소득세과-1918 (2009. 12. 08.)

소득

부동산매매업자의 사업소득금액을 계산함에 있어, 매매용부동산의 취득가액은 「소득세법 시행령」 제55조제1항제2호에 따라 계산하는 것임

귀 질의의 경우, 부동산매매업을 경영하는 거주자의 사업소득금액을 계산함에 있어, 매매용부동산의 취득가액은 「소득세법 시행령」제55조제1항제2호에 따라 계산하는 것입니다.

소득세법 제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도등】

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

임야 2필지와 농지 1필지(이하 ‘쟁점토지’라 함)를 1990년 9월 취득하여 보유하던 중 분할판매 목적으로 2006년 4월 부동산매매업 사업자등록을 하였음

-2006년 9월 토목공사를 시행하여 형질변경, 토지분할(총 22필지로 분할)을 2006년 12월 완료하여 분양준비를 완료함.

-그러나, 주변 경제여건 등으로 단 1필지도 분양되지 않던 중 2009년 6월 매수희망자가 분할된 총 22필지를 매수하기로 함.

○ 질의내용

부동산매매업자가 부동산매매업에서 발생하는 소득을 계산함에 있어 매매부동산의취득 당시 매매계약서가 없는 경우에 추계방법으로 소득금액을 계산할 수 있는지,아니면 기준시가를 취득가액으로 하여 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산하여야 하는지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도등】

②거주자가 매입ㆍ제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다.

④제1항의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도, 제2항의 취득가액의계산이나 기타 자산ㆍ부채등의 평가에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)

○ 소득세법 시행령 제55조【부동산임대소득등의 필요경비의 계산】

①부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각 호의 것으로 한다.

2.부동산의 양도당시의 장부가액(주택신축판매업과 부동산매매업의 경우에 한한다).이 경우 사업용외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는당해사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을그 장부가액으로 한다. (2000. 12. 29. 개정)

○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】

①법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1.타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한금액

2.자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

3.제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)

⇨2000.12.29.(대통령령 제17032호)개정되기 전 : 제1호 및 제2호 외의 자산은 취득당시의 시가

○ 소득세법 시행규칙 제48조 【시가의 계산】

영 제89조 제1항 제3호에서 “기획재정부령이 정하는 시가”라 함은 「법인세법 시행령」제89조를 준용하여 계산한 금액을 말한다.

○ 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】

①법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다. (2009.2.4.개정)

②법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1.「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등을 제외한다. (2005. 2. 19. 개정)

2. 「상속세 및 증여세법」제38조 내지 제39조의 2 및 동법 제61조 내지 제64조의규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조 제2항제1호 및 동법시행령 제57조 제1항ㆍ제2항의 규정을 준용함에 있어서 “직전 6월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3월로 한다)”은 이를 각각 “직전 6월”로본다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토 지 (2005. 7. 13. 개정)

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

○ 소득세법 제80조 【결정과 경정】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조ㆍ제71조 및 제74조의 규정에따른 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해거주자의당해연도의 과세표준과 세액을 결정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다. (1994. 12. 22. 개정)

○ 소득세법 제70조 【종합소득 과세표준확정신고】

④종합소득과세표준확정신고에 있어서는 그 신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 제160조 제3항의 규정에 따른복식부기의무자(이하 “복식부기의무자”라 한다)가 제3호의 규정에 따른 서류를 제출하지 아니한 경우에는 종합소득과세표준확정신고를 하지 아니한 것으로 본다. (2006.12.30.개정)

3. 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액을 제160조 및 제161조의 규정에 의하여 비치ㆍ기장된 장부와 증빙서류에 의하여 계산한 경우에는 기업회계기준을 준용하여 작성한 대차대조표ㆍ손익계산서와 그 부속서류 및 합계잔액시산표와 대통령령이 정하는 바에 따라 작성한 조정계산서. 다만, 제160조 제2항의 규정에의하여 기장을 한 사업자의 경우에는 대통령령이 정하는 간편장부소득금액계산서

