서면인터넷방문상담4팀-4090 (2006. 12. 15)

양도

신축주택 감면규정을 적용함에 있어 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 면적기준과 양도당시의 가액기준(기준시가 또는 실지거래가액 중 낮은 가액이 5억원 초과)을 모두 충족하면 고가(고급)주택에 해당하여 감면 배제됨

「조세특례제한법」 제99조의 규정을 적용함에 있어 1998.05.22.부터 1999.06.30.까지의 기간 사이에 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 신축주택의 고가(고급)주택 판정기준은 동법 부칙(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조 제1항의 규정에 의해 판단하는 것으로서, 고가(고급)주택 기준 중 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날(자기가 건설한 주택의 경우는 사용승인 또는 사용검사를 받은 날) 당시의 면적기준(공동주택의 경우 전용면적 165㎡ 이상)과 양도당시의 가액기준(기준시가 또는 실지거래가액 중 낮은 가액이 5억원 초과)을 모두 충족하면 고가(고급)주택에 해당하여 동규정의 감면을 적용받을 수 없는 것이나, 면적기준과 가액기준을 모두 충족하지 아니하는 경우에는 고가(고급)주택에 해당되지 아니하는 것입니다.

조세특례제한법 제99조【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 내 용

-○○도 ○○시 ○○동 지역에 소재하는 아파트 65평형(전용면적 174.07㎡)의신축미분양아파트를 1999.05.12 분양계약 하였음(분양가액 2억8천만원)

-위 아파트의 2006.01.01 기준 공동주택가격은 2억8천8백만원으로 고시되었으나양도예정가액은 7억원임

○ 질 의

- 조세특례제한법 제99조 제1항 규정을 적용함에 있어 1999.05.12 분양계약한경우 신축주택으로서 감면이 배제되는 고가(고급)주택의 기준은 어떻게 되는지여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 조세특례제한법 제99조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다.다만, 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.(2005. 12. 31. 개정)

1. 자기가 건설한 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지로 한다. 이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다)사이에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택 (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙)

2.주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다).다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙)

② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (1998. 12. 28. 개정)

④제1항의 규정에 의한 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28. 개정)

○ 조세특례제한법 시행령 제99조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】

① 법 제99조 제1항 본문에서 “당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”이라 함은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액을 말한다. (1998. 12. 31. 개정)

② 법 제99조 제1항 제2호 단서에서 “대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택”이라 함은 1998년 5월 21일 이전에 주택건설업자와 주택분양계약을 체결한 분양계약자가 당해 계약을 해제하고 분양계약자 또는 그 배우자(분양계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 분양계약을 체결하였던 주택을 다시 분양받아 취득한 주택 또는 당해 주택건설업자로부터 당초 분양계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 분양받아 취득한 주택을 말한다. 다만, 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 주택을 제외한다. (1998. 12. 31. 개정)

③법 제99조 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다. (1999. 10. 30. 신설)

1.「주택법」에 의한 주택조합 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합(이하 이 조에서 “주택조합 등”이라 한다)이 그 조합원에게 공급하고남은 주택(이하 이 조에서 “잔여주택”이라 한다)으로서 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 신축주택취득기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다)내에 주택조합 등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는주택 (2005. 2. 19. 개정)

2.조합원이 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간 경과후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 주택. 다만, 주택조합 등이 조합원외의자와 신축주택취득기간내에 잔여주택에 대한 매매계약(매매계약이 다수인 때에는최초로 체결한 매매계약을 기준으로 한다)을 직접 체결하여 계약금을 납부받은사실이 있는 경우에 한한다. (1999. 10. 30. 신설)

④ 생략

○조세특례제한법 부칙 제29조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치】(2002. 12. 11 법률 제6762호)

① 이 법 시행전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를받은 신축주택을 이 법 시행후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세과세대상소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다.이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날당시의 고급주택 기준을 적용한다.

② 제99조의 3 제1항 제2호의 규정에 의한 신축주택으로서 이 법 시행전에당해 신축주택에 대한 공사에 착수하여 2003년 6월 30일 이전에 사용승인 또는사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 경우에는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다.

