주택공급에관한규칙에서 말하는 다가구용 단독주택의 의미

주택공급에관한규칙에서 말하는 다가구용 단독주택이란 주택의 구조가 다가구용 단독주택 건축기준청에 부합할 뿐만 아니라 건축물관리대장 등의 공부상에 다가구용으로 용도표기가 된 주택만을 의미한다.

주택공급에관한규칙 제13조 제2항

홍문성

한국보훈복지공단

한국주택은행

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 보조참가로 인한 비용을 포함하여 모두 원고의 부담으로 한다.

원고가, 별지목록 기재 아파트에 관하여 1992.7.23. 피고와 사이에 체결한 분양계약에 기한 수분양권자 지위에 있음을 확인한다는 판결.

1. 기초사실

당사자 사이에 일부 다툼 없는 사실 및 갑 제4,5호증의 기재와 이 법원의 검증결과에 의하여 인정되는 사실들을 모아 정리해 보면 다음과 같다.

가. 원고는 1990.3.17. 금 10,000,000원의 주택청약예금에 가입하였었는데, 피고가 서울 동작구 신대방동 470의 8 지상에 건축중이던 『신대방 한성아파트』에 대한 입주자 모집 공고를 1992.6.26.경 일간신문을 통해 발표하자, 같은 해 7.7. 위 아파트의 48평형에 1순위 청약자격자로 분양신청을 하여 당첨됨으로써 별지목록기재 아파트(이하 이 사건 아파트라 한다.)의 입주자로 선정된 후, 같은 달 23. 피고 회사와 사이에 이 사건 아파트에 대한 분양계약을 체결하였다.

나. 그런데, 피고는 1992.1.14. 피고보조참가인 한국주택은행으로부터, 원고가 1989.6.9.부터 서울 구로구 시흥동 817의 30 지상에 면적 165제곱미터가 넘는 2층 단독주택을 소유해 옴으로써 주택공급에관한규칙 제13조 제2항 제1호 단서 라. 및 동 규칙 부칙 제2항 제2호에서 규정된 일정규모 초과주택의 소유자에 해당되는 무자격당첨자라는 취지의 통보를 받고, 이를 근거로 같은 달 28.경 원고에게 분양계약서 제2조 제1항 제4호(원고가 주택공급에관한규칙에 위반되는 행위를 하였을 때에는 피고 회사가 분양계약을 해제할 수 있다는 조항)에 따라 위 분양계약을 해제한다는 통보를 하였다.

다. 위 분양계약이 체결된 당시 시행되던 주택공급에관한규칙(1991.8.1. 건설부령 제489호로 개정된 것) 제13조 제2항 제1호 및 1991.4.6.자 개정규칙의 부칙 제2항의 규정을 보면, 민영주택의 입주자선정에 관하여, 청약예금에 가입하여 소정의 기준에 의한 금액을 예치한 후 2년이 경과된 자를 1순위자로 하되, 1991.4.6. 이전에 이미 청약예금에 가입한 자로서, '지하실, 본건물과 분리된 창고. 차고 및 화장실의 면적을 제외한 면적이 165제곱미터를 초과하는 단독주택(다가구용 단독주택의 경우에는 가구별 주거면적 중 165제곱미터를 초과하는 면적이 있는 경우에 한한다)의 소유자'를 1순위자에서 제외하도록 규정하고 있었다.

라. 한편, 원고가 소유하고 있는 위 서울 구로구 시흥동 817의 30 지상의 2층 주택(이하 위 주택이라 한다)은 소외 배인환이 신축하여 1989.1.30. 준공한 것으로 원고가 이를 매수하여 같은 해 6.5. 소유권이전등기를 마친 것인데, 위 주택에 관한 건물등기부 및 건축물관리대장에는 『벽돌조 슬라브 지붕 2층 주택, 지층 및 1, 2층 각 83.25제곱미터, 내역 지층내 주택 64.14제곱미터, 보일러실 19.11제곱미터, 1, 2층 주택』으로 등재되어 있으며, 건축물관리대장상의 용도란에는 '주택'으로만 표시되어 있고, 현재 위 주택에서는 그 지층에 4가구, 1층에 2가구, 2층에 1가구 등 모두 7가구가 살고있다.

2. 해제의 유효 여부

가. 당사자의 주장

(1) 원고는 위 주택은 7가구가 입주해 살 수 있도록 각 가구별로 독립된 주거구조를 가진 다가구용 단독주택이고, 위 7가구 중 어느 가구의 가구별주거면적도 165제곱미터를 초과하지 아니하여, 원고는 위 주택공급에관한규칙 제13조 제2항 및 위 부칙 제2항에서 규정한 일정규모 초과주택 소유자에 해당하지 않으므로, 위 분양계약의 해제는 그 요건을 갖추지 못한 무효의 것으로서 원고는 여전히 이 사건 아파트의 수분양권자의 지위에 있다고 주장하고,

(2) 피고는, 위 주택은 등기부나 건축물관리대장 등의 공부상에 다가구용으로 표시되어 있지 않는 단독주택이고 그 지층을 제외한 1, 2층의 주택면적이 166.5제곱미터(1층 83.25+2층 83.25)이므로 결국 원고는 165제곱미터를 초과하는 주택의 소유자에 해당되어 민영주택의 1순위 청약자격이 없으므로 위 해제는 유효한 것이라 주장한다.

