원고 유한회사(소송대리인 법무법인 대륙 담당변호사 여상조외 3인)

피고 관리단(소송대리인 변호사 이해진)

2003. 11. 7.

서울지방법원 의정부지원 2002. 12. 26. 선고 2001가합6548, 2001가합7671 판결

1. 이 법원에서의 피고(반소원고)의 반소청구의 확장에 따라 제1심 판결 주문 1, 2항을 다음과 같이 변경한다.

가. 원고(반소피고)와 피고(반소원고) 사이에 나항에서 원고(반소피고)에게 지급을 명하는 금원을 초과하는 고양시 덕양구 화정동 972 소재 영프라자빌딩 8층에 대한 관리비채무는 존재하지 아니함을 확인한다.

나. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 87,705,421원 및 이에 대하여 2001. 11. 26.부터 2003. 12. 12.까지는 연5%, 그 다음날부터 완제일까지는 연20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

2. 원고(반소피고)의 나머지 본소청구 및 피고(반소원고)의 나머지 반소청구는 모두 기각한다.

3. 소송총비용은 본소와 반소를 합하여 이를 2분하여 그 1은 원고(반소피고), 나머지는 피고(반소원고)의 각 부담으로 한다.

4. 제1항의 금원지급을 명하는 부분 중 제1심에서 가집행이 선고되지 않은 부분은 이를 가집행할 수 있다.

1. 청구취지

본소 : 원고(반소피고, 이하 원고라고 한다)와 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다) 사이의 영프라자빌딩 8층에 관하여 원고의 피고에 대한 체납관리비채무는 존재하지 아니함을 확인하고, 피고는 원고에게 86,356,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달일 다음날부터 완제일까지 연25%의 비율에 의한 금원을 지급하라.

반소 : 원고는 피고에게 216,658,962원 및 이에 대하여 2001. 11. 26.부터 이 사건 판결선고일까지는 연5%, 그 다음날부터 완제일까지는 연20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라(피고는 이 법원에 이르러 반소 청구를 확장하였다).

2. 항소취지

원고 : 제1심 판결 중 원고 패소부분을 취소한다.

원고와 피고 사이에 영프라자빌딩 8층에 관하여 원고의 피고에 대한 체납관리비 30,496,049원은 존재하지 아니함을 확인하고, 피고는 원고에게 86,356,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 완제일까지 연25%의 비율에 의한 금원을 지급하라.

피고 : 제1심 판결 중 피고 패소부분을 취소한다.

원고의 본소청구를 모두 기각하고, 원고는 피고에게 86,335,222원 및 이에 대한 2001. 11. 26.부터 2002. 12. 26.까지는 연5%, 그 다음날부터 완제일까지는 연25%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

1. 기초사실

다음에서 인정하는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증(배당표), 갑 제2호증(낙찰대금완납증명원), 갑 제3호증의 1 내지 16(각 등기부등본), 을 제3 내지 42호증의 각 1 내지 3(각 관리비부과내역서, 산출총괄표, 조정명세서)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.

가. 피고는 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 집합건물법이라 한다)에 의하여 고양시 덕양구 화정동 972 영프라자 빌딩 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업시행을 목적으로 하는 비법인사단이다.

나. 소외 주식회사 소라문 소유이던 위 영프라자 빌딩 8층 전체인 801호 내지 816호(이하 이 사건 부동산이라 한다)에 대하여 1999. 4. 20. 서울지방법원 의정부지원 99타경36894호 로 임의경매절차가 개시되어, 위 경매절차에서 원고가 이 사건 부동산을 낙찰받아 2001. 4. 9. 낙찰대금을 완납하고, 2001. 5. 18. 원고 명의로 소유권이전등기를 경료하였다.

다. 소외 주식회사 소라문은 1998. 6. 1.부터 이 사건 부동산에 관한 관리비를 피고에게 납부하지 아니하여 원고가 이 사건 부동산의 소유권을 취득하기 전인 2001. 4. 8.까지 별지 기재와 같이 미납관리비가 167,622,162원, 연체료가 8,381,140원 등 합계 176,003,302원에 이르렀고, 원고는 이 사건 부동산의 소유권을 취득한 2001. 4. 9.부터 2001. 10. 19.(원고가 이 사건 부동산을 사용, 수익할 수 있게 된 때가 2001. 10. 20.임)까지 관리비 38,719,660원과 연체료 1,935,990원 합계 40,655,650원을 피고에게 납부하지 아니하였다.

