부동산거래관리과-619 (2010.04.28.)

세목

양도

의제취득일(1985.1.1) 전에 취득한 부동산을 양도하고 양도차익의 산정을 실지거래가액에 의하는 경우로서 양도가액은 실지거래가액이 확인이 되나 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 의제취득일 현재의 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하여 산정하는 것으로서, 환산가액을 적용함에 있어 의제취득일 현재 토지의 기준시가는 「소득세법 시행령」 제164조제4항에 따라 계산한 가액으로 하는 것임.

의제취득일(1985.1.1) 전에 취득한 부동산을 양도하고 양도차익의 산정을 실지거래가액에 의하는 경우로서 양도가액은 실지거래가액이 확인이 되나 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 의제취득일 현재의 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하여 산정하는 것으로서, 환산가액을 적용함에 있어 의제취득일 현재 토지의 기준시가는 「소득세법 시행령」 제164조제4항에 따라 계산한 가액으로 하는 것입니다.

소득세법제114조

소득세법시행령제176조의2

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 1980. 8.20. 전북 익산시 소재 전 466㎡ 취득

- 2007. 5.31. 법원 경매로 전 51.7㎡(토지 분할 합병으로 지번 변경됨) 양도

○ 질의내용

- 위 토지의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 취득가액 산정방법(1979.12.12. 고시된 인근 대지의 기준지가를 취득가액으로 적용할 수 있는지)

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정된 것) 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. ＜개정 2005.12.31＞

(이하 생략)

○소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정된 것) 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

①~⑥ 생략

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. ＜개정 2006.12.30＞

(이하 생략)

○소득세법 시행령(2007.8.6. 대통령령 제20212호로 개정되기 전의 것) 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 생략

② 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. ＜개정 2005.12.31＞

1. 생략

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. ＜개정 2005.12.31＞

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

(이하 생략)

○소득세법 시행령(2007.8.6. 대통령령 제20212호로 개정되기 전의 것) 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】

①~③ 생략

④ 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 「지방세법」상 시가표준액을 말한다. ＜개정 2005.2.19＞

(이하 생략)

○ 지방세법(1995.12.6. 법률 제4995호로 개정되기 전의 것) 제111조 【과세표준】

① 생략

② 제1항의 규정에 의한 과세표준액을 조례로 정하는 바에 따라 취득자의 신고에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 대통령령으로 정하는 바에 의한 과세시가표준액(이하 이 절에서 "시가표준액"이라 한다)에 미달하는 때에는 시가표준액에 의한다.＜개정 1978.12.6＞

(이하 생략)

○지방세법 시행령(1995.12.30. 대통령령 제14878호로 개정되기 전의 것) 제80조 【과세싯가표준액의 결정】

① 토지·건물 및 선박의 과세시가표준액은 다음 각호의 가격 또는 가액으로 한다.＜개정 1989·8·24＞

1. 토지

매년1회 조례로써 정하는 날 현재 제80조의2의 규정에 의하여 결정된 토지등급가격(이하 "토지등급가격"이라 한다)으로 하되, 등급이 없는 토지 또는 그 정황이 현저하게 달라진 토지는 새로이 설정 또는 수정된 토지등급가격

(이하 생략)

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)

○ 서면인터넷방문상담4팀-193, 2008.01.22.

의제취득일(1985.01.01.) 전에 취득한 부동산을 양도하고 양도차익의 산정을 실지거래가액에 의하는 경우로서 양도가액은 실지거래가액이 확인이 되나 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없어 의제취득일 현재의 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하여 산정하는 경우, 필요경비의 계산은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 취득가액과 같은법 제97조 제3항 제2호 및 같은법 시행령 제163조 제6항의 규정에 의하여 계산한 금액을 합한 금액으로 하는 것입니다.