2013나76682 임대차보증금

소송대리인 법무법인 ○○ 담당변호사 ○○○

의정부지방법원 고양지원 2013. 11. 6. 선고 2013가합1624 판결

2014. 6. 20 .

2014. 7. 25 .

1. 제1심판결 중 피고에 대한 부분을 취소한다 .

2. 피고는 C와 연대하여 원고에게 1억 1, 000만 원을 지급하라 .

3. 소송 총비용은 피고가 부담한다 .

4. 제2항은 가집행할 수 있다 .

주문과 같다 ( 원고는 항소심에서 청구취지를 감축하였다 ) .

1. 기초 사실

피고는 2011. 1. 17. C의 대리인으로서 원고와 " C가 원고에게 파주시 미래로 422 , 109동 2002호 ( 이하 ' 이 사건 아파트 ' 라 한다 ) 를 임대차보증금 1억 1, 000만 원, 차임 월 40만 원, 임대차기간 2011. 2. 23. 부터 2013. 2. 22. 까지로 정하여 임대하기로 한다 " 는 임대차계약 ( 이하 ' 이 사건 임대차 ' 라 한다 ) 을 체결하였다 .

[ 인정 근거 ] 다툼 없음, 갑 제1호증의 1, 을 제1호증의 기재, 변론 전체의 취지

2. 임대차보증금 반환 채무의 연대책임 청구

가. 당사자 주장

원고는, 피고와 C가 부부지간으로 그 혼인생활비용 등을 조달하기 위하여 피고를 C의 대리인으로 내세워 원고에게 이 사건 아파트를 임대하여 원고에게서 임대차보증금을 받아 주로 자신들의 혼인생활비용 등에 사용하였고, 이러한 행위는 민법 제832조가 규정하는 " 부부의 일방이 일상의 가사에 관하여 제3자와 법률행위를 한 때 " 에 해당하므로, 피고도 C의 원고에 대한 임대차보증금 반환채무에 대하여 연대책임이 있다고 주장한다 .

이에 대하여 피고는, C의 원고에 대한 임대행위가 일상의 가사에 관한 법률행위에 해당하지 않고, 설령 그렇지 않더라도, 원고가 C에게서 이 사건 아파트를 매수하기로 하는 매매계약을 체결하면서 계약금 1억 1, 000만 원의 지급을 임대차보증금 반환채권으로 갈음하기로 하였으므로 C의 원고에 대한 임대차보증금 반환채무가 이미 소멸하였다고 다툰다 .

나. 일상의 가사에 해당 여부에 관한 판단 기준

민법 제832조에서 말하는 일상의 가사에 관한 법률행위라 함은 부부가 공동생활을 영위하는 데 통상 필요한 법률행위를 말하므로 그 내용과 범위는 그 부부공동체의 생활 구조, 정도와 그 부부의 생활 장소인 지역사회의 사회통념에 의하여 결정되며, 문제가 된 구체적인 법률행위가 당해 부부의 일상의 가사에 관한 것인지를 판단함에 있어서는 그 법률행위의 종류 · 성질 등 객관적 사정과 함께 가사처리자의 주관적 의사와 목적, 부부의 사회적 지위 · 직업 · 재산 · 수입능력 등 현실적 생활 상태를 종합적으로 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 한다 ( 대법원 1997. 11. 28. 선고 97다31229 판결 참조 ). 그리고 금전차용행위도 금액, 차용 목적, 실제의 지출용도, 그 밖의 사정 등을 고려하여 그것이 부부의 공동생활에 필요한 자금조달을 목적으로 하는 것이라면 일상가사에 속한다고 보아야 한다 ( 대법원 1999. 3. 9. 선고 98다46877 판결 참조 ) .

다. 인정 사실1 ) 이 사건 임대차보증금의 지급

원고는 이 사건 임대차 당시 피고가 C의 남편 ( 이하 피고와 C를 ' 피고 부부 ' 라 통칭한다 ) 으로서 C에게서 그 소유 명의의 이 사건 아파트에 관한 임대차 계약 체결과 임대차보증금 수령 등에 관한 권한 일체를 받아온 것을 확인하여 피고와 이 사건 임대차계약을 체결하고, 이 사건 임대차에서 정한 바대로 피고 명의 농협 계좌 ( 계좌번호 : 00 - 0000 - 0000 - ○○, 이하 같다 ) 로 임대차보증금 명목으로 2011. 1. 17. 300만 원, 2011. 1. 25. 1, 000만 원, 2011. 2. 7. 200만 원, 2011. 2. 23. 9, 500만 원의 합계 1억 1, 000만 원을 송금하였다 .

