별지 청구인 4인은 공동으로 서울특별시 서초구 OO동 OOOOO OO 소재 대지610.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 동 지상건물(연립주택) 486.95㎡(이하 “종전건물”이라 한다)를 89.4.25 취득하여 위 종전건물을 멸실하고 동지상에 새로운 건물 연면적 2,153.48㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축하여 89.8.23 부터 임대하다가 90.5.25 양도한 바,

처분청은 이 건 거래에 대하여 첫째, 취득한지 1년여만에 새로운 건물을 신축양도한 점등 취득 및 양도경위로 보아 실수요목적으로 취득하였다고 보기 어렵고, 둘째, 일정규모(330㎡) 이상의 대지를 양도하면서 허위계약서를 작성하여 국토이용관리법 제21조의7의 규정에 의한 토지등의 거래계약신고를 함으로써 관계법령을 위반한 사실이 있다는 이유로 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 규정에 따라 실지거래가액에 의하여 양도소득세 489,054,970원(OOO 86,768,520원, OOO 87,056,520원, OOO 131,093,680원, OOO 184,136,250원) 및 방위세 17,353,700원 (청구인중 OOO, OOO, OOO는 비거주자로서 방위세 과세대상에서 제외)을 91.5.16 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 91.7.12 심사청구를 거쳐 91.10.9 이 건 심판청구를 제기하기에 이르렀다.

2. 청구인 주장

이에 대하여 청구인은 쟁점부동산을 ①실수요목적(영구귀국후 거주 및 임대목적)으로 취득한 것이며 ②쟁점토지는 대지 610.5㎡이나 공유자 각인별 지분은 OOO 109.936㎡, OOO 163.129㎡, OOO 109.936㎡, OOO 109.936㎡ 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 규정에 의한 일정규모(330㎡) 이상의 부동산에 해당되지 않으므로 전시 법령에 의한 실지거래가액 결정 유형에 해당되지 아니하고 (대법원 판례 90누7753, 91.1.11 동지) ③또 이 건 거래와 관련한 허위계약서의 작성은 조세 포탈 목적이 없이 오직 토지거래계약신고만을 위하여 작성한 것으로 그 신고금액이 일정기준(공시지가의 80%～120%)에 해당되어야만 용인을 받을 수 있기 때문에 실지거래가액으로 거래금액을 기재할 경우 검인을 받을 수 없으므로 부득이 금액을 낮추어 검인계약서를 작성 신고하게 된 것이므로 이 건 거래를 허위계약서 작성을 이유로 실지거래가액에 의하여 과세함은 부당하고 기준시가에 의하여 과세하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호의 규정에 의하면 양도 및 취득가액은 기준시가에 의하여야 하나, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 결정할 수 있도록 규정하고 있으며, 대통령령이 정하는 경우를 소득세법시행령 제170조 제4항 각호에서 규정하고 있는 바, 제2호 마목에서 “국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우”라고 규정하고 있다. 이 건의 경우 청구인은 재일교포로서, 89.4.25 토지와 건물(연립주택)을 취득한 후, 동 건물(연립주택)을 멸실하고 새로이 건물을 신축하여 1년여만인 90.5.25 양도한 바, 그 취득 및 양도 경위로 보아 실수요 목적으로 취득한 것으로 보기 어렵고, 청구인등 공유자 4인이 쟁점부동산을 실지로는 2,760,000,000원에 양도하였음에도 검인계약서상 거래금액을 1,473,376,976원으로 작성하여 토지등거래계약을 신고함으로 인하여 국토이용관리법 제21조의7 규정을 위반하였음이 확인되고, 또한 쟁점토지의 면적이 610.5㎡로서 국세청장이 정한 일정규모 부동산의 범위인 도시계획구역 안의 토지중 주거지역 330㎡를 초과하고 있어 전시 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 경우에 해당한다 할 것이므로 실지거래가액에 의하여 결정함은 잘못이 없다.

또한 청구인은 이건 부동산은 4인 공유지분으로 각인의 지분을 기준으로 하여 일정규모 이상의 부동산의 범위를 판정하여야 한다는 주장이나 공유자 각인별로 각각 별도로 양도한 것이 아니고 단일거래로 하여 청구외 OOO에게 양도한 것이므로 각인의 공유지분을 기준으로 판정하는 것이 아니고, 전체 면적을 기준으로 판정하는 것이 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁 점

이 건 심판청구의 다툼은 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산의 범위를 공유자 각인별 지분규모에 따라 판정할 것인지의 여부와 허위계약서 작성 및 관계법령을 위반한 경우에 해당된다는 사실만으로 실지거래가액을 적용하여 결정고지한 과세처분이 당부를 가리는데 있다.

