[채무부존재확인][공2000.8.1.(111),1648]
구 주택건설촉진법 제32조 및 주택공급에관한규칙 제26조 제4항을 위반한 주택공급계약의 사법적 효력(유효)
구 주택건설촉진법(1999. 2. 8. 법률 제5908호로 개정되기 전의 것) 제32조는 사업주체와 주택을 공급받고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 주택의 공급조건·방법 및 절차 등에 따라 주택을 건설·공급하거나 주택을 공급받아야 한다고 규정하고 있고, 주택공급에관한규칙 제26조 제4항은 사업주체가 아파트인 분양주택을 공급하는 경우에는 중도금을 옥상층의 철근배치가 완료된 때를 기준으로 전후 각 2회 이상 분할하여 지급받도록 규정하고 있으며, 같은 법 제51조 제2의3호는 같은 법 제32조를 위반한 자를 형사처벌하도록 규정하고 있었으나, 주택공급계약이 같은 법 제32조, 같은 규칙 제26조 제4항에 위반되었다고 하더라도 그 사법적 효력까지 부인된다고 할 수는 없다.
원고 (소송대리인 변호사 배재철)
성원건설 주식회사
상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.
상고이유를 본다.
1. 구 주택건설촉진법(1999. 2. 8. 법률 제5908호로 개정되기 전의 것) 제32조는 사업주체와 주택을 공급받고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 주택의 공급조건·방법 및 절차 등에 따라 주택을 건설·공급하거나 주택을 공급받아야 한다고 규정하고 있고, 구 주택공급에관한규칙(1996. 6. 29. 건설교통부령 70호) 제26조 제4항은 사업주체가 아파트인 분양주택을 공급하는 경우에는 중도금을 옥상층의 철근배치가 완료된 때를 기준으로 전후 각 2회 이상 분할하여 지급받도록 규정하고 있으며, 같은 법 제51조 제2의3호는 같은 법 제32조를 위반한 자를 형사처벌하도록 규정하고 있었으나, 주택공급계약이 같은 법 제32조, 같은 규칙 제26조 제4항에 위반되었다고 하더라도 그 사법적 효력까지 부인된다고 할 수는 없다 (대법원 1995. 11. 7. 선고 94다1890 판결, 1996. 7. 26. 선고 95다55351 판결, 1997. 10. 10. 선고 97다7264, 7271, 7288, 7295, 7301 판결 등 참조).
원심이 이와 같은 취지로 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 위 규칙 제26조 제4항에 대한 법리오해의 위법이 없다.
2. 위 규칙에 의하면, 사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때에는 시장 또는 군수로부터 착공확인 또는 공정확인을 받은 다음(제7조 제5항), 입주자모집공고안에 대한 승인신청을 받도록 되어 있고(제8조 제1항, 제2항), 입주자모집공고에는 분양가격 및 임대보증금, 임대료와 청약금, 계약금, 중도금 등의 납입시기 및 납부방법, 입주예정일을 정하도록 규정되어 있다(제8조 제4항 제5호, 제14호). 또한 입주예정일은 입주자모집공고에서 정한 최초 공급계약개시일부터 기산하여 10층 이하인 때에는 15개월의 범위 내에서, 11층 이상인 때에는 15개월에 10층을 넘는 매층당 2개월을 더한 기간의 범위 내에서 정하여야 하며(제25조), 사업주체와 계약을 체결한 자가 중도금을 기한 내에 납부하지 아니한 경우 계약시 정한 금융기관에서 적용하는 연체금리의 범위 안에서 정한 연체요율에 따라 산출하는 연체료를 납부할 것과 해약조건 등을 정할 수 있고(제27조 제3항), 사업주체가 입주자모집공고에서 정한 입주예정일 내에 입주를 시키지 못한 경우에는 실입주개시일 이전에 납부한 입주금에 대하여 입주시 입주자에게 제3항의 규정에서 정한 연체요율을 적용한 금액을 지체상금으로 지급하거나 주택잔금에서 해당액을 공제하여야 하며(제27조 제4항), 사업주체와 주택을 공급받는 자가 체결하는 주택공급계약서에는 입주예정일, 입주금과 그 납입시기, 연체료의 산정 및 납부방법, 지체상금의 산정 및 지급방법 등을 정하도록 규정되어 있다(제27조 제5항).
위 규칙의 관련 규정과 기록을 함께 검토하여 보면, 원·피고 사이에 체결된 이 사건 분양계약상의 중도금 납입시기와 연체료의 산정 및 납부방법에 대한 약정은 위 규칙에 따른 것으로 정당하다 할 것이고(위 규칙은 1997. 7. 18. 건설교통부령 109호로 개정되면서 제26조 제6항으로 "사업주체는 분양주택의 공정이 제4항 각 호의 1에 달한 이후의 첫회 중도금을 받고자 하는 때에는 감리자로부터 건축공정이 제4항 각 호의 1에 달하였음을 확인하는 건축공정확인서를 발급받아 이를 시장 또는 군수에게 제출한 후 입주자에게 납부통지를 하여야 한다."는 규정이 신설되었으나, 위 신설규정은 부칙 제2항에 따라 개정규칙 시행 후 최초로 입주자모집공고의 승인을 신청하는 분부터 적용되므로 이 사건 분양계약에는 적용되지 아니한다.), 피고가 분양계약 이후 건축공정을 지체하여 중도금의 절반이 넘는 제4차 중도금 지급시기에 분양아파트 옥상층의 철근배치를 완료하지 못하였다는 사정만으로 위 약정이 불공정하여 무효로 된다고는 볼 수 없다.
원심이 같은 취지에서 이 사건 분양계약상의 중도금 납입시기와 연체료 산정 및 납입방법에 대한 약정이 위 규칙에 위반되어 약관의규제에관한법률 소정의 고객에게 불리한 조항으로서 무효라는 원고의 주장을 배척한 조치는 정당하고, 거기에 상고이유로 내세우는 바와 같은 위법이 없다.
3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.