청구외 OOO(청구인의 父)은 대전광역시 OO택지개발사업 O지구내 OOOO OOO(환지후 지번: 대전광역시 서구 OO동 OOOO) 대지 262.3㎡(이하 쟁점토지 라 한다.)를 이주민 택지우선분양에 따라 한국토지개발공사와 90.9.21 분양계약을 체결하고 91.2.4 분양잔금의 납입후 91.11.27 쟁점토지(환지확정전으로 한국토지개발공사로부터 소유권이전되기 이전의 상태임)를 청구인에게 증여하였고 청구인은 쟁점토지의 분양가액인 44,810,000원을 증여가액으로 하여 92.3.26 처분청에 쟁점토지의 증여세 29,810,000원을 자진신고 납부하였으나, 처분청은 쟁점토지의 증여가액을 증여당시의 개별공시지가인 ㎡당 750,000원을 적용한 196,500,000원으로 하여 증여세를 산출한후 97.1.3 청구인에게 91년도 증여분 증여세 72,738,090원을 결정고지하였다.(이의신청에 따라 신고불성실가산세의 부당적용이 인정되어 증여세액은 62,033,090원으로 경정감결정됨)

청구인은 이에 불복하여 97.5.8 심사청구를 거쳐 97.8.7 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장의견

가. 청구인 주장

쟁점토지는 토지개량에 의해 환지된 토지로서 93.1.30 환지확정되고 93.5.11 구획정리 완료된 것으로서 증여시점인 91.11.27 당시 청구인의 父인 청구외 OOO이 쟁점토지대금의 잔금까지 한국토지개발공사에 납부하였다고는 하나 쟁점토지의 면적도 확정되지 않았고 정산금도 확정되지 않은 상태여서 쟁점토지를 증여 받은 것이 아니고 부동산을 취득할 수 있는 권리 를 증여 받은 것이기 때문에 동 권리의 평가는 실제로 불입한 금액이 되어야 하며 부동산의 평가방법인 개별공시지가를 적용하여 증여재산을 평가한 것은 부당하며,

설령, 처분청의 의견과 같이 이주자의 택지권은 이주민에 한하여 공급하는 것이고 그 공급가액이 택지조성원가의 60～70%에 공급되므로 이를 시가로 볼 수 없다고 하더라도 토지개발공사의 쟁점토지 매각원부상 장부가격이 66,205,569원이고 정산가격은 장부가격의 67.76%에 해당하는 44,861,300원이므로 증여재산가액은 장부가액인 66,205,569원으로 평가하거나 실지 불입된 금액인 44,810,000원으로 평가하는 것이 타당하며 91년도에는 확정되지도 않은 부동산을 91년도 개별공시지가를 적용하여 평가함은 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인은 심사청구에서 쟁점토지가 청구인의 父 OOO이 한국토지개발공사로부터 이주자에게 한정된 택지 우선분양권을 부여받아 취득한 택지라는 것을 인정하면서 분양가액 44,810,000원을 시가로 인정하여야 한다는 주장이나,

시가란 증여로 인하여 취득한 날에 있어서 불특정다수인간에 자유로이 거래가 되는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서 한국토지개발공사 OO지사장에게 전화확인한 바에 의하면 한국토지개발공사가 이주자에게 우선하여 분양·공급하는 택지는 다른 택지보다 저렴한 가액으로 공급되고 있음이 확인되므로 OOO이 이주자로서 분양·공급받은 쟁점토지의 분양가액은 분양 받을 당시의 시가보다도 낮은 가액인 것으로 판단되고 따라서 이를 증여 당시의 시가로 볼 수 없으며, 분양받은 날부터 14개월후인 증여시점의 시가가 확인되지 않는 쟁점토지의 증여가액을 개별공시지가로 평가하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

한국토지개발공사로부터 분양받은 쟁점토지의 증여가액을 증여당시의 공시지가를 적용하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관계법령

구 상속세법(81.12.31 개정법률) 제9조 제1항 및 같은법시행령(90.12.31 개정) 제5조 제1항 제1호 가목에서는 증여 당시의 현황에 의한 증여재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려운 때에 토지의 경우에는 개별공시지가에 의한다. 고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

