서면인터넷방문상담4팀-1528 (2008. 6. 25)

양도

부담부증여의 경우 양도차익 산정시 당해 재산의 양도가액과 취득가액은 증여일 현재 상속세 및 증여세법의 규정에 의하여 평가한 가액과 「소득세법」제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 가액을 말하는 것임

1. 「소득세법」제100조 제1항의 규정에 의한 양도차익을 산정함에 있어 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하여야 하고 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의하여야 하는 것입니다. 또한 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 기타 필요경비는 같은법 제97조 제1항 제2호 내지 제4호에 규정하는 금액을 공제하는 것이나 양도차익을 실지거래가액으로 산정하지 않는 경우에는 같은법 시행령 제163조 제6항에서 규정하는 금액으로 하는 것임2. 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 산정함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 「소득세법」제96조 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 ‘당해 재산의 가액’은 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하며, 취득가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’은 「소득세법」제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 가액을 말하는 것임

소득세법 시행령 제159조【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2002년 1월 서울시 소재 주택을 취득(취득가액 5억)하여 6년을 거주한 후 이를 부인(6억원)과 자녀 1인(5억원)에게 증여(총 증여가액 11억원)하려고 함. 이 경우자녀가 채무액(전세보증금) 4억원을 인수하는 조건임

○ 질의내용

- 자녀에게 채무액(전세보증금) 4억원을 인수하는 조건으로 부담부 증여하는 경우 채무액 부분에 대한 양도차익 산정방법은?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령(법률,시행령,시행규칙)

○ 소득세법 제88조【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2003. 12. 30. 개정)

② 도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2000. 12. 29. 개정)

○ 소득세법 시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】

법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다. (2008. 2. 22. 개정)

1. 취득가액 (2008. 2. 22. 신설)

법 제97조 제1항 제1호에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 의하여 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 의하여 산정한다)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액

2. 양도가액 (2008. 2. 22. 신설)

「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 (2006. 12. 30. 제목개정)

① 양도차익을 계산함에 있어서양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고,양도가액을 기준시가에 의하는 때에는취득가액도 기준시가에 의한다.(2006. 12. 30. 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정)

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12.22. 개정)

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 (2006. 12. 30. 제목개정)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)

3. (삭제, 2000. 12. 29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)

② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. (2006. 12. 30. 개정)

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다. (2006. 12. 30. 개정)

1.취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 같은 항 제2호부터 제4호까지의 금액을 가산한 금액 (2007. 12. 31. 개정)

2.제1호외의 경우의 필요경비는제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2006. 12. 30. 개정)

④ 이하생략.

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다. (1997. 12. 31. 개정)

1. 토 지 (1997. 12. 31. 개정)

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

2. 건 물 (1997. 12. 31. 개정)

가. 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 (2005. 8. 5. 개정)

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목 또는 라목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

나. 가목외의 건물 (1999. 12. 31. 개정)

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

3. 법 제94조 제1항 제2호 나목 및 다목의 규정에 의한 자산(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산을 제외한다) (2000. 12. 29. 개정)

취득당시의 기준시가×7/100

4. 제1호 내지 제3호 외의 자산 (1997. 12. 31. 개정)

취득당시의 기준시가×1/100

나. 관련 예규(예규,해석사례,심사,심판)

○ 서면4팀-379, 2008.02.14

【제목】

부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 산정함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액 산정방법

【질의】

- 증여가액 8억, 채무액2억, 실제취득가액 4억, 농지보전부담금등 자본적 지출액 1.8억원의 자산을 채무액 인수 조건으로 증여하는 경우 채무액 부분에 대한 양도차익 산정방법을 다음의 갑설, 을설 중 어떤 방법으로 계산하는지 여부

<갑설> : (8억 × 2/8) － (4억 × 2/8) － (1.8억 × 2/8) ＝ 5천5백만원

<을설> : (8억 × 2/8) － (4억 × 2/8) ＝ 1억원

【회신】

1. 소득세법 제100조 제1항의 규정에 의한 양도차익을 산정함에 있어 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하여야 하고 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의하여야 하는 것임. 또한 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 기타 필요경비는 「소득세법」제97조 제1항 제2호 내지 제4호에 규정하는 금액을 공제하는 것이나 양도차익을 실지거래가액으로 산정하지 않는 경우에는 「같은법 시행령」제163조 제6항에서 규정하는 금액으로 하는 것임.

2.부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 산정함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 소득세법 제96조 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 ‘당해 재산의 가액’은 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하며,취득가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’은 소득세법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 가액을 말하는 것임.

(이 하 여 백)