2. 본소청구 중 체납관리비 부존재확인 청구 및 반소청구에 관한 판단

가. 주식회사 소라문의 체납관리비의 승계 여부에 관한 판단

(1) 집합건물법 제42조 에는 규약의 효력은 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다고 규정하고 있고, 갑 제7호증(영프라자빌딩 관리규약)에서는 제4조 에서 규약의 효력이 구분소유자의 권리승계인에 대하여도 미치는 것으로 규정하고, 관리규약 제21조 제7항에서는 이전의 구분소유자의 체납관리비에 대한 관리사무소장의 조치를 규정하고 있는바, 이는 특별승계인이 이전 구분소유자의 체납관리비를 승계하는 것을 전제로 한 것이라 할 것이다.

(2) 그러나 집합건물법에서 관리규약이 구분소유자의 특별승계인에게도 효력이 있다는 것은 집합건물을 구분소유하게 된 이후에는 그 승계인도 관리규약에 따른 권리, 의무를 갖는다고 보아야 할 것이고, 이전 구분소유자의 체납관리비의 승계까지 포함하는 것이라고 할 수 없고, 또 체납관리비 승계에 관한 사항은 구분소유자 이외의 자들과의 사이의 권리, 의무에 관련된 사항으로 자치규범인 관리규약의 제정의 한계를 벗어난 것으로 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 할 것이다. 다만, 집합건물의 공용부분은 전체 구분소유자의 이익에 공여하는 것이고, 그 유지와 관리는 공용부분뿐 아니라 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지와 관리에 필요한 것이어서 그에 대한 적정한 유지, 관리에 필요한 경비에 대한 구분소유자 사이의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 구분소유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조 에 특별규정을 두고 있으므로 구분소유자의 특별승계인은 이전 구분소유자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계한다고 할 것이다.

(3) 을 제3호증 내지 을 제42호증의 각 1 내지 3의 각 기재에 의하면, 원고가 이 사건 부동산을 취득하기 전인 1998. 6.부터 2001. 4. 8.까지 전 소유자인 소외 주식회사 소라문이 체납한 이 사건 부동산에 관한 관리비의 각 항목은 별지 기재와 같은바, 피고는 소외 주식회사 소라문이 이 사건 부동산을 사용하지 않은 상태여서 전유부분에 대한 관리비는 부과되지 않았으므로 위 별지 기재의 각 항목은 모두 공용부분에 대한 관리비라고 주장한다.

건물을 사용하지 않은 상태에서 부과된 관리비 모두가 공용부분에 관한 관리비라고 볼 수 없고, 부과된 각 항목의 성질에 따라 판단하여야 할 것인데, 건물에 대한 청소비, 수선유지비, 특별수선충당금, 승강기유지비, 저수조청소비, 공동전기료, 공동수도료 등은 전유부분의 유지, 관리와는 관계없이 공용부분의 유지, 관리를 위한 것이라 할 것이고(이 관리비를 전유면적의 비율에 따라 부담시키는 것은 별도의 문제임), 그 이외에 일반관리비, 화재보험료 등은 전유부분과 공용부분 모두의 유지, 관리를 위한 것이라 할 것인데, 이러한 관리비 항목에서 공용부분의 관리비를 구분할 다른 기준이 없으면, 이 사건 부동산의 전유부분과 공용부분을 합한 면적에서 공용부분이 차지하는 면적의 비율에 의하여 산정하여야 할 것이다. 그런데, 을 제43호증의 1 내지 17의 각 기재에 의하면, 이 사건 부동산의 전유부분과 공용부분을 합한 면적은 3,010.51㎡, 공용부분 면적은 1,348.81㎡인 사실을 인정할 수 있다.

(가) 주식회사 소라문이 체납한 관리비 중 공용부분에 관한 것임이 명백한 항목의 관리비를 보면, 청소비 38,732,401원, 수선유지비 5,578,812원, 특별수선충당금 9,058,236원, 승강기유지비 5,945,351원, 저수조청소비 454,815원, 공동전기료 34,647,605원, 공동수도료 4,317,817원으로 그 합계가 98,735,037원이다.

