청구인은 OOO OOO OOO OOO OOOO번지 49,587㎡(지목 : 전)를 2002.3.26. 취득하여 이중 일부지분 25,926㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2004.6.7. 양도하고 양도소득세를 신고·납부하였다.

그러나, 청구인은 쟁점토지를 부동산매매업의 재고자산으로 하여 2002년 귀속분 종합소득세(부동산매매업) 확정신고시 필요경비로 신고하지 아니한 쟁점토지 관련 금융기관 대출금 지급이자 130,408,405원, 세금과 공과금 17,230,200원, 지급수수료 5,916,340원 등 합계 153,554,945원(이하 “지급이자 등”이라 한다)을 필요경비로 계상하여 2004.7.6. 처분청에 2002년 귀속분 종합소득세 경정청구를 하였다.

처분청은 쟁점토지의 양도는 사업소득(부동산매매업)이 아니라 양도소득에 해당되므로 쟁점토지와 관련한 비용은 부동산매매업의 필요경비로 계상할 수 없고, 청구인이 경정청구와 동시에 2004.7.6. 양도소득세 과세표준신고를 하여 경정청구 대상이 아니라는 통보를 2004.12.1. 하였다.

청구인은 이에 불복하여 2005.1.28. 이의신청을 거쳐 2005.6.22. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점토지를 2002.3.26. 취득하고 2일후인 2002.3.28. 사업자등록증에 부동산매매업을 추가하여 사업자등록(OOOOOOOOOOOO)을 정정교부 받는 등 부가가치세법 시행규칙 제1조 제2항에서 규정하고 있는 부동산매매업을 영위한 사실이 입증되는데도 처분청이 양도소득이라 하여 청구인이 쟁점토지를 취득하면서 금융기관으로부터 대출받은 25억원에 대한 지급이자 등 153,554,945원을 필요경비로 인정하지 않고 경정청구를 거부하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 1과세기간에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 양도(판매)하지 아니하여 소득세법 시행규칙 제1조에 정하고 있는 부동산매매업 요건에 해당되지 않고, 청구인도 쟁점토지를 2004.6.7. 양도한 후 면세(토지)로 부가가치세 신고를 하지 않고 2004.7.6. 양도소득으로 신고를 한 사실 등을 종합해 볼 때 부동산매매업에 해당하지 않는 것으로 보아야 하고, 설사 부동산매매업으로 본다하더라도 청구인이 주장하는 금융차입자금이 사업용자산 취득에 사용되었는지 여부도 확인되지 않아 청구인의 주장은 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

나. 관련법령

부가가치세법 제1조(과세대상) ⑤ 제1항의 재화와 용역의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

부가가치세법 시행령 제2조(용역의 범위) ② 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업 중 재정경제부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다.

부가가치세법 시행규칙 제1조(사업의 범위) ② 영 제2조 제2항에서 “재정경제부령이 정하는 사업”이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.

소득세법 제27조(필요경비의 계산) ① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다.

③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

소득세법시행령 제55조(부동산임대소득 등의 필요경비의 계산) ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.

1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다.

2. 부동산의 양도당시의 장부가액(주택신축판매업과 부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다.

7. 사업용자산에 대한 비용

가. 사업용자산(그 사업에 속하는 일부 유휴시설을 포함한다)의 현상유지를 위한 수선비

나. 관리비와 유지비

다. 사업용자산에 대한 임차료

8. 사업과 관련있는 제세공과금. 다만, 법 및 이 영에 의하여 필요경비에 산입하지 아니하는 것을 제외한다.

13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2004.6.7. 쟁점토지를 19억5천만원에 양도하고 2004. 7.6. 실지거래가액으로 양도소득세 과세표준신고를 하였다.

(2) 청구인은 1990.12.24.을 개업일로 하여 상호를 OO기업[사업자등록번호 : OOOOOOOOOOOO, 부동산업/점포(701201 : 부동산임대업)]으로 사업자등록을 하고 쟁점토지 취득 이틀후인 2002.3.28. 부동산매매업을 추가하여 사업자등록을 정정하여 교부받았다.

(3) 처분청 과세자료와 청구인이 제시하는 심리자료에 의하면 청구인은 쟁점토지 등 49,587㎡(지목 : 전)를 24억5천만원에 취득한 것으로 확인되고, 취득 당시 쟁점토지 등에는 OOOOOO주식회사에 채권최고액 10억원의 근저당 및 지상권이 설정되어 있었으며, OOOOOO주식회사에서 경매신청을 하여 2001.8.17. OO지방법원의 경매개시결정(2001타경549421)이 있었고, 청구인은 아래와 같은 특약조건으로 매매대금을 정산하였다.

