가. 청구인은 OOO이 2014.8.19. 사망함에 따라 서울특별시 OOO(이하 “상속①주택”이라 한다)의 지분 전부 및 제401호(이하 “상속②주택”이라 하고, ‘상속①주택’과 ‘상속②주택’을 합하여 “상속주택”이라 한다)의 지분 5분의 3(이하 “쟁점상속지분”이라 한다)을 각 상속을 원인으로 취득하였다가 2015.7.29. 상속②주택은 OOO원에 각 임의경매되었으나, 청구인은 상속주택에 대한 양도소득세를 신고납부하지 아니하였다.

나. 처분청은 청구인에 대해 양도소득세 조사를 실시하여 상속주택 취득가액으로 ｢상속세 및 증여세법｣(이하 “상증법”이라 한다)상 보충적 방법으로 평가한 가액(기준시가)[상속①주택 OOO원]을 적용하여 2016.9.9. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2016.12.2. 이의신청을 거쳐 2017.4.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인의 OOO은 거주하던 주택을 헐고, 대출금 등으로 2009년 1월 다세대주택인 상속주택 등을 신축하여 상속②주택에 거주하던 중 뇌출혈로 반신불구가 되어 별다른 소득이 없이 병원비와 생활비를 기초생활보조금으로 충당한 채 신축 주택의 차입금을 변제하지 못하다가 2014.8.9. 사망하였고, 이로 인해 채권은행에서 채권회수를 위해 임의경매를 신청하여 2015.6.15. 상속②주택이 OOO원에 낙찰되었는바, 상속②주택 감정평가액을 보면 2013.5.28. OOO원으로 동 기간 급격한 가격변동이 없었고, 동 기간 중 공동주택 공시가격(2013.1.1. OOO원) 또한 급격한 가격변동이 없었던 점, ｢소득세법 시행령｣ 제163조 제9항에서 상속받은 자산의 취득가액은 상속개시일 현재 상증법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있는바, 상증법 시행령 제49조 제1항 제2호에 의하면 평가기준일 전후 6월 이내에 2 이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이 감정가격으로서 시가로 인정되는데, 상속②주택에 대한 감정가액은 2015.1.5. 1개 감정기관에 의하여만 평가된 가액이 존재하고, 상증법상 시가는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념으로서 비록 2 이상의 감정기관이 아닌 하나의 감정기관이 평가한 가액이라고 하더라도 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었다면 그 가액을 시가로 볼 수 있는 것(광주고등법원 2007.9.27. 선고 2006누2694 판결, 부산지방법원 2010.8.12. 선고 2010구합1850 판결 등, 같은 뜻임)인바, 상속②주택 임의경매를 위해 1개 감정평가법인에서 2015.1.5. 평가한 가액 OOO원은 시가로 볼 수 있는 점 등에 비추어 상속②주택의 취득가액을 OOO원으로 적용하여 쟁점상속지분의 취득가액을 산정하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

｢소득세법 시행령｣ 제163조 제9항에서 상속으로 취득한 자산의 가액은 상증법 제60조에 따라 시가가 존재하는 경우 시가로 평가하고, 시가가 존재하지 않는 경우 보충적 평가방법으로 평가하도록 되어 있고, 상증법상 시가로 인정되는 감정가액은 공신력 있는 2 이상의 감정기관이 평가한 가액의 평균액을 의미하나, 청구인이 제시한 2015. 1.5 감정가액 OOO원은 하나의 감정기관이 평가한 가액으로서 시가에 해당하지 않는 것으로 청구인은 이 외에 상속②주택의 상속개시일 당시 상증법상 시가로 볼 만한 자료를 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 상증법상 주택의 보충적 평가방법인 ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 따라 쟁점②주택의 공시가액 OOO원(2014.1.1. 기준)을 취득가액으로 하여 쟁점상속지분의 취득가액을 산출하고 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

상속재산 평가기간 내에 하나의 감정기관이 평가한 가액을 ｢상속세 및 증여세법｣상 시가로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2) 소득세법 시행령 제163조【양도소득의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여(｢상속세 및 증여세법｣ 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1. ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

2. ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

(3) 상속세 및 증여세법

제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지 : ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

2. 건물 : 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

3. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

4. 주택 : ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우

나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 ｢건축법｣ 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

제66조【저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례】다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권, ｢동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률｣에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산

2. 양도담보재산

3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)

(4) 상속세 및 증여세법 시행령(2014.2.21. 대통령령 제25195호로 개정된 것) 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(｢민사집행법｣에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (후단 생략)

3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. (후단 생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구법인이 제시한 심리자료는 다음과 같다.