(나) 부과된 관리비 중 전유부분과 공용부분 모두에 관한 것임이 명백한 항목의 관리비를 보면, 일반관리비 50,856,109원, 화재보험료 4,461,864원, 장부기장료 587,068원, 위탁수수료 등 그 합계는 68,887,125원인데 이를 이 사건 부동산의 전유부분과 공용부분을 합한 면적에서 공용부분 면적의 비율로 계산하면 30,850,446(=68,887,125 × 1,348.81/3,010.51, 원 미만 버림)원이 된다.

(다) 연체료 8,381,140원의 위 (가), (나)의 기준과 비율에 따라 계산하면 그 가운데 공용부분에 관한 것이 6,479,298원[8,381,140 × (98,735,037 + 30,850,446)/(98,735,037 + 68,887,125)]이 된다.

(라) 따라서, 원고는 피고에게 주식회사 소라문의 체납관리비 중 공용부분의 관리비에 해당하는 136,064,781(98,735,037 + 30,850,446 + 6,479,298)을 지급할 의무가 있다.

(4) 이에 대하여 원고는 이 사건 부동산을 경락받기 이전에는 체납관리비의 승계 여부에 관한 대법원 판결이 없었고, 하급심에서도 이에 관하여 견해를 달리하고 있어 원고로서는 이 사건 부동산의 공용부분에 관한 전 소유자의 체납관리비를 승계한다는 점을 인식하지 못하였고, 또, 주식회사 소라문의 관리비 연체에 의하여 이 사건 부동산 중 전체 공유자의 이익에 공여하는 부분의 적정한 유지, 관리가 어려웠다는 사정이 전혀 없었으므로 이 사건 부동산의 특별승계인인 원고에게 승계되는 공용부분에 대한 관리비에는 그에 대한 연체료가 포함되지 않는다고 주장하므로 살피건대, 승계되는 공용부분에 대한 관리비에는 부과된 관리비뿐 아니라 전 소유자가 공용부분에 대한 관리비를 연체하여 발생한 연체료도 포함된다 할 것이고, 승계하는 특별승계인이 그 승계의무를 알았고, 연체로 인하여 공용부분의 적정한 유지, 관리가 어려운 경우에 한하여 그 연체료가 승계되는 것은 아니라고 할 것이므로 원고의 위 주장은 이유 없다.

(5) 원고는 다시 영프라자 빌딩 8층 중 공유부분인 화장실, 복도, 엘리베이터 홀 등 총 449.7㎡는 8층 사용자가 사용하는 공간으로 전체 공유자의 이익에 공여되어 유지, 관리되지 않았고, 8층은 단전, 단수조치로 인하여 유지, 관리되지 않았으므로 위 면적에 해당하는 관리비를 제외하여야 한다고 주장한다.

그러나 각 구분소유자 내지 그 전유부분과 공유부분과의 관계는 위치관계, 사용도, 필요성 등에 있어서 각 구분소유자가 누리는 이익이 다양할 수 있지만, 이러한 관계의 강약과 태양을 세밀하게 관리관계에 반영시키는 것을 곤란하고, 오히려, 건물 전체의 보전, 전체 구분소유자의 이익증진, 법률관계의 복잡화 방지 등을 위하여 어떤 공용부분이 구조상, 기능상 특별히 일부 구분소유자만의 공용에 제공되어야만 하는 것이 명백한 경우가 아닌 한 다른 구분소유자가 이에 대한 관리비 지급을 거부할 수 없다고 할 것인 바, 원고가 소유한 이 사건 부동산 중 공용부분인 영프라자빌딩 8층의 화장실, 복도 및 엘리베이터 홀은 8층 사용자들이 주로 사용하게 되지만 영프라자빌딩의 다른 구분소유자 또는 사용자 및 방문객들이 사용하는 것이 제한되어 있는 것이 아니어서 구조상, 기능상 특별히 이 사건 부동산의 구분소유자나 사용자만의 공용에 제공되어야만 하는 것이 명백하다고 할 수 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

