청구인은 인천직할시 서구 OO동 O OOOOO 임야 21,385.2㎡, 같은 동 O OOOOOO 임야 12,925㎡, 같은 동 O OOOOOO 임야 15,007㎡ 및 같은 동 O OOOOOO 임야 9,724㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 87.6.26 청구외 OO으로부터 취득하여 인천직할시 OO동 O OOOOO 임야 21,385.2㎡는 90.8.10 청구외 OOO외 6인에게, 같은 동 O OOOOOO 임야 12,925㎡는 90.5.9 청구외 OOO외 6인에게, 같은 동 O OOOOOO 임야 15,007㎡는 90.5.10 청구외 OOO외 8인에게, 같은 동 O OOOOOO 임야 9,724㎡는 90.4.25 청구외 OOO외 5인에게 각각 양도하였으며, 91.4.30 자산양도차익예정신고하고 양도소득세를 납부하였다.

처분청은 청구인이 쟁점토지의 양도와 관련하여 관계기관에 토지거래계약신고와 소유권이전등기를 신청함에 있어서 토지등 거래계약신고서상의 계약예정금액과 검인계약서상의 매매가액을 실제매매가액(722,300,000원)이 아닌 다른 금액(355,844,820)원을 기재하여 위 신고등을 한 사실을 근거로 쟁점토지의 거래가 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목에서 규정한 허위계약서 작성 및 관계법령을 위반한 경우에 해당된다고 보아 그 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 92.7.1 청구인에게 양도소득세 419,193,190원 및 동 방위세 85,142,300원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 92.8.13 심사청구를 거쳐 93.2.4 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

청구인은 처분청이 쟁점토지의 거래가 허위계약서 작성 및 관계법령의 위반의 경우에 해당된다고 하여 실지거래가액으로 과세하였는 바, 쟁점토지는 청구인이 목장용지로 사용하기 위하여 취득하였으나 관계법령의 제약으로 사용하지 못하고 일부 토지상에 밤나무를 식재하고 흑염소를 방목하는 등 당초 취득목적과는 다른 목적으로 사용하다 이를 양도하였으며, 양도당시 쟁점토지 소재지 일원이 토지거래 신고지역으로 지정되어 있고 토지거래계약신고시 일정금액 이상으로 신고하면 신고용인이 되지 아니하여 실제 양도가액(722,300,000원)보다 적은 355,844,820원으로 신고하고 검인계약서 작성한 것이므로 처분청이 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 규정에 의하여 허위계약서 작성 및 관계법령 위반등의 이유로 투기거래로 보아 실지거래가액으로 과세함은 부당하다는 주장이다.

국세청장은 청구인이 토지등 거래계약신고시 신고용인을 받기 위해 용인 가능한 범위내의 금액으로 신고하고 검인계약서 작성한 것이며, 이것은 부동산거래에 있어서 일반화된 관행이므로 국토이용관리법 제21조의 7 규정을 위반하거나 허위계약서 작성한 경우에 해당되지 않는다고 주장하고 있으나 국토이용관리법에 의한 토지거래신고가액과 검인계약서상의 매매가액이 실지거래가액과 다른 경우에는 허위계약서작성 및 관계법령위반의 경우에 해당된다고 할 것이므로 이를 이유로 실지거래가액으로 과세한 처분청의 처분에 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 거래에 대하여 허위계약서작성 및 관계법령의 위반의 경우에 해당된다는 이유로 실지거래가액에 의하여 과세한 처분청의 처분의 당부를 가리는데 다툼이 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조 제4항에서 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있고, 실지거래가액에 의하여 결정하는 경우를 동법시행령 제170조 제4항 제2호에 “다음 각호의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우, 다만 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”고 규정하면서 동호(마)목에는 “국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우”를 들고 있고, 국토이용관리법 제21조의 7 제1항의 규정에서는 토지등 거래계약신고 구역 안에 있는 토지에 대하여 토지등의 거래계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 권리의 종류, 면적, 용도, 계약예정금액 등을 구청장을 거쳐 도지사에게 신고하도록 규정되어 있으며 또한 신고한 계약예정금액을 변경한 경우에도 역시 신고하도록 규정되어 있다.

다. 쟁점토지의 거래가 앞의 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호의 규정에 의한 실지거래가액 과세대상에 해당하는지 여부에 대하여 살펴보면,

1) 쟁점토지는 도시계획구역 밖에 위치하는 그 면적이 59,041.2㎡인 임야로서 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 국세청장이 정한 토지의 규모(도시계획구역 밖의 토지로서 지목이 임야 및 초지인 경우 10,000㎡이상)를 초과하고 있으며, 또한 쟁점토지의 실제양도가액과 토지등 거래계약신고서상의 계약예정금액 및 검인계약서상의 매매(양도)가액이 아래와 같이 서로 다른 사실로 볼 때, 쟁점토지의 거래가 허위계약서 작성 및 관계법령(국토이용관리법)위반등의 경우에 해당된다고 하겠다.

아 래

2) 쟁점토지의 거래가 취득·양도경위 및 이용실태등에 비추어 투기성이 있는지 여부를 보면,

① 쟁점토지의 등기부등본 및 토지대장등을 보면 청구인은 87.6.26 인천직할시 서구 OO동 O OOOOO 임야 143,306㎡를 취득하고서 88.8.6 및 88.9.6 등 2회에 걸쳐 OO동 O OOOOO～OOOOOO등 17필지로 분할한 후 88.8월～92.2월 기간중에 위 토지중 쟁점토지 4필지를 포함하여 15필지를 양도한 것으로 나타날 뿐만 아니라 청구인의 부동산거래관련의 전산자료를 보면 청구인은 81.2월～92.10월 기간중에 인천직할시, 경기도, 충청남도 및 전라남도에 소재하고 있는 전·답·임야 등을 8회에 걸쳐 23건을 취득하고 47회에 걸쳐 78건을 양도하는 등 부동산의 거래가 빈번한 것으로 나타난다.

② 청구인은 쟁점토지를 목장용지로 사용할 목적으로 취득하였으나 관계법령의 제약으로 사용할 수 없게 되어 부득이 이를 양도하게 된 것이라고 주장하고 있으나 위 청구인의 주장을 객관적으로 확인할 수 있는 어떠한 증빙도 제시하지 못하고 있다.

이상의 사실을 모두어 살펴보면 청구인이 쟁점토지를 목장용지로 사용하기 위한 실수요목적에서 취득한 것이 아니라 부동산가격상승에 따른 시세차익을 얻을 목적으로 취득하여 보유하다 양도한 것으로 봄이 타당하다 할 것이므로 부동산의 취득·양도경위 등에 비추어 투기거래가 아님을 이유로 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호의 규정에 의거 실지거래가액으로 과세함이 부당하다고 다투는 청구인의 주장은 그 이유가 없어 이를 받아들일 수 없다고 하겠다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.