청구인은 강원도 속초시 OO동 O OOOOO 임야 6,761㎡(이하 “쟁점 토지”이라 한다)를 청구외 OOO에게 양도하고 ’91.1.31 쟁점토지의 양도일을 ’90.12.28로 하고 양도차익을 국세청장이 정한 배율방법에 의하여 평가한 기준시가로 산정하여 자산양도차익 예정신고를 하였다.

처분청은 ’90.9.1 이후에 양도된 쟁점토지의 양도차익을 국세청장이 정한 배율방법에 의하여 평가한 기준시가로 산정함은 잘못이라 하여 쟁점 토지의 양도차익을 개별공시지가에 의하여 산정한 다음, ’95.12.16 청구인에게 ’90년 귀속 양도소득세 26,090,770원 및 동 방위세 5,218,150원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 ’96.2.10 심사청구를 거쳐 ’96.5.3 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

청구인은 ’89.8.15 쟁점토지를 청구외 OOO에게 20,000천원에 양도하기로 하는 매매계약을 체결하고 ’89.11.9 잔금을 받고 ’89.11.10 매도용 인감증명서를 교부하여 주었으나, 쟁점토지가 토지거래허가지역내에 있는 임야이고 청구외 OOO이 쟁점토지를 취득할 당시 외지인이었기 때문에 토지거래허가를 받지 못하고 있다가 청구외 OOO이 속초시로 주민등록을 전입한 후 일정기간이 지난 ’90.12.15 토지거래허가를 받아 ’90.12.29 소유권이전등기를 하였는 바, 쟁점토지의 양도시기는 잔금청산일인 ’89.11.9이므로 쟁점토지의 양도소득세를 ’90년부터 시행된 개별공시지가에 의하여 과세함은 부당하다.

나. 국세청장 의견

쟁점토지는 토지거래허가대상지역내의 임야로서 ’90.12.15 OOO을 매수자로 하고 청구인을 매도자로 하는 토지거래계약허가증이 속초시장으로 부터 발급되었고 등기부등본상 등기접수일이 ’90.12.29인 것으로 확인된다.

그런데 국토이용관리법상의 토지거래계약허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니하며, 허가를 받기전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니한 무효의 상태에 있다 할 것이므로(대법원 90다 12243, ’91.12.24 같은 뜻임), 토지거래허가일 이전에 미리 지급받은 금전은 매매대금이라기 보다는 일종의 보관금 내지 선수금의 성격으로 보아야 할 것이다.

따라서, 쟁점토지의 양도일이 토지거래계약허가를 받기도 전인 ’89.11.9이라는 청구주장은 받아들일 수 없고(대법원 92누 8361, ’93.1.15, 국심 93경 2565, ’94.8.10 같은 뜻임), 소유권이전등기시 제출한 검인계약서에 기재된 잔금지급약정일이 ’90.12.28이고, 등기접수일이 ’90.12.29이므로 ’90.12.28을 쟁점토지의 양도일로 보아야 할 것인 바, 처분청이 ’90년도의 개별공시지가에 의하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

이 건 심판청구의 다툼은 토지거래허가구역 안에 있는 쟁점토지의 양도시기를 청구인이 주장하는 대금청산일로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제27조(’94.12.22 전면개정되기 전의 것)에서 『자산의 양도 차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다』라고 규정하고 있으며,

같은법 시행령 제53조 제1항(’94.12.31 전면개정되기 전의 것)에서 『법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.(이하 생략)』라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기부등본, 토지거래계약허가증 등 관계기록에 의하면, 청구인은 토지거래계약 허가구역안에 있는 쟁점토지에 대하여 ’90.12.15 매수인인 청구외 OOO과 공동으로 속초시장으로 부터 토지거래계약허가를 받고 ’90.12.29 청구외 OOO 앞으로 소유권이전등기 하였음이 확인된다.

(2) 청구인은 ’89.8.15 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하고 ’89.11.9 잔금을 지급받았으므로 쟁점토지의 양도시기를 ’89.11.9로 보아야 하고, 따라서 쟁점토지에 대한 양도소득세를 개별공시지가에 의하여 과세함은 부당하다고 주장하면서 잔금지급일이 ’89.10.15로 기재된 부동산매매계약서, ’89.11.9자로 발급된 부동산매매용 인감증명서, 매매대금이 입금되었다고 하는 OO동 새마을금고의 예탁금 원장사본을 제시하고 있어 살펴본다.

첫째, 청구인이 제시하는 매매계약서, 부동산 매도용 인감증명서는 실제 대금지급일이 확인되는 대금수수에 관한 영수증, 금융자료 등이 뒷받침되지 아니하고, OO동 새마을금고의 예탁금 원장은 그 원장상의 예금액 20,000천원이 쟁점토지의 매매대금인지가 확인되지 아니하여 이를 대금청산일에 관한 직접적인 입증자료로 채택할 수 없는 바, 청구인 제시증빙만으로는 쟁점토지의 매매대금이 ’89.11.9에 청산된 것으로 인정되지 아니한다.

둘째, 설사 청구주장과 같이 쟁점토지의 매매대금이 89.11.9에 청산된 것으로 본다 하더라도 토지거래허가구역내에 있는 쟁점토지의 양도시기는 토지거래허가일인 ’90.12.15로 보아야 할 것이므로(국심 93경 2565, ’94.8.10 합동 같은 뜻임), 쟁점토지의 양도일을 ’89.11.9로 보아야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다 할 것이다.

(3) 한편, 국세청장은 소유권이전등기시에 제출된 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일이 90.12.28(실제로는 90.12.26로 기재되어 있음)이고 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하지 않는다 하여 쟁점토지의 양도일을 90.12.28로 보았으나, 소유권이전등기시에 제출된 매매계약서는 실지계약서가 아니라 등기신청을 위한 것으로 보여지고, 따라서 그 계약서에 기재된 잔금지급약정일이 실지의 잔금지급약정일로 보여지지 아니하므로 위 잔금지급약정일을 쟁점토지의 양도일로 볼 수는 없다고 판단된다.

위 사실관계와 관련법령을 종합하여 볼 때, 쟁점토지의 양도시기는 양도당시 대금청산일이 객관적으로 확인되지 아니하므로 소유권이전등기일인 ’90.12.29로 보아야 할 것인 바, 처분청이 쟁점토지의 양도소득세를 ’90.9.1부터 적용되는 개별공시지가에 의하여 과세한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.