나. 2001. 4. 9. 이후의 관리비채무의 존부에 관한 판단

(1) 갑 제5, 6, 9호증(각 내용증명우편), 갑 제11호증(총회의결추인협조), 갑 제12호증(정기총회회의록)의 각 기재에 제1심 증인 김현구, 이승길의 각 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는, 원고가 이 사건 부동산을 경락받은 후 전 소유자인 주식회사 소라문의 체납관리비를 지급하지 않는다는 이유로 8층 엘리베이터 사용을 정지시키고, 8층에 대하여 전기와 수도의 사용을 불가능하게 하는 등 2001. 10. 20.경까지 원고가 이 사건 부동산을 사용, 수익하는 것을 방해한 사실을 인정할 수 있는 바, 그렇다면, 피고의 불법행위로 인하여 원고가 이 사건 부동산을 사용, 수익하는 것이 불가능했던 2001. 4. 9.부터 2001. 10. 19.까지의 관리비채무는 존재하지 않는다고 할 것이다.

(2) 이에 대하여 피고는, 8층 엘리베이터의 정지와 단전, 단수조치는 관리규약에 따른 체납관리비 징수를 위한 조치이고, 피고의 방해로 원고가 이 사건 부동산을 사용, 수익할 수 없었던 것은 아니라고 주장한다.

영프라자빌딩 관리규약 제21조 제5항, 제6항에는 관리소장은 관리비체납이 3개월 이상 연체된 경우에는 단전, 단수 등의 조치를 하고, 해당자의 재산에 대하여 가압류절차를 취한 후 법적 절차에 따라 이를 징수하여야 하며, 구분소유권이 매매, 경매 등에 의하여 변경된 경우 이전의 구분소유자 또는 사용자 등의 체납관리비는 제5항의 절차에 따르며, 1개층 전체에 해당할 경우에는 체납관리비 전액이 입금되지 않을 때에는 제5항의 조치 이외에 엘리베이터의 운행정지, 전기, 수도 및 가스의 공급중단과 공유부분 등의 이용을 제한한다고 규정하고 있으나, 그러나 앞서 본 바와 같이 체납관리비 승계에 관한 사항은 구분소유자 이외의 자들과의 사이의 권리, 의무에 관련된 사항으로 자치규범인 관리규약의 제정의 한계를 벗어난 것으로 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없고, 다만, 집합건물의 공용부분은 전체 구분소유자의 이익에 공여하는 것이고, 그 유지와 관리는 공용부분뿐 아니라 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지와 관리에 필요한 것이어서 그에 대한 적정한 유지, 관리에 필요한 경비에 대한 구분소유자 사이의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 구분소유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조 에서 특별히 인정하고 있어 특별승계인에게 공용부분에 대한 관리비 채무를 청구할 수 있으나, 그 승계된 관리비 채무를 징수하기 위한 조치로서 단전, 단수와 엘리베이터의 정지 또는 공용부분의 사용제한 등의 조치를 정한 관리규약도 구분소유자 이외의 자들과의 사이의 권리, 의무에 관련된 사항으로 자치규범인 관리규약의 제정의 한계를 벗어난 것으로 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 할 것이고, 집합건물법에 의하여 공용부분에 대한 관리비를 승계한다고 하여 달리 볼 것은 아니라고 할 것이므로 피고의 위 주장은 이유 없다.

3. 본소청구 중 손해배상청구에 관한 판단

가. 손해배상 책임의 발생

원고가 이 사건 부동산을 경락받은 2001. 4. 9.부터 피고는 전 소유자인 주식회사 소라문의 체납관리비를 지급하지 않는다는 이유로 8층 엘리베이터 사용을 정지시키고, 8층에 대하여 전기와 수도의 사용을 불가능하게 하는 등 2001. 10. 20.경까지 원고가 이 사건 부동산을 사용, 수익하는 것을 방해한 사실은 앞서 인정한 바와 같으므로 피고는 원고에게 이로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.

나. 이에 대하여 피고는, 8층 엘리베이터는 종전 소유자가 사용하지 아니한 채 비워둔 상태였기 때문에 제3자의 무단출입을 통제함으로써 화재 또는 기물파손 등의 각종 안전사고를 미연에 방지하기 위하여 새로운 소유자가 입점할 때까지 8층에 한하여 무정차 통과운행을 하였던 것이고, 전기도 종전 소유자의 미사용으로 8층 배전판까지는 통전되고 있지만, 전등라인은 누전우려로 차단시켰으며, 8층 수도는 화장실 외에 별도의 급수시설이 없고, 현재는 사용하지 않고 있어 급수하지 아니한 것이므로, 피고가 고의 과실로 원고의 소유권행사나 영업을 방해하고 있는 것이 아니라고 주장하나, 이에 부합하는 듯한 제1심 증인 이승길과 이 법원에서의 증인 이원춘의 각 증언은 믿을 수 없고, 달리 이를 인정할 아무런 증거가 없으므로 위 주장은 이유 없다.

