부동산거래관리과-106 (2012.02.15)

양도

이행보증금은 예치후 반환받아 자본적지출이 될 수 없고, 이행보증금의 현금납부 대신 보증보험료 납부의 경우 법률에 의한 강제납부가 아니며 보증보험료의 납부로 자산가치의 현저한 증가 및 내용연수를 연장하거나 개량목적 등을 위한 자본적지출 이라기 보다는 단순한 수익적지출로 보아야 하므로 양도소득의 필요경비인 자본적지출로 볼수 없음

1. 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 소득세법시행령 제163조제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이 타당하다 할 것인 바, 2. 이행보증금은 예치후 반환받아 자본적지출이 될 수 없고, 이행보증금의 현금납부 대신 보증보험료 납부의 경우 법률에 의한 강제납부가 아니며 보증보험료의 납부로 자산가치의 현저한 증가 및 내용연수를 연장하거나 개량목적 등을 위한 자본적지출 이라기 보다는 단순한 수익적지출로 보아야 하므로 양도소득의 필요경비인 자본적지출로 볼수 없습니다(같은 뜻, 조심2008서2260, 2008.10.30.)

○ 소득세법제97조【양도소득의필요경비계산】

【관련 참고자료】

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

-본인은 근린시설 용도 건물 신축하조가 전(田)을 취득하여 건축허가를 신청하고

- 농지보전부담금, 면허세, 국민주택채권, 지역개발공채를 취득 및 부담하였고, 이행보증금의 예치를 현금 또는 보증보험증권으로 납부함

○ 질의내용

이행보증금 납부액과 현금납부대신 보증보험증권으로 보증보험료를납부한 경우 토지취득과 관련한 자본적지출로 볼수 있는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

①거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가.제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나.가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 이하 생략

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

①법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1.제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3.제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

② 생략

③법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1.제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2.양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될개발부담금상당액을 말한다)

3의3.「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4.제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

④ 이하 생략

○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액등】

①법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에의한다.

1.타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2.자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의합계액

3.제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

② 이하 생략

○ 소득세법 시행령 제67조 【즉시상각의 의제】

① 생략

②제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의내용연수를 연장시키거나당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기위하여 지출한수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

③ 이하 생략

○ 조심2008서2260, 2008.10.30.

(이상 생략)

살피건대, 소득세법 제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제67조 제2항 및제163조 제3항의규정에 의하여 자산의 내용연수를 연장시키거나 자산의가치를 현실적으로 증가시키기위하여 지출한 수선비는 자본적 지출액으로서 이를 양도가액에서 필요경비로 공제할 수있는 것이나, 화장실공사비, 도배공사비, 마루공사비,주방가구비용및 도장공사비 등은자산가치의 현저한 증가 및 내용연수를 연장하거나 개량목적 등을 위한자본적 지출액으로보기는 어렵다할 것인 바(국심2006서62, 2006.5.9. 외 다수 같은 뜻임),

(중략)

그 수선비 내역 중방문ㆍ싱크대 교체, 페인트 및 도배 비용 등 15,400천원은 쟁점아파트의 원상회복 또는 상태 유지 등을 위하여 지출한 것으로서 자본적 지출액으로 보기는 어렵고, 쟁점아파트의가치를 현저히 증가시키기 위한 것으로 보이는 나머지 27,000천원(거실베란다 확장비용 8,500천원, 자바라 및 방범창 설치비용 9,200천원,알미늄샷시 및 유리 관련비용 9,300천원)은 자본적 지출액으로서, 이를 쟁점아파트 양도가액에서 공제할 필요경비로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

(이하 생략)

○ 국심2007서723, 2007.04.27.

살피건대, 청구인이 주장하는 도장공사, 도배공사, 타일공사,가구구입 등은자산가치의 현저한증가 및 내용연수를 연장하거나 개량목적 등을 위한 자본적지출로 볼 수 없는 것으로판단되며, 청구인은 소득세법시행령 제67조 제3항의 규정에 의하여 300만원이상의 지출은자본적지출이라고 주장하고 있으나, 이 조항은 사업자가 고정자산 취득시의즉시상각 의제조항으로서 소득세법시행령 제163조 제3항에는 적용할 수없는 것이어서 청구인은 법리를 오해한 것으로 보인다. 또한, 청구인은아파트 1층 정원을 타세대가 사용할 수없도록 울타리로 막아 1층 입주자만 배타적으로 사용한다고 주장만 할 뿐, 배타적 사용권을입증하는 관련증빙을 제시하지 아니고 있다.

○ 국심2006전3016, 2006.11.07.

(나)청구인은 쟁점아파트의 인테리어 공사비로 지출한 39,528,000원을자본적지출로 보아 필요경비를 공제받았으나, 처분청은 이중 온돌마루시공비 3,066,000원,붙박이장 설치비용8,880,000원, 싱크대상판설치비1,400,000원 홈오토 설치비용 1,110,000원에 대하여는 수선비 성격의 수익적 지출에 해당하는 것으로 보아 필요경비로 인정하지 아니한 사실이 확인된다.

(다)실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 소득세법시행령제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경 · 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로공제하는 것이 타당하다 할 것인 바,쟁점비용의 경우 자산가치의현저한 증가 및 내용연수를 연장하거나 개량목적 등을 위한 자본적지출이라기 보다는 단순히 사용자의 기호에 따르는 지출인 것으로 판단된다.