① 계약금(1억원)은 2002.3.15. 지급한다.

② 중도금(24억5천만원)은 부채증명+2억원을 뺀 금액을 2002.3.26.지급한다(중도금지급과 동시에 이전등기실시하고,2억원은 계약금 1억 및 이후 부채증가를 보전하기 위한 1억원임)

③ 잔금(부채증명액+1억원)은 부채를 말소한 것을 증명하는 즉시 지급한다(단, 기한은 2002.4.10).

(3) 청구인은 OO은행 OOO지점(대출일 : 2002.6.17～2004.6.7, 대출금 : 15억원), OOOOOOOO지점(대출일 : 2002.4.11～2003.11. 11, 대출금 : 25억원), OO은행 OO지점(대출일 : 2002.6.12～2003.11. 11, 대출금 : 5억원) 등 금융기관에서 40억원을 대출받고 지급이자 130,408,405원을 지급한 사실이 이자지급명세서 등에 의해 확인된다.

(4) 청구인은 쟁점토지 취득에 소요된 은행대출금 등에 대한 지급이자를 부동산매매업에 따른 필요경비로 추가 산입하여 2004.7.6. 2002년 귀속분 종합소득세 경정청구를 하였으나 처분청은 부동산매매업에 해당하지 아니한다 하여 2004.12.1. 거부통지하였다.

(5) 2002년～2004년 사이에 청구인이 거래한 부동산 취득·양도거래 내용을 보면 아래와 같고, 처분청조사에 의하면 2002년에 취득한 2건은 청구인이 현재 거주하고 있는 아파트와 쟁점토지이고, 양도자산 9건은 경기도 OO시 OO동 426-5번지 상가 6개동, OOOOO OOO OOOOOO 기타건물, OOO OOO OOOOOO 대지 등으로 청구인은 이들 매매거래를 모두 양도소득으로 하여 양도소득세를 신고납부하였다.

(6) 부가가치세법시행규칙 제1조 제1항은 부동산매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과하여 부동산 거래가 전체적으로 사업목적하에 계속성과 반복성을 갖고 이루어진 경우라면 부가가치세법 시행규칙 제1조의 거래횟수에 미달하더라도 부동산매매업에 해당하는 것이라 할 것이며(국심95서4032, 1996.8.8, 심사부가2005-564, 2006.2.15, 같은 뜻), 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 양태, 상대방 등에게 비추어 그 정도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념상 판단하여야 할 것이다(대법원97누17674, 1999.9.21. 같은 뜻).

(7) 쟁점토지와 관련된 2002년～2003년 귀속분 종합소득세 신고내용을 보면, 청구인은 2002년 귀속 종합소득세 신고시 쟁점토지를 재고자산으로, 차입금을 부채로 계상하지 않고 있다가 2004.6. 7. 쟁점양도 7일전인 2004.5.31. 2002년 귀속분 종합소득세 확정신고시 토지(쟁점토지 포함)를 재고자산으로 기재하고, 2004.7.6. 지급이자 등 130,408,405원을 2002년 귀속분 필요경비로 계상하여 경정청구를 한 것으로 확인된다.

(8) 청구인은 쟁점토지를 2002.3.26. 취득하여 2004.6.7. 매도한 바, 양도매매계약서를 보면 매수자는 청구인이 대표이사로 있는 주식회사 풍강(123-8-01349)이고, 2003년도중 단 1건도 취득, 양도거래를 한 사실이 없고, 2004년도에도 부동산 취득은 없으며 양도는 쟁점토지 단 1회가 있을 뿐이며, 청구인은 쟁점토지를 2002.3. 26. 취득 후 2002년 종합소득세 확정신고시 대차대조표와 손익계산서에 재고자산, 부채로 계상한 사실이 없으며, 청구인이 쟁점토지를 양도한 이후 2004.7.6. 종합소득세 경정청구와 양도소득세 신고를 동시에 한 점으로 미루어 쟁점토지의 양도는 사업성이 있는 거래로 보이지 아니하므로 부동산매매업으로 볼 수 없다 할 것이므로 청구인이 2002년 귀속분 종합소득세에 대하여 필요경비로 인정하여 달라는 경정청구를 거부한 처분청의 처분은 정당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2006년 9월 5일

주심국세심판관 이 광 호

배석국세심판관 이 영 우

이 상 기 허 병 우