부동산거래관리과-1143 (2010.09.09.)

양도

양도소득에 대한 납세의무의 성립 및 확정에 관한 세법의 해석이나 적용은 자산의 양도당시를 기준으로 하는 것으로 양도 당시 주택이 멸실되어 나대지 상태로 양도하는 경우에는 토지의 양도에 해당함

1. 양도소득에 대한 납세의무의 성립 및 확정에 관한 세법의 해석이나 적용은 해당 자산의 양도당시를 기준으로 하는 것으로서 양도 당시 주택이 멸실되어 나대지 상태로 보유하던 중 매매계약을 체결하여 양도하는 경우에는 토지의 양도에 해당하는 것입니다.2. 토지의 양도소득세를 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득가액이 확인되지 않는 경우에는 「소득세법 시행령」제176조의2제2항 및 제3항에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순차적으로 적용하는 것이나, 취득당시 거래 당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우에는 위 규정이 적용되지 않는 것입니다.3. 토지의 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우로서 「소득세법 시행령」 제176조의2제2항제2호의 산식을 적용함에 있어 토지의 양도당시의 기준시가는 같은 법제99조제1항제1호가목에 따라 산정하는 것입니다.

소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

질의요지

○취득 당시의 실제 매매계약서를 분실하여 취득시의 실제거래가액을확인할 수없어취득가액을 환산취득가액으로 산정하는 경우 양도당시의 기준시가 산정방법

사실관계

○ 재건축 관련 기본사항

- 소재지 : 부산 북구 화명동 소재 A아파트

- 취득일 : 1990.08.17.

- 관리처분계획인가일 : 2007.12.26

-기존건물(A아파트) 철거일 : 2008.12.29

- 멸실등기 접수일 : 2009.01.22

-현금청산일 : 2010.07.06

○갑은 A아파트의 재건축이 진행되는과정에서 재건축조합에 참여하지 않고 현금청산을 신청함

○ 2008.07.22. 재건축조합과 재건축에 참여하지 않는 당사자(갑외144명)는청산금액 등에 의견불일치가 있어 부산지방법원에 건물명도단행가처분금지신청(관리처분무효) 소송제기

○ 2008.09.26.부산지방법원은 재건축조합의 일부승소판결을 하였으며,이에 불복한 갑외 68명은 가처분에 대한 이의 소송제기

○ 2008.12.18. 부산지방법원이 가처분결정인가 결정함

○ 2008.12.29. 이에 재건축조합에서는 A아파트를 도시 및 주거환경정비법에따라 멸실하였으며, 이에 불복한 갑외 68명은부산고등법원에 항고함

○ 2010.07.06.항고한 사건은 현재 고등법원에 계류중이며, 갑은 금융기관의채무에 대한 이자비용 등에 대한 부담 등을 이유로 중도에 항고를포기하고 재건축조합과 협의하여 현금청산함

-갑은 현금청산을 하면서 재건축조합 결성 당시의 감정평가금액인131백만원에서 ○○은행에서 설정한 근저당권 설정금액 47백만원및 세입자에 대한 전세보증금 5백만원을 차감한 금액인 79백만원을수령함(2010.7.6)

· 재건축조합에 확인한 바 현금청산에 따른 건물을 사들인 것으로현재 계약서상의 매매금액은 2008년 당시 감정평가금액과 동일함(실질적으로 건물 양도임,그러나, 계약서는 법무사 사무실에서작성한 관계로 부동산의 현재 상황에 따라작성하여 토지의양도로해 놓음)

*A아파트의 취득시 및 양도시의 기준시가는 고시되어 있지 않음(1993년～2007년의기준시가만 고시되어 있음)

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. (2009. 12. 31. 개정)

1. 취득가액 (2009. 12. 31. 개정)

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 (2009. 12. 31. 개정)

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2009. 12. 31. 개정)

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. (2010. 2. 18. 개정)

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 3. 생략

② ～ ⑪ 생략

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의 2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. (2010. 2. 18. 개정)

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

① 생략

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다. (2010. 2. 18. 개정)

1. 생략

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005. 12. 31. 개정)

양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가

제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────────────

또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의

규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에

의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (2009. 2. 4. 개정)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (2009. 2. 4. 개정)

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31. 신설)

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31. 신설)

4. 기준시가 (1999. 12. 31. 신설)

(이하 생략)

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. (2009. 12. 31. 개정)

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물 (2009. 12. 31. 개정)

가. 토지 (2009. 12. 31. 개정)

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

나. 건물 (2009. 12. 31. 개정)

건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

(이하 생략)

○도시 및 주거환경정비법 제48조의 2 【건축물의 철거 등】

① 사업시행자는 제48조 제1항에 따른 관리처분계획의 인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 한다. (2009. 2. 6. 신설)

(이하 생략)

나. 관련사례(예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례)

○ 재일46014-1887, 1995.07.24

양도소득에 대한 납세의무의 성립 및 확정에 관한 세법의 해석이나 적용은 당해자산의 양도당시를 기준으로 하는 것임.

○ 서면인터넷방문상담4팀-3458, 2006.10.17

1. 소득세법 제94조의 양도소득의 범위에서 양도소득세 과세대상자산을 판정함에 있어 양도시기는 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 판단하는 것으로서 주택을 멸실하여 나대지 상태로 보유하던 중 매매계약을 체결하여 양도하는 경우에는 토지의 양도에 해당하는 것입니다.

2. 양도가액은 실지거래가액이 확인이 되나, 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없어 「소득세법시행령」 제176조의2 규정에 의하여 의제취득일 현재의 환산가액에 의하여 산정하는 경우로서, 같은법 시행령 제164조 제1항 각호의 사유로 인하여 당해 토지에 대한 양도 또는 취득당시 고시된 개별공시지가가 없는 경우에는 같은법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은법 시행령 제164조 제1항 본문의 규정에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 하는 것입니다.

○ 부동산거래관리과-690, 2010.05.14

「도시 및 주거환경정비법」제48조에 따른 관리처분계획 인가일 현재 1주택과1아파트의 대지권을 보유하고 1주택을 먼저 양도한 후 조합원입주권을 양도하는 귀 질의의 경우 그 양도하는 조합원입주권에 해당하는 아파트의 대지권이관리처분계획의 인가일 현재 「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 1세대 1주택에 해당하지 않는 경우에는 같은 법시행령제155조제17항을 적용받을 수 없는 것입니다.

○ 부동산거래관리과-761, 2010.06.03

양도소득세를 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득가액이 확인되지 않는 경우에는 「소득세법 시행령」 제176조의2제1항 및 제3항에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순차적으로 적용하는 것이나, 실지거래가액이확인되는 경우에는 동 규정이 적용되지 않는 것입니다.