그리고 이 사건 임대차 무렵 피고 부부는 이 사건 아파트와 같은 단지에 속하는 파주시 ○○○ ○○○, ○○○동 ○○○○호 ( 이 사건에서 피고 부부에 대한 송달 주소이다 ) 에서 거주하였는데, 그 아파트는 D 앞으로 소유권이전등기가 되어 있었다 . 2 ) 임대차보증금의 생활비 등에 사용

피고 명의 농협 계좌는 피고 부부가 생활비 관리용 등으로 사용하는 계좌로 원고의 임대차보증금 송금 시작일인 2011. 1. 17. 마이너스 대출한도 3억 원 중 이미 242, 821, 530원이 대출된 상태이었고, 그때부터 2011. 6. 30. 경까지의 입금액이 원고 지급의 임대차보증금 1억 1, 000만 원, 피고 소유 부동산의 임대료 등 합계 127, 982, 599원 이었지만, 그 지급에 따른 마이너스 대출액이 2011. 6. 30. 기준으로 249, 510, 622원으로 이 사건 임대차보증금을 초과하여 인출, 사용되었다 .

이 기간의 피고 명의 농협 계좌 지급 내역을 살펴보면, 이 사건 아파트에 관한 대출 금 상환 명목으로 1, 270만 원이 지급되기도 하였으나, 피고 부부의 생활비 명목으로 1, 025만 원, 피고 부부 사용의 카드대금 결제 명목으로 20, 830, 299원, 피고 부부 자녀 교육비로 8, 383, 510원, 관리비 · 전기요금 · 국민건강보험료로 3, 378, 160원, 피고 부부의 주거지에 관한 대출금 상환 명목으로 8, 527, 980원, 그 주거지의 소유 명의자인 D에 대한 송금 명목으로 737만 원, 피고 부부의 현금 인출로 7, 715, 000원, 피고 운영의 부동산중개사무소 차임 명목으로 210만 원 등의 합계 68, 554, 949원 정도가 지급되었고, 그 밖에도 피고의 장모 앞으로 분양된 아파트에 관한 대출금 이자나 피고의 대출금에 대한 상환 명목 등으로 지급되었다 .

3 ) 피고 부부의 재정 상태 악화에 따른 이 사건 아파트의 매매 협의

원고는 2012. 11. 15. 피고 부부에게 전화로 " 이 사건 임대차기간 만기인 2013년 2 월경까지 이 사건 아파트에서 거주하다가 이사할 예정이니 임대차 종료 시에 임대차보증금을 반환해 달라 " 는 취지로 통지하였다 .

이에 피고 부부는 2012. 11. 28. 원고에게 " 피고 부부가 다른 아파트에 관한 분양계약 해제 소송에서 패소하는 바람에 재정 상태가 열악해졌고, 그로 말미암아 이 사건 아파트에 조만간 압류가 들어오거나 경매절차가 진행될 수 있으니 그와 같은 침해등기가 있기 전에 이 사건 아파트를 매수 ( 인수 ) 하라 " 는 취지의 전자메일을 보냈다 .

그 다음 날인 2012. 11. 29. 원고는 피고가 C에게서 일체의 권한을 위임받아 온 것을 확인하고 피고와 이 사건 아파트에 관한 매매계약 체결 여부를 논의하였으나, 이 사건 아파트에 관하여 국민은행 앞으로 설정된 근저당권의 피담보채무 3억 7, 800만 원 중 승계가 불가능한 1, 800만 원과 등기비용, 취득세, 등록세 등의 부담 주체를 두고 이견이 계속되면서 합의를 보지 못하였다 .

그러던 중에 원고와 피고, 부동산중개인인 E, 법무사 사무소 직원인 F 등이 참석한 자리에서 아직 원고와 피고 사이에 매매계약 체결에 관한 최종 합의가 이루어지지는 않았지만, 혹시라도 나중에 매매계약 체결의 합의가 이루어지는 경우에 소유권이전등기절차를 신속하게 진행하기 위하여 " 원고가 C에게서 이 사건 아파트를 4억 8, 800만 원에 매수하기로 하되, 이 사건 임대차보증금 1억 1, 000만 원의 반환채권으로 계약금 지급에 갈음하고, 잔금 지급에 갈음하여 이 사건 아파트에 설정된 근저당권의 피담보채무 잔액인 3억 7, 800만 원을 원고가 인수하기로 한다 " 는 매매계약서가 작성되고, 부동산중개인 E이 파주시청에 위와 같은 매매계약서를 전산으로 제출하여 부동산거래신고를 하였다 .