(가) 한국자산관리공사에서 공매 목적으로 2013.5.28. 기준 상속②주택을 감정평가한 가액은 OOO원, 2012.12.26. 기준 상속①주택을 감정평가액한 가액은 OOO원인 사실이 나타난다.

(나) 서울북부지방법원에서 법원경매 목적으로 상속②주택에 대해 OOO사무소에 의뢰한 2015.1.5. 기준 평가액은 OOO 원인 사실이 나타난다.

(다) 상속②주택의 ‘공동주택 공시가격’ 내역은 다음과 같다.

(라) 상속②주택 등기부에 의하면 상속개시일 당시 근저당권 설정내역을 보면 2009.2.10. 주식회사 OOO로 하여 채권최고액 OOO원의 근저당권을 설정한 것으로 되어 있고, 채무액이 OOO이라는 사실에 대해서는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.

(마) 청구인은 2009년 1월 OOO에서 상속주택 등에 대한 대출가능액 산정을 위해 감정평가한 내역이라며 다음과 같은 자료를 제시하였다.

(2) 상속재산의 양도차익을 계산할 때 취득가액으로 적용할 실지거래가액에 대해 ｢소득세법 시행령｣ 제163조 제9항에서 상속개시일 현재 ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 본다고 규정하고 있는바, ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 제1항에서 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따른다고 규정하면서 제2항에서 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항 제1호 내지 제3호에서 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우로서 제1호에서 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을, 제2호에서 당해 재산에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 제3호에서 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액을 각 규정하고 있는바, ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 제2항의 문언상 시가는 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것에 한정되는 것은 아니라고 할 것이므로 동 규정의 위임에 의한 ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조 제1항 각 호는 상속재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하고, 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하는 것으로서 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함되는 개념이므로 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있다 할 것(대법원 2001.8.21. 선고 2000두5098 판결, 같은 뜻임)이다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 서울북부지방법원에서 경매 목적으로 상속②주택에 대해 OOO사무소에 의뢰하여 회신받은 2015.1.5. 기준 감정평가액은 하나의 감정기관이 평가한 가액으로서 ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조 제1항 제2호 규정에서 정한 시가에 해당되지 않고, 청구인은 이 외 ｢상속세 및 증여세법 시행령｣상 시가로 인정될 만한 가액을 제시하지 못하였으므로 보충적 평가방법에 따라 상속개시일 현재 상속②주택의 ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 의한 공시가액을 취득가액으로 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다는 의견이나, 상속②주택에 대한 2015.1.5. 기준 감정평가액의 경우 양도소득세 또는 상속세를 신고하기 위한 감정가액이 아니라 경매를 목적으로 서울북부지방법원에서 공신력 있는 감정기관에 의뢰한 감정평가액으로서 동 감정평가액과 동일한 가액으로 2015.7.29. 낙찰된 사실이 나타나는 점, ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 따라 상속②주택에 대해 고시된 가액을 보면 상속개시일로부터 2015.7.29. 경매낙찰시까지 별다른 가격변동의 사유가 없는 것으로 보이는 점 등에 비추어 서울북부지방법원에서 경매 목적으로 상속②주택에 대해 OOO사무소에 의뢰하여 회신받은 2015.1.5. 기준 감정평가액은 이 건 상속개시일로부터 6개월 이내에 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액으로서 ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제60조 제1항과 제2항의 전단 규정에 따라 시가로 인정될 수 있다 할 것이다(국심 2006중4451, 2007.2.16. 같은 뜻임).

따라서 처분청이 쟁점상속지분의 취득가액을 산출함에 있어 감정기관의 감정가액에 의하지 아니하고 ｢상속세 및 증여세법 시행령｣상 보충적 평가방법에 의한 가액(기준시가)을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.