6. 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액을 제160조 및 제161조의 규정에 의하여 비치ㆍ기장한 장부와 증빙서류에 의하여 계산하지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 추계소득금액계산서

○ 소득세법 시행령 제143조 【추계결정 및 경정】

①법 제80조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1.과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우

2.기장의 내용이 시설규모ㆍ종업원수ㆍ원자재ㆍ상품 또는 제품의 시가ㆍ각종 요금 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

3.기장의 내용이 원자재사용량ㆍ전력사용량 기타 조업상황에 비추어 허위임이명백한 경우

③ 법 제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 소득금액의 추계결정 또는경정을 하는 경우에는 다음 각호의 방법에 의한다. 다만, 제1호의2의규정은 단순경비율 적용대상자에 한하여 적용한다.(2000. 12. 29. 단서신설)

1. 수입금액에서 다음 각목의 금액을 공제한 금액을 그 소득금액(이하 이 조에서“기준소득금액”이라 한다)으로 결정 또는 경정하는 방법. 이 경우 공제할 금액이수입금액을 초과하는 경우에는 그 초과금액은 없는 것으로 본다. 다만, 기준소득금액이 제1호의 2의 규정에 따른 소득금액에 국세청장이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액 이상인 경우 2009년 12월 31일까지는 그 배율을 곱하여 계산한 금액을 소득금액으로 결정할 수 있다. (2008. 2. 22. 단서개정)

가.매입비용(사업용고정자산의 매입비용을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)과사업용고정자산에 대한 임차료로서 증빙서류에 의하여 지출하였거나 지출할 금액 (2000. 12. 29. 개정)

나. 종업원의 급여와 임금 및 퇴직급여로서 증빙서류에 의하여 지급하였거나 지급할 금액 (2000. 12. 29. 개정)

다.수입금액에 기준경비율을 곱하여 계산한 금액 (2000. 12. 29. 개정)

1의 2.수입금액에서 수입금액에 단순경비율을 곱한 금액을 공제한 금액을 그 소득금액으로 결정 또는 경정하는 방법 (2000. 12. 29. 신설)

2.기준경비율 또는 단순경비율이 결정되지 아니하였거나 천재ㆍ지변 기타 불가항력으로 장부 기타 증빙서류가 멸실된 때에는 기장이 가장 정확하다고 인정되는 동일업종의 다른 사업자의 소득금액을 참작하여 그 소득금액을 결정 또는 경정하는 방법. 다만, 동일업종의 다른 사업자가 없는 경우로서 과세표준확정신고후에 장부 등이 멸실된 때에는 법 제70조의 규정에 의한 신고서 및 그 첨부서류에 의하고 과세표준확정신고전에 장부 등이 멸실된 때에는 직전과세기간의 소득률에 의하여 소득금액을 결정 또는 경정한다.

3. 기타 국세청장이 합리적이라고 인정하는 방법

④제3항 단서에서 "단순경비율 적용대상자"라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다.

1. 당해 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자

2.직전 과세기간의 수입금액(결정 또는 경정에 의하여 증가된 수입금액을 포함한다)의합계액이 다음 각 목의 금액에 미달하는 사업자

가.농업 및 임업, 어업, 광업, 도매업 및 소매업, 부동산매매업 기타 나목 및다목에 해당하지 아니하는 업 : 6천만원

나.제조업, 숙박 및 음식점업, 전기ㆍ가스 및 수도사업, 건설업, 운수업, 통신업, 금융 및 보험업 : 3천600만원

다.부동산임대업, 사업서비스업, 교육서비스업, 보건 및 사회복지사업, 오락ㆍ문화및 운동 관련 서비스업과 기타 공공ㆍ수리 및 개인서비스업，가사서비스업 : 2천400만원

○ 소득세법 제160조 【장부의 비치ㆍ기장】

②업종ㆍ규모 등을 고려하여 대통령령이 정하는 업종별 일정규모 미만의 사업자가 대통령령이 정하는간편장부(이하 "간편장부"라한다)를비치하고 그 사업에 관한 거래사실을 성실히 기재한 경우에는 제1항의 규정에 따른 장부를 비치ㆍ기장한 것으로 본다.