○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

②제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002. 12. 30. 개정)

③제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는그전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. (2002. 12. 30. 개정)

○(구) 소득세법 시행령 제156조 【고급주택의 범위】(1999.09.18 소득세법 시행령대통령령 제16556호로 개정되기 전에 규정)

법 제89조 제3호에서 “거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이정하는 기준을 초과하는 고급주택”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과이에 부수되는 토지를 말한다. (1998. 12. 31 개정)

1. 다음 각목의 1에 해당하는 단독주택으로서 그 주택에 대한 지방세법상의 취득세 시가표준액이 2천만원이상인 것 (1995. 12. 30 개정)

가. 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 264제곱미터 이상이고그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액이 5억원을 초과하는 것(1996. 12. 31 개정)

나. 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495제곱미터이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액이 5억원을 초과하는 것

2.공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는지하실부분의 면적을 포함한다)이 165제곱미터 이상이고 그 양도가액이 5억원을 초과하는 것(1996. 12. 31 개정)

3.엘리베이터ㆍ에스컬레이터 또는 67제곱미터이상의 수영장중 1개이상의 시설이설치된 주택

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-3480 (2006.10.19)

【회신】

1. 「조세특례제한법」 제99조의 규정을 적용함에 있어 1998.5.22.부터 1999.6.30.까지의 기간 사이에주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을납부하였거나자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 신축주택의 고가주택 판정기준은 동법 부칙(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조 제1항의 규정에 의해 판단하는 것으로서, 고급주택기준 중 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날(자기가 건설한 주택의 경우는사용승인 또는 사용검사를 받은 날) 당시의 면적기준(공동주택의 경우 전용면적165㎡ 이상)과 양도당시의 가액기준(기준시가 또는 실지거래가액 중 낮은 가액이 5억원 초과)을 모두 충족하면 고가주택에 해당하여 동규정의 감면을 적용받을 수 없는 것임.

2. 귀 질의와 관련된 유사사례(서면4팀-2885, 2006.8.21. ; 서면4팀-1111, 2005.7.1. ; 재경원재산46014-67, 1996.2.9.)를 참고하기 바람.

○ 서면4팀-3940 (2006.12.05)

【회신】

1.2주택을 소유한 1세대가 소유주택(이에 부수되는 토지를 포함) 전부를 동시에 양도하는 경우 「소득세법 시행령」 제162조의 2 제5항 규정의 적용은 같은법 시행령 제154조 제9항의 규정을 준용하여 당해 거주자가 선택하는 순서에따라 주택을양도한 것으로 보는 것이며, 양도하는 주택이 같은법 제96조 제2항각 호의 규정에 해당되지 아니하고 2006.12.31. 이전에 양도하는 경우에는 양도소득세를 기준시가로 신고할 수 있음.

2. 「조세특례제한법」 제99조의 규정을 적용함에 있어 1998.05.22.부터 1999.06.30.까지의 기간 사이에 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을납부하였거나 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 신축주택의 고가(고급)주택 판정기준은 동법 부칙(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조 제1항의 규정에 의해 판단하는 것으로서,고가(고급)주택 기준 중 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날(자기가 건설한 주택의 경우는 사용승인 또는 사용검사를 받은 날) 당시의 면적기준(공동주택의 경우 전용면적 165㎡ 이상)과 양도당시의 가액기준(기준시가 또는 실지거래가액 중 낮은 가액이 5억원 초과)을 모두 충족하면 고가(고급)주택에 해당하여 동규정의 감면을 적용받을 수 없는 것임.

○ 서면4팀-325 (2006.02.17)

【회신】

거주자(주택건설사업자를 제외함)로서 주택건설사업자와 1998.5.22.부터1999.6.30.까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998.5.22.부터 1999.12.31.까지)내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 신축주택( 소득세법 시행령 제156조의 규정에 해당하는 고가주택을 제외함)을 그 취득한날로부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감하는 것이나, 감면받은세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임.

( 이 하 여 백 )