나. 판 단

(1) 위 해제의 유효 여부는 결국 위 주택을 위 주택공급에관한규칙상의 다가구용 단독주택으로 볼 수 있을 것인가에 달려 있다 할 것이므로 이에 대하여 살피건대, 을 제2호증의 2, 제6,7,8호증, 제 11호증의 1,2의 각 기재에 이 법원의 서울특별시장에 대한 사실 조회결과에 변론의 전취지를 합쳐 보면, 주택건설관계법령이나 건축관계법령들은 주택을 공동주택과 단독주택으로 분류하고 공동주택에는 아파트, 연립주택, 다세대주택이 포함되는 것으로만 규정함으로써 여러 가구가 하나의 건축물 내에서 거주할 수 있는 단독주택의 건축이 허용되지 아니하는 결과, 현실적으로는 단독주택을 신축, 준공한 후에 이를 불법개조하여 간막이벽을 설치하고 각 구획별로 화장실, 주방 등을 설치해 여러 가구에 임대하는 사례가 허다함을 감안하여, 1990.2.28. 건설부장관이 서민용 셋방의 보급확대. 단독주택의 불법적인 구조변경 방지, 주거시설에 대한 최소한의 기준의 제시를 통한 세입자의 보호를 도모하자는 취지에서 '다가구용 단독주택'의 건축기준을 마련하여 시달하면서, 그 기준에 적합한 건물에 대하여는 건축허가시의 용도 표기 및 준공 후 건축물관리대장상의 용도란의 표기를 '단독주택(○가구용)'으로 하도록하고, 기존의 단독주택을 다가구용 단독주택으로 개조시에도 건축법령 및 위 건축기준에 적합한 경우에는 이를 허용하도록 하라는 지침을 내린 사실, 서울특별시에서는 이에 따라 위 지침이 시달되기 이전에 건축된 단독주택에 대하여도 위 지침에서 정한 건축기준에 적합하면 용도변경허가를 내주어 건축물관리대장에 용도변경 기재를 할 수 있도록 해 온 사실, 건설부장관은 또 1991.4.15.경에는 주택공급과 관련하여, 공부상에 다가구용 단독주택으로 표시된 주택만을 주택공급에관한규칙상의 다가구용 단독주택으로 인정하라는 업무지침을 한국주택은행장 등에게 시달하였고, 1992.4.8.경에는 아파트의 입주자 모집공고시 다가구용 단독주택은 공부상 다가구용단독주택으로 용도표시된 경우만 인정된다는 취지를 고딕체 등으로 쉽게 알아볼 수 있도록 표시하라고 업무지시를 한 사실, 위 업무지시에 따라 피고는 위 아파트의 입주자모집공고문의 분양신청자격 및 요건란에 다가구용 단독주택은 공부상 표시된 것만 인정한다는 문구를 넣어 입주자모집공고를 한 사실 등을 인정할 수 있고 반증은 없다.

위 인정사실에 비추어 보면, 주택공급에관한규칙에서 말하는 다가구용 단독주택이란 주택의 구조가 위 다가구용 단독주택 건축기준에 부합할 뿐만 아니라 건축물관리대장 등의 공부상에 다가구용으로 용도표기가 된 주택만을 의미한다고 보아야 할 것이고, 원.피고 사이의 이 사건 아파트의 당첨이나 분양계약도, 이를 전제로, 즉 원고 소유의 위 주택이 실지로 뿐만 아니라 공부상 다가구용 단독주택으로 등재되어 있음을 전제로 하여 이루어진 것이라고 보아야 할 것이다.

그런데, 위 주택에 관한 등기부나 건축물관리대장에는 다가구용 주택이라는 용도표시가 전혀 없으므로 위 주택을 주택공급에관한규칙에 규정된 다가구용 단독주택이라 볼 수는 없으니, 피고 회사가, 원고는 면적 165제곱미터를 초과하는 단독주택의 소유자로서 위 주택공급에관한규칙이 정하는 민영주택의 1순위 청약자격자에서 제외되는 무자격당첨자에 해당된다는 이유로 위 분양계약을 해제한 것은 정당하다 할 것이다.

(2) 나아가, 원고 주장과 같이 위 주택의 건축 당시에는 공부상에 다가구용이라는 용도표기제도가 없었고, 또 위 주택에 대하여 다가구용 주택에 부과되는 재산세를 납입하여 왔다고 하더라도, 1990.2.28. 이전에 건축된 단독주택도 다가구용 단독주택의 건축기준에 부합하는 주택에 대하여는 용도변경허가를 얻어 공부상에 다가구용이란 표기가 가능하도록 되어 있음은 위에서 본 바와 같은데, 을 제11호증의 3, 4의 각 기재와 당원의 한국주택은행장에 대한 사실조회결과 등을 합쳐 보면, 이 사건 분양계약 후 주택은행에서 원고에게 다가구용 주택 여부에 관한 소명자료 보완을 요구하였음에도, 원고가 용도변경허가신청을 하는 등의 조치를 취하지 아니한 사실을 알 수 있을 뿐만 아니라, 실제로 여러 가구가 거주하는 주택에 대하여는 재산세가 감액 부과되고 있다 하더라도, 이는 세법이 지향하는 실질과세의 원칙의 표현에 불과한 것이므로, 무주택 서민들을 위하여 주택을 건설, 공급함을 목적으로 하는 주택건설관계법령의 해석에 있어서는 그러한 과세현상을 고려할 필요가 없는 것이니, 위 분양계약이 적법히 해제되었음에 아무런 영향이 없다 하겠다.

3. 결 론

그렇다면, 피고의 원고에 대한 위 분양계약의 해제는 적법한 것이어서, 위 해제가 무효임을 전제로 원고가 여전히 위 분양계약에 기한 이 사건 아파트에 관한 수분양권자의 지위에 있음의 확인을 구하는 원고의 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.