서면인터넷방문상담5팀- 1000 (2008.5.8)

양도

토지 매수인이 토지를 취득한 후 제3자의 도로를 사용하고 그에 대한 대가를 지불한 경우 당해 대가는 필요경비에 해당하지 아니함

귀 질의와 유사한 기존 질의회신문(서면4팀-2342, 2007.07.31)를 참조하시기 바랍니다.○ 서면4팀-2342, 2007.07.31 귀 사례와 같이, 토지 매수인이 토지를 취득한 후 건축허가를 득하여 공사를 진행하던 중 당해 공사와 관련 제3자의 도로를 사용하고 그에 대한 대가를, 양도일 후에 양도인이 제3자에게 지불한 경우, 당해 대가는 「소득세법」 제97조 규정에 의한 필요경비에 해당하지 아니하는 것임.

소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

1. 질의내용 요약

[사실관계]

- 현황 맹지인 토지(대지)를 취득하여 인접 토지(전) 소유자의 토지사용 승낙을 득한 후 도로를 개설함.

- 도로 개설에 따른 농지 전용부담금, 도로개설 포장비용, 측량비용, 토목설계비용의 일체를 대지 소유자가 부담함.

[질의사항]

- 대지 소유자가 부담한 위 비용이 양도소득세의 필요경비에 해당되는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 (2006. 12. 30. 제목개정)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 생략

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)

3. (삭제, 2000. 12. 29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)

② 이하 생략

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① ~ ② 생략

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2006. 9. 22. 개정)

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29. 개정)

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29. 개정)

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12. 29. 개정)

3의 2. 이하 생략

○ 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】

① 영 제163조 제3항 제4호에서 “재정경제부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다. (2006. 9. 27. 개정)

1. 「하천법」ㆍ「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당 사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용 (2006. 9. 27. 개정)

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액

5. 사방사업에 소요된 비용

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

② 이하 생략

○ 소득세법 기본통칙 97-9 【토지에 도로를 신설한 경우에 필요경비 산입요건】

① 토지의 이용편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여하여 양도하는 경우에는 그 도로의 취득가액을 필요경비에 산입한다.

② 제1항의 규정에서 “도로”라 함은 다음 각호의 요건을 갖춘 경우를 말한다.

1. 도로 신설의 뚜렷한 표시가 될 것(도로부분과 일반토지가 구분될 것)

2. 도로신설이 토지이용의 편익에 공헌할 것

3. 국가 또는 지방자치단체에 대하여 도로 신설의 대가를 받지 아니할 것. 이 경우 도로에 충당된 토지를 국가ㆍ지방자치단체에 기부하였는지 혹은 그 토지의 지적공부상의 지목을 변경하였는지의 여부는 불문한다.

나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)

○ 서면4팀-2342, 2007.07.31

【질의】

(사실관계)

- 2006년 11월∼12월에 충남 공주시 ○○면 ○○리 소재 5필지의 토지(이하 “양도토지”라 함)을 양도함.

- 2007년 1월 양도소득과세표준 예정신고 납부함.

- 상기 토지는 지적도상 맹지이나, 사실상 도로가 있음.

- 상기 토지의 매수인은 □□□□문중으로 제실과 관리사를 건축할 목적으로 취득하였으며, 건축에 지장이 없도록(맹지이므로) 도로문제를 매도인인 본인이 책임지기로 약정하였음.

- 잔금을 수령하고, 매수인이 위 토지에 건축허가를 득하여 기초공사를 할 때까지 본인은 아무런 조치를 하지 않았으나, 상기 도로의 소유자가 공주시에 공사중지 신청을 하는 등 문제가 크게 발생하여, 도로 소유자에게 토지사용에 대한 대가를 지불하고 2007년 4월 토지(도로)사용승낙을 받음.

(질문내용)

상기 토지사용에 대한 대가로 지불한 금액이 필요경비로 공제되는지 여부

【회신】

귀 사례와 같이, 토지 매수인이 토지를 취득한 후 건축허가를 득하여 공사를 진행하던 중 당해 공사와 관련 제3자의 도로를 사용하고 그에 대한 대가를, 양도일 후에 양도인이 제3자에게 지불한 경우, 당해 대가는 「소득세법」 제97조 규정에 의한 필요경비에 해당하지 아니하는 것임.

○서면4팀-1673, 2004.10.20

토지의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 동 토지의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용은 소득세법시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적지출액 등으로서 필요경비에 산입하는 것이나, 귀 질의의 공사비가 이에 해당하는지의 여부는 관련사실을 확인하여 판단할 사항임.

○ 재일46014-2096, 1993.07.22

1. 양도소득세를 실지거래가액에 의해 산정시 양도자산의 필요경비는 소득세법시행령 제94조 제1항 내지 제4항 및 같은법시행규칙 제47조에 열거된 항목에 한하는 것임.

2. 당해 토지에 소요된 설비비와 개량비(토지이용의 편의를 위한 강제 철거비용, 도로시설비, 사방사업에 소요된 비용 등), 자본적 지출액이 포함되는 것이나, 당해 비용이 양도부동산의 취득에 소요된 실지가액에 해당되는지 여부는 주소지 관할세무서장이 거래증빙에 의거 사실판단할 사항임.

○ 서면4팀-1509, 2004.09.23

【질의】

- 2001.11.24. 여주 소재 토지ㆍ건물을 경락으로 취득

- 취득당시 지상에 3개동의 건물이 있었으나 2개동은 건축중인 건물(미등기)로서 타인소유의 것으로, 경락가에서 제외되었음.

- 그간 위의 타인소유 미등기건물로 인하여 본인의 토지 및 건물의 소유권행사를 할 수 없어 부득이 철거소송을 하여 승소한 후 2002.9.23. 대체집행 결정을 받아 본인의 부담으로 철거를 하였음.

이 경우 실지거래가액으로 양도차익을 산정시 소송비용 및 대체집행비(철거비용)을 필요경비로 공제할 수 있는지 여부

【회신】

실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 소득세법시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액 등은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이나, 귀 질의의 소송비용 및 대체집행비용은 당해 양도자산의 필요경비에 해당하지 아니함. 이에 대하여는 유사사례에 대한 기 질의회신(재일 46014-1682, 1999.9.14. 및 재산 46014-541, 2000.5.6.)을 참고하기 바람.