5. 심리 및 판단

우선, 이 건 과세처분의 경위 및 청구주장의 내용을 보면, 처분청은 청구인들이 국세청장이 정한 일정규모 이상의 쟁점부동산을 90.5.25 청구외 OOO에게 양도하고 실제양도가액(2,760,000,000원)이 아닌 금액(1,473,376,976원)으로 토지등의 거래계약신고를 한 사실이 있어 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 다목 및 마목의 규정에 해당된다고 보아 양도차익 계산시 실지거래 가액을 적용하여 양도소득세등을 결정고지하였음을 알 수 있고, 청구인은 이에 대하여 쟁점부동산의 토지면적중 청구인의 양도면적은 국세청장이 정한 일정규모(330㎡)미만에 해당되고 또한 쟁점부동산은 일본으로부터 영구귀국하려고 청구인들의 거주용 주택과 임대사업용으로 공하기 위하여 취득하였으나 사정변경(청구인중 OOO의 아들이 일본여자와의 결혼을 고집)으로 부득이 양도 한 것이므로 투기성이 있다고 볼 수 없는데도 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 규정에 의하여 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하고 양도소득세등을 부과한 처분은 부당하다는 주장이다.

이 건과 관련하여 소득세법 제23조 제4항 제1호 단서 및 제45조 제1항 제1호가목 단서의 규정에 의하면 취득가액 및 양도가액은 그 자산의 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하는 것이지만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 실지거래가액에 의하여 결정하는 경우로서 동법 시행령 제170조 제4항 제2호 다목에 보면 『부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우』와 동조 제4항 제2호 마목에 의한 『국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우』를 들고있다.

우선, 건물에 대하여 본다.

청구인은 종전건물을 89.4.25 취득하여 이를 멸실한 후 쟁점부동산을 89.8.23 신축하여 90.5.25 양도함에 따라 신축후 1년이내의 단기거래에 해당되어 전시 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 다목에 의하여 실지거래가액으로 과세함이 타당한 것으로 판단된다.

다음, 토지에 대하여 본다.

국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산이라 함은 국세청 고시 제89-88(89.8.1)호에서 도시계획 구역안의 토지의 경우 주거지역, 상업지역, 지역지정이 없는 지역은 330㎡이상의 경우라고 규정하고 있음을 알 수 있다.

이 건의 경우 쟁점부동산이 전시한 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목에서 규정하고 있는 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산 양도등에 해당되는지 여부에 대하여 살펴보면,

쟁점토지는 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOOO에 소재하며 동 지역은 도시계획구역 안의 대지로서 동 대지의 면적이 610.5㎡인 것이 관련공부에 의하여 확인되고 동 대지는 청구인등이 89.4.25 공동으로 취득·소유하고 있다가 90.5.25 청구외 OOO에게 양도한 사실이 등기부등본등에 의하여 확인되고 있다. 사실이 이러하다면 국세청장이 정한 일정규모 토지의 범위를 따짐에 있어 공유토지인 경우, 1건으로 거래되는 토지면적의 합계로 할 것인지 공유자 각인의 지분별로 구분하여 그 규모를 결정해야 하는지가 문제가 되는 바,

소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 규정은 부동산 투기거래를 억제하고 토지거래의 정상화와 양도소득에 대한 공평과세를 위하여 신설한 규정이므로 이러한 목적론적 입장에서 볼 때 공유자별 지분규모를 기준으로 하여 실지거래가액 적용대상을 판정할 것이 아니고 계약단위 또는 적어도 단위 물건 기준으로 하여 판정함이 타당하다고 인정된다. 이러한 관점에서 볼 때 쟁점토지는 도시계획 구역안의 주거지역으로서 1필지의 토지를 1건의 계약으로 거래되었으며 그 총면적이 610.5㎡이므로 전시한 『국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산』에 해당되는 것으로 보아야 할 것이다.

다음으로 청구인이 쟁점부동산 거래와 관련하여 작성한 검인계약서와 국토이용관리법 제21조의7의 규정에 의한 토지등의 거래계약신고서가 사실과 다른 허위계약서등 인지에 대하여 보면 이 건 조사시 당초 조사관서인 서울지방국세청에 91.2.28 제출한 쟁점토지 및 건물의 양수자 청구외 OOO의 확인서에 의하면 OOO은 쟁점부동산을 2,760,000,000원에 취득하였음을 확인하고 있고, 또한 청구인도 동 금액에 대하여 다툼이 없으므로 실지양도가액은 2,760,000,000원으로 입증되었다고 보여지는 반면에 청구인이 쟁점부동산의 거래시 작성한 검인계약서 및 토지등의 거래계약신고서상의 양도가액을 보면 1,473,376,976원으로 기재되어 있는 바, 이는 청구인이 사실과 다른 허위계약서등을 별도 작성하여 신고하였음을 알 수 있다 할 것이다.

따라서 처분청에서 청구인이 건물에 대하여는 1년이내 단기거래로 인정하였고 토지에 대하여 국세청장이 정한 일정규모(330㎡) 이상의 쟁점토지610.5㎡를 양도함에 있어 허위계약서를 작성하여 토지의 거래계약내용을 사실과 다르게 신고함으로써 국토이용관리법 제21조의7의 규정에 위반하였음이 확인되므로 전시법령에 의하여 토지 및 건물을 실지거래가액으로 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다고 판단된다. (동지 국심91서343, 91.6.5외 다수)

6. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

별지 : 청구인등