11. 27. 피고의 딸 최주연 명의로 소유권이전등기를 하고 같은 달 9. 중소기업은행으로부터 금 3,000만 원을 융자받으면서 위 은행에 채권최고액 금 3,600만 원의 근저당권설정등기를 마쳐주었으며, 또한 위 401호를 김은경에게 보증금 3,200만 원에 임대하였다가 다시 장희숙에게 금 5,200만 원에 임대하여 금 3,200만 원은 김은경에게 반환하고, 나머지 보증금 및 위 융자금 중 일부는 인부들의 노임으로 지급한 후 그 나머지는 위 건축주들에게 돌려 주었으며, 그 후 1997. 12. 21. 장희숙에게 위 401호를 위 보증금 5,200만 원 및 위 융자금 3,000만 원을 포함한 금 8,200만 원에 매도하고 1998. 2. 16. 그 소유권이전등기를 마쳐준 사실을 인정할 수 있고 반증이 없다.

(5)위 인정 사실에 의하면, 피고는 실질적으로 위 주택을 소유하고 그로 인한 경제적, 사회적 이익을 누리고 있는 자라기보다는, 공사대금을 수령하기 위한 방편으로 위 주택을 일시적으로 넘겨받아 딸인 최주연 명의로 등기를 한 후 위 주택을 담보로 융자를 받거나 이를 임대, 매도하여 공사대금 및 인부들의 노임 등을 지급, 정산하고 나머지는 위 건축주들에게 반환하였던 것이고, 처음부터 위 주택은 이를 처분하여 인부들의 노임 등 미장공사비에 충당하고 잔액을 도급인에게 반환하여야 하였으므로 피고로서는 실제상 위 주택에 입주할 수 없는 형편이었고, 피고는 이 과정에서 상당액의 손해를 보았을 뿐 그 정산 후인 현재로서도 여전히 거주할 주택이 없는 상태라고 할 것인바(피고의 재정적 상황이 이 사건 주택의 소유권 취득·정산의 전후에 특별한 변화가 없는 것으로 보여 위 정산이 끝난 현재로서도 피고는 여전히 이 사건 임대아파트의 임차인 자격에 적합한 것으로 보인다), 피고가 위와 같은 사유로 일시 위 주택의 등기명의자가 된 것은 위 재계약서 계약일반조건 제10조 제1항 제7호에서 예정하고 있는 '기타 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우'에 해당된다고 봄이 상당하다 할 것이므로 원고의 해지는 부적법하고 피고의 항변은 이유 있다.

3. 결 론

그렇다면 원고와 피고 사이의 이 사건 임대차계약이 적법히 해지되었음을 전제로 하는 원고의 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없어 기각할 것인바, 이와 결론을 달리한 원심판결은 부당하므로 취소하고 원고의 청구를 기각한다.