가. 청구인은 2016.8.9. OOO소재 OOO(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 매수하여 소유권이전등기를 하고, 쟁점오피스텔이 「지방세특례제한법」제31조 제1항의 임대주택에 해당한다고 보아 이를 적용하여 감면받은 취득세 등을 신고·납부한 후, 같은 날 주식회사 OOO(이하 “신탁회사”라 한다)에게 신탁을 원인으로 하여 소유권을 이전하였다.

나. 처분청이 쟁점오피스텔을 매각·증여하였으므로 이를 시정할 것을 안내하자 청구인은 2016.9.7. 기 감면받은 취득세 OOO지방교육세 OOO농어촌특별세 OOO합계 OOO을 신고하였다가 2016.10.17. 신탁을 원인으로 소유권을 이전한 것은 「지방세특례제한법」제31조 제2항의 매각·증여로 볼 수 없다 하여 경정청구를 하였고, 처분청은 2016.10.21. 이를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2016.10.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 부동산 취득자금을 마련하기 위해 쟁점오피스텔을 신탁회사에 담보신탁하기로 하는 신탁계약을 체결하고 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하여 준 것으로, 청구인은 쟁점오피스텔에 대한 관리·사용·수익·처분권을 실질적으로 보유하며 임대주택으로 유지하고 있는바 처분청이 신탁에 의한 이 건 소유권이전을 두고 「지방세특례제한법」제31조 제2항의 매각·증여로 보아 한 이 건 경정청구 거부처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

「신탁법」상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분 하게 하는 것이므로, 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것이며, 이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖는 것(대법원 2011.2.10.선고 2010다84246 판결, 같은 뜻임)이고, 「지방세특례제한법」제31조의 제2항의 “매각·증여”의 의미는 “유상 또는 무상으로 소유권이 이전” 된 경우를 의미하는 것으로 보는 것이 타당하다 할 것(대법원 2015.3.25. 선고 2014두43097 판결, 같은 뜻임)이므로, 청구인이 쟁점오피스텔을 매매로 취득하고 같은 날 신탁을 원인으로 소유권을 이전한 이상 이 건 거부처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

신탁을 원인으로 하여 소유권을 이전하는 것이 「지방세특례제한법」제31조 제2항의 매각·증여에 해당하는지 여부

나. 관련 법령

(1) 지방세특례제한법

제31조【임대주택 등에 대한 감면】① 「임대주택법」 제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함하되, 해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「임대주택법」 제2조 제3호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔( 「주택법」 제80조의2 제1항에 따른 주택거래신고지역에 있는 공동주택 또는 오피스텔은 제외한다)에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2018년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

2. 「임대주택법」 제16조 제1항 제1호ㆍ제2호ㆍ제2호의2 및 제3호에 따른 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 25를 경감한다.

② 제1항을 적용할 때 「임대주택법」 제16조 제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.

(2) 지방세특례제한법 시행령

제13조【추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등】① 법 제31조 제2항에서 “대통령령으로 정한 경우”란 「임대주택법 시행령」 제13조 제2항 제2호 및 제3호에서 정하는 경우를 말한다.

(3) 임대주택법 시행령

제13조【임대주택의 임대의무기간 등】 ① 법 제16조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.

1. 준공공임대주택으로 등록한 민간건설임대주택 또는 매입임대주택 : 준공공임대주택의 임대 개시일부터 10년. 이 경우 임대사업자가 준공공임대주택으로 등록하기 전에 임대하고 있는 주택을 법 제6조의2 제1항 및 이 영 제8조의2 제1호에 따라 준공공임대주택으로 등록한 경우에는 5년의 범위에서 준공공임대주택으로 등록하기 전에 임대한 기간의 2분의 1에 해당하는 기간을 임대의무기간에 포함하여 산정한다.

2. 그 밖의 임대주택 : 임대 개시일부터 5년

② 법 제16조 제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.

1. 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각하는 경우

2. 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 다음 각 목의 구분에 따른 분양전환허가 또는 분양전환승인을 받은 경우

가. 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 국토교통부장관의 허가

나. 가목 외의 공공건설임대주택의 경우 법 제21조 제3항에 따른 승인

다. 가목 및 나목 외의 임대주택의 경우에는 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 허가

3. 법 제16조 제1항 제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 임대사업자가 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 신고(임대사업자가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우는 제외한다)한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택은 법 제21조 제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에게만 분양전환을 할 수 있다.