③ 제2항의 규정에 따른 대통령령이 정하는 업종별 일정규모 미만의 사업자는 이를“간편장부대상자”라 하고, 간편장부대상자외의 사업자는 이를 “복식부기의무자”라한다. (2006. 12. 30. 개정)

○ 소득세법 시행령 제208조 【장부의 비치ㆍ기장】

⑤ 법 제160조 제2항 및 제3항에서 “업종별 일정규모 미만의 사업자”라 함은 다음각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다. 다만, 제147조의 3 및 「부가 가치세법 시행령」 제74조 제2항 제7호에 따른 사업자를 제외한다. (2007. 2. 28. 개정)

1. 당해연도에 신규로 사업을 개시한 사업자 (1998. 12. 31. 신설)

2.직전 연도의 수입금액(결정 또는 경정에 의하여 증가된 수입금액을 포함한다)의 합계액이 다음 각 목의 금액에 미달하는 사업자

가.농업 및 임업, 어업, 광업, 도매업 및 소매업, 부동산매매업 기타 나목 및 다목에해당되지 아니하는 업 ： 3억원 (2007. 2. 28. 개정)

나.제조업, 숙박 및 음식점업, 전기ㆍ가스 및 수도사업, 건설업, 운수업, 통신업, 금융 및 보험업 : 1억5천만원 (2007. 2. 28. 개정)

다.부동산임대업, 사업서비스업, 교육서비스업, 보건 및 사회복지사업, 오락ㆍ문화및 운동 관련 서비스업과 기타 공공ㆍ수리 및 개인서비스업, 가사서비스업 : 7천500만원 (2008. 2. 22. 개정)

○소득세법 기본통칙 39-21 【취득가액을 계산할 수 없는 경우의 취득가액 계산】(삭제, 2008. 7. 30.)

영 제89조 제1항의 규정에 의하여 그 취득가액을 계산할 수 없는 경우에는 다음과 같이 계산한다.

1. 부동산(토지ㆍ건물)의 경우

취득당시의 법 제99조 및 영 제164조의 규정에 의한 기준시가로 평가한 가액에 취득당시의 지방세법에 의하여 계산한 등록세ㆍ취득세 상당액을 가산한 금액

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)

○ 법규과-3326, 2008.07.28

1.주택신축판매업자의 사업소득금액을 계산함에 있어서「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득가액이불분명한 경우, 당해 토지의 취득가액은 「소득세법 시행령」제89조제1항제3호에 따라 구 「상속세법 시행령」(1990.05.01. 대통령령 제12993호로 개정되기 전의 것)제5조의 규정에 따른 시가에 취득당시의 취득세·등록세 상당액을 가산한 금액으로 하는 것임.

2.거주자의 과세표준과 세액은 「소득세법」제80조제3항의 규정에 따라장부 및 증빙서류를 근거로 실지조사에 의하여 경정하는 것이 원칙이며, 같은 법 시행령 제143조 제1항의 사유에 해당하여 장부 및증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에 추계경정하는 것으로

귀 과세기준자문의 경우, 주택신축판매업자의 과세표준과 세액을 경정함에 있어건축비와 기타비용 등이 장부 및 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 토지의 취득가액을 같은 법 시행령 제89조제1항제3호에 따라 계산하였다는 사유만으로 추계조사경정할 수 없는 것임

○ 재소득 46073-212, 2000.12.29

【질의】거주자가 20년 이상 가사용으로 소유하던 토지(상속 또는 증여에 의한 취득포함)를 사업용으로 공하여 주택신축판매업, 상가신축판매업 또는 기타 부동산매매업(토지의 분할판매 포함)을 영위하고자 하는 경우 거주자 단독으로 사업을 하거나 다른 거주자와 공동출자에 의한 공동사업을 당해 사업을 영위하는 경우

동일한 당해 토지에 대한 취득원가를 계산함에 있어서

① 소득세법시행령 제89조 및 제55조 제1항

② 소득세법기본통칙 39-21(1997.4.8. 개정)

③재경원예규(재산 46014-328, 1996.10.8. ; 소득 46073-206, 1997.12.31.)