먼저 이 건 사실관계를 살펴보면,

쟁점토지가 위치한 지역은 대전광역시 OOOOOO사업지구로서 90.9.21 청구인의 부친인 청구외 OOO이 한국토지개발공사와 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하고 91.2.4 잔금을 납입한 후 쟁점토지가 환지확정되어 한국토지개발공사로부터 소유권이 이전되기 이전인 91.11.27 쟁점토지에 대한 권리·의무를 청구인에게 승계하여 청구인은 93.6.10 정산금을 납부하고 93.7.10 소유권을 이전받은 것으로 나타나고 있고,

처분청의 조사자료 및 한국토지개발공사의 쟁점토지 매각원부 전산자료와 당 심판소에서 한국토지개발공사에 확인한 사실을 종합하여 보면, 쟁점토지는 한국토지개발공사에서 택지개발사업지역의 이주민에게 우선적으로 특별공급하는 토지로서 쟁점토지의 공급가액(44,810,000원)은 토지조성원가(66,205,569원) 보다도 더 낮은 가액이며 이주민이 아닌 일반인에 대한 공급가액은 토지조성원가에 적정한 이익을 더하여 최저가액을 정한후 공개입찰등의 방법에 의해 매각하는 것으로 확인되고, 쟁점토지의 경우 소유권이전일은 93.7.10이나 부지조성공사준공일은 91.3.4이며 토지의 사용승낙일은 91.4.9로 나타나고 있어 쟁점토지는 청구인이 실제로 증여받은 91.11.27 현재 소유권이전등기만 되지 않았을 뿐 토지의 이용과 사용수익이 가능한 상태였음을 알 수 있다.

이 건 관련법령에 따르면 증여당시의 현황에 의한 가액은 증여당시의 시가에 의하도록 하고 있음을 알 수 있고 시가가 불분명한 경우에는 토지의 경우 개별공시지가에 의해 평가하도록 규정하고 있는 바, 청구인은 쟁점토지의 증여는 면적등이 확정되지 않은 상태에서 소유권이 이전되기 이전의 부동산에 대한 권리의 증여이므로 증여당시의 개별공시지가를 적용하여 증여가액을 평가하는 것은 부당하고 분양금액이나 조성원가를 시가로 인정하여야 한다고 주장하고 있으나, 위의 사실관계에 기초하여 보면 쟁점토지는 조성원가에 미달하는 가액으로 이주자에게 한정하여 특별분양한 것이고 한국토지개발공사에서 택지분양하는 토지의 거래는 일반적으로 조성원가에 적정한 이익을 붙여 최저입찰가액을 정하는 것으로 확인되고 있으므로, 청구인이 주장하는 쟁점토지의 분양금액이나 조성원가는 일반적으로 불특정다수인간에 자유로이 거래가 되는 통상의 가액이라고 보기 어렵고 또한 분양계약일로부터 1년이상이 경과한 증여일 현재 이를 적용하기도 어려우므로 이를 시가로 인정할 수는 없다 할 것이다.

또한 이와 별도로 청구인은 쟁점토지의 증여당시의 감정평가가액이나 시가로 인정할 만한 증빙을 제시하면서 쟁점토지의 분양가액이나 조성원가(한국토지개발공사의 장부가액)와는 다른 가액을 시가로서 주장하는 바가 없어 쟁점토지는 증여당시의 시가가 불분명한 경우로 볼 수 있고, 이에대해 처분청은 쟁점토지 증여당시의 개별공시지가를 적용하여 증여가액을 평가하고 있는바,

설령, 청구인이 주장하는 바와 같이 이 건 증여재산을 토지가 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리로 본다 하더라도 쟁점토지는 증여당시 토지로서의 사용 수익이 가능하고 권리의 이전이 가능한 것으로서 증여재산의 가치가 쟁점토지의 가치와 다를바 없으므로 증여당시의 증여재산에 대한 시가가 불분명한 이 건의 경우 토지의 공적인 평가가치를 의미하는 개별공시지가를 적용한 가액이 증여재산의 시가에 가장 합당한 것으로 인정할 수 밖에 없다 할 것으로서 청구인이 신고한 증여재산가액을 부인하고 쟁점토지의 증여당시의 개별공시지가를 적용하여 증여재산의 가액을 평가한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.