피고는 또 8층 엘리베이터의 정지와 단전, 단수조치는 관리규약에 따른 체납관리비 징수를 위한 조치로서 적법한 조치라고 주장하나, 공용부분의 체납관리비에 대하여 구분소유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조 에서 특별히 인정하고 있어 특별승계인에게 공용부분에 대한 관리비 채무를 청구할 수 있다고 하더라도 그 승계된 관리비 채무를 징수하기 위한 조치로서 단전, 단수와 엘리베이터의 정지 또는 공용부분의 사용제한 등의 조치를 정한 관리규약은 구분소유자 이외의 자들과의 사이의 권리, 의무에 관련된 사항으로 자치규범인 관리규약의 제정의 한계를 벗어난 것으로 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 보아야 할 것이므로 피고의 위 주장은 이유 없다.

다. 손해배상 책임의 제한

피고가 원고의 이 사건 부동산의 사용, 수익을 방해한 것은 전 소유자인 주식회사 소라문의 체납관리비를 그 특별승계인인 원고의 승계 여부가 그 원인이 되었고, 위에서 본 바와 같이 원고는 위 체납관리비 중 공용부분에 관한 관리비에 대하여는 이를 승계하게 되므로 손해의 공평한 분담이라는 손해배상법의 이념에 비추어 피고의 책임비율은 이 사건 부동산의 전체면적에서 차지하는 공용부분 면적의 비율을 뺀 56%[100% - 44%(공용부분 면적 1,348.81/전체면적 3,010.51, 소수점 이하 버림)로 제한함이 상당하다고 할 것이다.

라. 손해액의 범위

특별한 사정이 없는 이상, 이 사건 부동산의 사용, 수익하지 못함으로써 입은 손해는 이 사건 부동산의 임료 상당액이라고 할 것이고, 제1심 법원의 감정인 유동수의 감정결과에 의하면, 이 사건 부동산의 2001. 4. 9.부터 2001. 10. 20.까지의 보증금이 없는 경우의 임료 상당액은 86,356,000원인 사실을 인정할 수 있고, 피고의 책임비율 56%를 고려하면, 피고가 원고에게 배상하여야 할 손해액은 48,359,360원(86,356,000원 × 0.56)이라고 할 것이다.

4. 상계항변에 대한 판단

피고는 원고에 대한 관리비 채권으로 위 손해배상 채권과 상계한다고 항변하므로 살피건대, 위 채권은 손해배상채권의 변제기인 2001. 10. 20. 모두 지급기가 도래하고 있어 상계적상에 있다고 할 것이므로, 원고의 손해배상채권 48,359,360원은 관리비 채권 136,064,781원과 대등액의 범위에서 상계되어 소멸되었다고 할 것이고, 피고의 관리비 채권은 87,705,421원(136,064,781 - 48,359,360)이 남았다.

5. 결 론

그렇다면, 원고는 피고에게 87,705,421원 및 이에 대하여 이 사건 소장 송달 이후로서 피고가 구하는 바에 따라 2001. 11. 26.부터 이 사건 판결선고일인 2003. 12. 12.까지는 민법 소정의 연5%, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있고, 원고와 피고 사이에 이 사건 부동산에 관하여 원고의 피고에 대한 체납관리비 채무는 위 금원을 초과하여 존재하지 아니한다고 할 것이다.

따라서, 피고가 이 사건 부동산에 대한 주식회사 소라문의 체납관리비 및 원고의 관리비채무가 존재한다고 다투는 이상 그 확인의 이익이 있다고 할 것이므로 원고의 본소청구 중 관리비채무부존재확인청구 및 피고의 반소청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 각 인용하고, 원고의 본소청구 중 나머지 관리비채무부존재확인청구와 손해배상청구 및 피고의 나머지 반소청구는 이유 없어 이를 각 기각할 것인바, 피고가 이 법원에 이르러 반소청구를 확장하였으므로 이에 따라 제1심 판결의 주문을 위와 같이 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.