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문서번호
서면인터넷방문상담4팀-1925(2007. 6. 19.)
세목
상증
요 지
건물소유자가 토지소유자로부터 토지를 임차하여 제3자에게 임대한 경우 건물소유자가 제3자로부터 받은 임대보증금등의 환산가액에 의하여 토지ㆍ건물가액을 평가하며 토지와 건물가액의 구분은 토지ㆍ건물에 대한 기준시가로 안분함.
회 신
「상속세 및 증여세법」제61조제7항 및 같은법 시행령 제50조 제7항의 규정에 의하여 사실상 임대차계약이 체결된 토지와 건물을 토지와 건물에 대한 임대료와 임대보증금에 의하여 환산 평가함에 있어, 건물소유자가 토지소유자로부터 토지를 임차하여 제3자에게 임대한 경우 건물소유자가 제3자로부터 받은 임대보증금등의 환산가액에 의하여 토지ㆍ건물가액을 평가하는 것이며 토지와 건물가액의 구분은 토지ㆍ건물에 대한 기준시가로 안분계산하는 것입니다. 다만, 이 경우 그 안분계산한 토지의 평가액이 토지소유자에게 지급한 임차보증금보다 적은 경우에는 토지의 임차보증금에 의하는 것입니다.
관련법령
상속세및증여세법 제61조【부동산 등의 평가】
본문
※ 붙임 : 관련 참고자료.
1. 질의내용 요약
O 사실관계
- 갑은 ☆☆시에 토지를 보유하고 있으며, 갑의 아들 을은 갑의 토지위에 건물을 보유하고 있음.
- 갑은 을에게 토지를 임대하고 있으며, 을은 제3자에게 건물을 임대하고 있음. 갑은 을의 건물에 대하여 매매예약가등기(금액:160,000,000)를 하고 있음.
- 갑의 토지 및 을의 건물에는 임대보증금 외에 별도로 담보된 채무 없으며, 시가를 알 수 없음.
- 상증법상 기준시가에 의한 평가액
① 갑의 토지 :2,800,000,000원
② 을의 건물 : 160,000,000원
③ ①+② : 2,960,000,000원
- 상증법상 임대보증금 및 임대료에 의한 평가액
① 갑의 토지 :
ⓐ 임대보증금 : 200,000,000원/월임대료 : 4,000,000원
ⓑ 평가액 : 200,000,000+[(4,000,000×12월)/18%]=466,666,666원
② 을의 건물 : 160,000,000원
ⓐ 임대보증금 : 500,000,000원/월임대료 : 15,000,000원
ⓑ 평가액 : 500,000,000+[(15,000,000×12월)/18%]=1,500,000,000원
O 질문내용
위 상황에서 본인의 건물을 갑에게 증여하고자 하는 경우 건물평가액을 얼마로 하는 것이 적정한지 여부
2. 질의 내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)
O 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.(1998.12. 28. 개정)
1. 토 지 (2005. 7. 13. 개정)
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
2. 건 물 (2005. 7. 13. 개정)
건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
⑦사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.(1998. 12. 28. 신설)
O 상속세 및 증여세법 시행령 제50조【부동산의 평가】
⑦법 제61조 제7항에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액”이라 함은 1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 말한다. (1998. 12. 31. 신설)
O 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조의 2【임대가액의 계산】
영 제50조 제7항에서 “재정경제부령이 정하는 율”이라 함은 100분의 18을 말한다. (1999. 5. 7. 신설)
O 상속세 및 증여세법 기본통칙 61-50…5【사실상 임대차계약이 체결된 재산의 평가방법】 (2000. 10. 12. 번호개정)
법 제61조 제7항 및 영 제50조 제7항의 규정에 의하여 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 토지와 건물(자기가 사용하거나 임대하지 아니한 면적을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 토지와 건물에 대한 임대료와 임대보증금(이하 이 조에서 “임대보증금등”이라 한다)에 의하여 환산 평가함에 있어 토지와 건물소유 구분등에 따른 평가는 다음 각호에 의한다.(2000.10. 12. 개정)
3. 토지 또는 건물을 임차하여 제3자에게 임대한 경우 (2000. 10. 12. 신설)
가.건물소유자가 토지소유자로부터 토지를 임차하여 제3자에게 임대한 경우 건물소유자가 제3자로부터 받은 임대보증금등의 환산가액에 의하여 토지ㆍ건물가액을 평가하고, 토지와 건물가액의 구분은 토지ㆍ건물에 대한 기준시가로 안분계산한다. 이 경우 그 안분계산한 토지의 평가액이 토지소유자에게 지급한 임차보증금보다 적은 경우에는 토지의 임차보증금에 의한다.(2000.10.12. 신설)
나. 토지소유자가 건물소유자로부터 건물을 임차하여 제3자에게 임대한 경우 토지소유자가 제3자로부터 받은 임대보증금등의 환산가액에 의하여 토지ㆍ건물가액을 평가하고, 토지와 건물가액의 구분은 토지ㆍ건물에 대한 기준시가로 안분계산한다. 이 경우 그 안분계산한 건물의 평가액이 건물소유자에게 지급한 임차보증금보다 적은 경우에는 건물의 임차보증금에 의한다.(2000.10.12. 신설)
나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)
O 서일46014-11868,2003.12.23
【질의】
- 을의 대지위에 갑이 건물을 신축하여 병에게 보증금 10억원에 월 임대료 1천만원에 임대하고 있으며 또한 을에게 토지사용 임차료를 보증금 4억원에 월임차료 4백만원을 지급하고 있음.
- 을소유 대지는 상증법상 평가액 8억원이고 갑소유 건물의 평가액은 12억원임
- 이때 상속세및증여세법 제61조 제7항 및 동법시행령 제50조 제7항, 동법시행규칙 제15조의 2의 규정에 의거 건물을 평가하는 방법중 갑설과 을설중 어느것이 정당한 방법인지
(갑설) 갑이 병으로부터 받은 임대보증금 10억원에 월 임대료 1천만원을 기준으로 계산한다.
(을설) 갑이 병으로부터 받은 임대보증금 10억원에서 갑이 을에게 지급한 임차보증금 4억원을 공제한 순수 임대보증금 6억원과 갑이 병으로부터 받은 1천만원에서 갑이 을에게 지급하는 4백만원을 공제한 순수임차료 6백만원을 기준으로 계산한다.
【회신】
상속세및증여세법 제61조 제7항 및 같은법시행령 제50조 제7항의 규정에 의하여 사실상 임대차계약이 체결된 토지와 건물을 토지와 건물에 대한 임대료와 임대보증금에 의하여 환산 평가함에 있어 건물소유자가 토지소유자로부터 토지를 임차하여 제3자에게 임대한 경우 건물소유자가 제3자로부터 받은 임대보증금등의 환산가액에 의하여 토지ㆍ건물가액을 평가하는 것이고, 토지와 건물가액의 구분은 토지ㆍ건물에 대한 기준시가로 안분계산하는 것임.