득세 9,295,000원 및 동방위세 1,859,000원의 부과처분은 소득

세법 시행규칙 제16조 제1항 제1호에 규정한 바에 따라 그

양도차익을 계산하고 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 서울특별시 동작구 OO동 OOOOO OO에 주소를 두고 있는 사람으로서, 서울특별시 동작구 OO동 OOOOO OO 대지 42.03평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 83.10.12 취득하여 86.11.15 에 설립된 “OO OOOO OOOO 주택개량재개발조합”(이하 “재개발조합”이라 한다)에 출자하고 대신 87.11.5 서울특별시 동작구 OO동 OO OOOOO OO OOOOO(32평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 배정받은 후 이를 88.3.10 양도한데 대하여, 처분청은 청구인이 단순히 쟁점아파트의 입주권을 양도한 것으로 보고 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산하여 88.10.4 양도소득세 9,295,000원 및 동방위세 1,859,000원을 부과하자, 이에 불복하여 88.12.2 이의신청을 거치고 89.1.25 심사청구를 거쳐 89.5.9 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

청구인은 단순히 쟁점아파트입주권을 양도한 것이 아니라 쟁점토지를 취득하여 재개발조합에 출자한 후 대신 취득한 쟁점아파트를 양도한 것이어서 이는 환지의 양도로 보아야 할 것이므로 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 기준시가로 산정하여 이 건 양도소득세등의 부과처분을 경정하여 달라는 주장이다.

3. 국세청장 의견

이 건 과세내용을 보면, 처분청이 양도가액은 매매계약서에서 확인되는 금액인 55,000,000원으로, 취득가액은 출자가액(분양가액)인 36,410,500원(100,480,200×)으로 하여 양도차익을 결정하였으나, 이에 대하여 청구인은 토지의 양도차익은 취득가액 및 양도가액을 기준시가에 의거하여 양도차익을 결정하여야 한다는 주장으로서 이 건과 관련된 법조문인 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호와 동법시행령 제170조 제1항의 규정을 보면, “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”라고 규정하고 있는 바, 청구인의 경우 양도가액은 매매계약서에서 55,000,000원으로 나타나고 있고, 취득가액은 조합의 확인서에서 36,410,000원인 사실이 확인되고 있으므로, 처분청이 양도가액은 55,000,000원으로 취득가액은 36,410,000원으로 하여 양도차익을 결정한 당초처분은 정당하다고 판단된다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건 심판청구의 쟁점은 쟁점아파트의 양도가 쟁점토지를 “재개발조합”에 출자하고 대체취득한 환지의 양도로 볼 수 있는지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

먼저 이 건 과세경위를 보면, 청구인이 쟁점토지를 83.10.12 청구외 OOO으로부터 취득하여 86.11.5 에 설립된 “재개발조합”에 출자하고 대신 87.11.5 쟁점아파트를 배정받은 후 이를 88.3.10 청구외 OOO에게 양도한 사실에 대하여, 처분청은 청구인이 단순히 쟁점아파트의 입주권을 양도한 것으로 보아 취득가액은 쟁점토지를 재개발조합에 출자할시의 평가액인 36,410,000원으로 산정하고 양도가액은 실지거래한 것으로 확인된 55,000,000원으로 하여 그 양도차익을 계산하고 이 건 양도소득세등을 부과하였음이 양도소득세 결정결의서등 관계서류에 의하여 확인되고 있다.

이에 대하여 청구인은 쟁점토지를 재개발조합에 출자하고 대신 받은 쟁점아파트의 입주권을 양도한 것이어서 이는 단순히 쟁점아파트의 입주권 양도가 아니라 쟁점토지로 부터 환지받은 것을 양도한 것이므로 그 취득 및 양도가액을 기준시가로 산정하여 이 건 양도소득세등을 경정하여 달라는 주장이다.

다음으로 이 건 관련 관계법규정을 보면,

도시재개발법 제49조 제2항에서 같은 법 제42조에 규정한 관리처분계획에 따라 취득하는 대지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 환지로 보도록 규정되어 있고 토지구획정리사업법 제62조 제1항에서는 환지처분의 공고가 있는 경우에는 환지계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분의 공고가 있은 날의 익일부터 종전의 토지로 보도록 규정되어 있으며, 소득 세법 시행규칙 제16조 제1항 제1호는 실지거래가액이 불분명한 경우의 양도차익계산에 있어서 토지구획정리사업법에 의한 환지지구내의 토지를 양도한 경우 그 양도차익의 계산은 종전의 토지 소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우에는 그 양도차익을 (환지예정평수×양도시의 평당가액)-(종전토지의 평수×취득시의 평당가액+기타의 필요경비) 로 계산하도록 규정하고 있는 바,

살피건대, 쟁점토지 소재지 일대가 85.11.22 재개발지구로 확정고시(건설부고시 512호)되어 86.11.5 OO OOOO OOOO 주택개량재개발조합이 설립되었고, 같은날에 청구인은 동조합원자격으로 쟁점토지를 동 조합에 출자하였고, 87.11.5 도시재개발법 관련규정에 의거 쟁점토지 대신으로 쟁점아파트를 배정받은 사실이 관계기록에 의하여 알 수 있는 바, 이와같은 사실로 취득한 아파트는 전시한 도시재개발법 제49조 제2항에서 규정한 바에 따라 환지로 보도록 되어 있고, 또한 토지구획정리사업법 제62조 제1항에서 이와같은 환지는 종전의 토지로 보도록 규정하고 있으므로 청구인이 재개발조합에 출자한 쟁점토지는 그 소유권이 재개발조합에 양도된 것이 아니고 쟁점토지 대신 쟁점아파트가 환지취득된 것으로 보아야 할 것이다. (국심 88서 1060호, 88.12.13, 같은뜻임)

이러한 점으로 볼 때 처분청이 청구인의 쟁점아파트 양도를 단순히 새로운 아파트입주권 취득 및 양도로 보고 그 실지거래가액에 의한 양도차익을 과세표준으로 하여 이 건 과세한 것은 실질내용의 파악을 그르친 잘못이 있다 하겠으며, 따라서 당초 쟁점토지는 개인인 청구외 OOO으로 부터 취득하였고 쟁점아파트는 개인인 청구외 OOO에게 양도한 것으로 나타나 있어 법인과의 거래가 아니며 또한 쟁점토지 및 쟁점아파트 소재지가 그 취득 및 양도당시 특정지역으로 고시되어 있지도 아니하였으므로 이 건 양도차익은 전시한 소득세법시행규칙 제16조 제1항 제1호에 규정한 바에 따라 계산함이 타당하다고 판단되며, 다만 그 양도차익계산시 청구인이 쟁점토지 외에 시유지 매입비용 및 부담금 등을 추가로 재개발조합에 납입한 바 있어 이는 전시 소득세법 시행규칙에서 규정한 “기타의 필요경비”로 보는 것이 타당하다 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.