피고는 " 피고 부부가 이 사건 아파트에 설정된 근저당권의 피담보채무의 2012년 12월분까지 이자를 부담하겠다. " 라는 확약서를 작성하여 원고에게 주고, 법무사 사무소 직원 F에게 매도인 인감증명서 등 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기에 필요한 서류를 맡기면서도, 그때까지도 이 사건 아파트의 매수를 주저하던 원고에게 " 소유권이전등기 서류는 법무사 사무소 직원에게 다 건네주었고, 피고 부부가 처한 상황을 모두 설명했으니, 매매계약을 체결할지는 원고가 알아서 결정해라 " 는 취지로 말하고 그 자리를 떠났다 .

결국, 같은 날 원고는 부동산중개인 E, 법무사 사무소 직원 F에게 이 사건 아파트를 매수하지 않겠다는 취지의 의사를 표시하였고, 다음날인 2012. 11. 30. 피고 부부에게도 같은 취지의 통지를 하였다 .

4 ) 이 사건 아파트에 대한 임의경매 그 이후 피고는 원고에게 " 이 사건 아파트에 관하여 더는 해 줄 것이 없으니 급매를 하든지 매매를 하든지 원고에게 다 맡긴다 " 고 하였다. 이에 원고는 이 사건 임대차보증금을 회수하기 위하여 직접 부동산중개사사무소에 이 사건 아파트의 매도 중개를 의뢰하였으나, 이 사건 아파트가 매도되지 않자, 2013. 1. 15. 의정부지방법원 고양지원 파주시법원에 피고 부부를 상대로 " 이 사건 임대차를 해지하였으므로 임대차보증금을 반환하라 " 는 이 사건 지급명령을 신청하였다 .

그러나 이 사건 아파트에 대하여 근저당권에 근거한 임의경매절차가 2013. 4. 5. 개시되었고, 원고는 그 경매절차에서 이 사건 임대차보증금을 배당받지 못하였다 .

[ 인정 근거 ] 갑 제1부터 5, 8, 9, 10호증 ( 가지번호 있는 서증은 가지번호를 포함한다 , 이하 같다 ), 을 제2, 8부터 16호증의 기재, 증인 E, G, F, H의 증언, 이 법원의 파주시장에 대한 사실조회 결과, 이 법원의 농협은행 주식회사에 대한 금융정보자료 제출명령 결과, 변론 전체의 취지

라. 판단

위 인정 사실에, 이 사건 임대차 무렵 피고는 부동산 중개 업무에 종사하였으나 그 소유 부동산의 임대에 따른 차임 외에 일정한 소득이 있었다고 인정할 만한 증거가 없는 점, C 역시 이 사건 임대차 무렵 일정한 직업 없이 주로 주부로서 가사를 돌보았던 것으로 보이는 점 등을 더하여 보면, 피고 부부가 생활비 등 때문에 피고 명의로 마이너스 대출한도 3억 원 중 2억 4, 000여만 원을 인출, 사용한 것을 포함하여 은행권에 대출금상환채무를 부담하던 중 C가 피고와 혼인생활을 하는 데 필요한 생활비, 자녀 교육비, 주거비 등을 조달하기 위하여 피고를 통하여 원고에게 이 사건 아파트를 임대하고 원고에게서 피고 명의 농협 계좌로 임대차보증금을 받아 주로 위와 같은 생활비 등에 사용한 행위는 피고 부부가 혼인생활을 영위하는 데 통상 필요한 행위로서 일상가사에 관련한 법률행위에 해당한다고 봄이 타당하므로, 원고 주장은 이유 있다 .

그 반면 위 인정 사실에 비추어 보면, 이 사건 매매계약서만으로는 원고가 C에게서 이 사건 아파트를 매수하기로 하는 매매계약을 체결하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 충분한 증거가 없으므로, 이와 다른 전제에 선 이 부분 피고 주장을 받아들이지 않는다 .

마. 소결

피고는 민법 제832조에 따라 C의 원고에 대한 임대차보증금 1억 1, 000만 원의 반환채무에 대하여 C와 연대하여 갚을 책임이 있다 .

3. 결론

원고 청구는 이유 있어 이를 인용해야 한다. 제1심판결 중 피고에 관한 부분은 이와 결론을 달리하여 정당하지 않다. 원고의 항소는 이유 있어 제1심판결 중 피고에 관한 부분을 취소하여 주문과 같이 판결한다 .

재판장 판사 조한창

판사정재오.

판사장철익