④ 국세청예규(소득 1264-3683, 1984.11.16. ; 소득 22601-2501, 1992.11. 21.)외다수가 각각 다른 입장을 취하는 측면이 있어 집행상 혼란을 초래하므로 이에 대한검토바람.

【회신】

1. 가사용토지의 사업용전환 등에 따른 취득가액계산방법에 대하여는 대통령령 제17032호(2000.12.29.) 소득세법시행령중 개정령 제89조 제1항 제3호의 개정규정을 참고하기 바람.

○ 재소득46073-206, 1997.12.31 ⇨ 법 개정전 해석

【질의】취득가액을 알 수 없는 토지 위에 주상복합건물을 신축판매하는 경우필요경비에 산입할 토지의 가액은.

【회신】

주택신축판매업이나 부동산매매업을 영위하는 사업자가 건물을 신축하여 판매하는 경우로서 토지의 취득가액을 알 수 없는 때에는 소득세법 제80조 및 같은법시행령제143조 제1항에 의하여 추계결정사유에 해당하게 되는 것임. 다만, 상속·증여 등의경우에는 상속세 및 증여세법 제61조의 규정에 의하여 평가한 가액에 취득당시의 지방세법에 의하여 계산한 등록세, 취득세상당액을 가산한 금액으로 하는 것임.

○ 서면1팀-894, 2006.06.29

귀 질의의 경우 「소득세법」제80조의 규정에 의한 과세표준과 세액의 결정 또는경정은 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여 실지조사하는 것이나, 「소득세법 시행령」제143조 제1항의 사유로 장부 및 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 같은 법 제80조 제3항에 의하여 소득금액을 추계결정ㆍ경정하는 것임.

또한 사업자의 수입금액을 장부 및 기타 증빙서류에 의하여 계산할 수 없는 경우 그 수입금액의 계산은 「소득세법 시행령」 제144조에 의해 추계결정ㆍ경정하는 것임.

○ 소득46011-1451, 1996.05.16 ⇨ 법 개정전 해석

1.당해연도에 신규로 사업을 개시하는 사업자는 소득세법 제70조 제4항 제3호에서규정하는 간이소득금액계산서를 첨부하거나 재무제표등을 첨부하여 당해 과세기간에대한 종합소득 과세표준확정신고를 할 수 있는 것임.

2.그리고, 부동산매매업자의 토지 등 매매차익은 같은법시행령 제143조 제1항에서규정하는 추계사유에 해당하는 경우 당해 토지등의 매매가액에 표준소득률을 곱하여계산하는 것임. 이때 표준소득률을 적용함에 있어서 1995년 귀속의 경우 사업장별로 당해연도 수입금액이 일정규모(부동산매매업은 1억 5천만원) 이상인 사업자에대하여는 당해 종목의 기본율에 100분의 20을 가산하여 적용하는 것임.

○ 재소득46073-119, 2003.08.20

납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 소득세법 제80조의 규정에 의하여 종합소득과세표준과 세액을 경정함에 있어 거주자가 같은법 제70조 제4항 제6호의 추계소득금액에 의하여 신고한 경우에도 당해연도 소득금액을 계산할 수 있는 장부 기타증빙서류를 비치ㆍ기장하고 있는 경우에는 당해 장부 기타 증빙서류에 근거하여 과세표준과 세액을 실지조사 결정.

○ 법규과-3609, 2006.09.05

부동산매매업을 영위하는 거주자가 「소득세법」 제70조 제4항 제6호의 추계소득금액에 의하여 종합소득 과세표준확정신고를 한 경우에도 관할세무서장 또는 지방국세청장이 세무조사결과 확인된 장부 및 증빙서류에 의하여 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있는 때에는 같은법 제80조의 규정에 의하여 당해 장부 및 증빙서류에 근거하여 과세표준 및 세액을 실지조사 경정하는 것임.