4. 주택도시기금의 융자를 받아 주택이 없는 근로자를 위하여 건설한 임대주택(1994년 9월 13일 이전에 사업계획승인을 받은 경우에 한정한다)을 시장·군수·구청장의 허가를 받아 분양전환하는 경우. 이 경우 법 제21조 제1항 또는 같은 조 제2항의 요건을 충족하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다.

(4) 지방세법

제9조【비과세】③ 신탁(「신탁법」에 따른 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것만 해당한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 신탁재산의 취득 중 주택조합등과 조합원 간의 부동산 취득 및 주택조합등의 비조합원용 부동산 취득은 제외한다.

1. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

2. 신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

3. 수탁자가 변경되어 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

(5) 민법

제554조【증여의 의의】증여는 당사자 일방이 무상으로 재산을 상대방에 수여하는 의사를 표시하고 상대방이 이를 승낙함으로써 그 효력이 생긴다.

제563조【매매의 의의】매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2016.7.26. 쟁점오피스텔을 임대주택으로 하여 처분청으로부터 임대사업자등록증을 교부받고, 2016.8.9. 쟁점오피스텔을 OOO로부터 OOO에 취득한 후 동일자에 신탁회사에 담보신탁을 원인으로 소유권을 이전하였다.

(2) 청구인은 2016.9.7. 감면받은 취득세 등 합계 OOO을 신고하였으나 납부하지는 아니한 채, 2016.10.17. 처분청에 이에 대한 경정청구를 하였다.

(3)처분청은 2016.10.21. 청구인의 경정청구에 대하여 쟁점오피스텔을 담보신탁계약에 따라 신탁회사에 소유권을 이전한 것은 임대목적에 사용한 것이라 볼 수 없다는 취지로 거부통지하였다.

(4) 청구인이 제시한 담보신탁계약서(2016.8.9.)를 보면,쟁점오피스텔의 소유권이 수탁자에게 이전된 후에도 위탁자인 청구인은 부동산담보신탁계약 및 그 특약에 따라 월 임료의 수납행위, 임대차보증금 반환채무의 부담, 신탁부동산의 현실적인 점유 및 유지관리를 하는 것으로 나타난다.

(5) 청구인은 쟁점오피스텔을 심판청구일 현재 임대인으로서 실질적인 관리를 하고 있다고 주장하며, 사업자등록증 및 청구인의 금융계좌를 제출하였다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 「지방세특례제한법」 제31조 제1항에서 「임대주택법」제2조 제4호에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「임대주택법」제2조 제3호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2018년 12월 31일까지 지방세를 감면한다고 규정하면서 그 제1호에서 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 제1항을 적용할 때 「임대주택법」제16조 제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다고 규정하고 있으며, 「민법」 제554조에서 증여는 당사자 일방이 무상으로 재산을 상대방에 수여하는 의사를 표시하고 상대방이 이를 승낙함으로써 그 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 같은 법 제563조에서 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다고 규정하고 있다.

(나) 처분청은 청구인이 「신탁법」상 신탁으로 소유권을 이전한 것은 매각·증여를 한 것에 해당한다는의견이다.

그러나, 「지방세특례제한법」 제31조 제2항에서 규정하고 있는 “임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우”란 취득자가 해당 임대주택을 임대용으로 사용할 것을 포기하여 사실상 다른 용도로 사용하거나 유상으로 매각 또는 무상으로 증여하는 것을 의미하는 것인 점, 위탁자가 채무 등을 담보하기 위하여 해당 임대주택을 「신탁법」에 따른 신탁등기를 통하여 수탁자에게 이전하고 그 후에도 동 주택을 계속하여 임대용으로 사용하는 점, 「지방세법」제9조 제3항에서 신탁등기가 병행되는 신탁재산의 취득에 대하여 취득세 등을 비과세하도록 규정하여 신탁제도를 장려하고 있는 점, 임대주택에 대한 취득세 감면 규정의 입법취지와 위 추징 규정의 문언 및 신탁의 법적 성격 등에 비추어 신탁에 의한 소유권이전을 매각이나 증여와 동일시하기는 어려운 점, 이 건 신탁계약에 따라 쟁점오피스텔의 소유권이 수탁자에게 이전된 후에도 청구인이 월 임료의 수납행위, 임대차보증금 반환채무의 부담, 부동산의 현실적인 점유, 유지·관리 등을 하는 점 등에 비추어 청구인이 신탁을 원인으로 쟁점오피스텔의 소유권을 수탁자에게 이전한 것을 매각·증여를 한 것으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「지방세 기본법」제96조 제4항과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.