청구법인은 대전광역시 동구 OO동 OOOOOO 대지 1,122.30㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)를 1992.6.26 대전지방법원으로부터 380,000,000원(㎡당 338,590원)에 경락 받은후 쟁점①토지중 390.4㎡를 같은동 OOOOOOOO로 필지를 1992.8.13 분할(필지 분할된 390.4㎡의 토지를 이하 “쟁점②토지”라 한다)하여 쟁점②토지를 1992.8.26 청구법인의 주주인 OOO 및 OOO(위두사람을 이하 “특수관계인”이라 한다)에게 132,000,000원(㎡당 338,115원)에 양도하였다.

처분청에서는 청구법인이 쟁점②토지를 특수관계인에게 시가보다 저가로 양도한 것으로 보고 법인세법 제20조의 부당행위계산의 부인 규정을 적용하여 쟁점②토지의 양도가액과 쟁점②토지의 양도당시 개별공시지가와의 차액인 40,947,200원을 익금산입하여 1992년 사업년도 법인세 25,880,960원을 1994.9.16 청구법인에게 납부고지하였다.

청구법인은 이에 불복하여 1994.11.9 심사청구를 거쳐 1995.2.24 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구법인은 쟁점①토지를 1992.6.26 대전지방법원으로부터 경락(경락가액: 380,000,000원)을 받았으나 재고자산의 누적으로 인한 자금압박으로 쟁점①토지를 쟁점②토지와 다른 토지로 필지를 분할하여 쟁점②토지만 특수관계인에게 양도한 사실에 대하여 처분청에서 쟁점②토지를 시가보다 저가로 양도한 것으로 보아 이 건 법인세를 과세하였으나, 상속세법 기본통칙에서는 부동산의 “시가”는 상속일 전후 6개월내에 당해 부동산에 대한 매매사실이 있은 경우에는 그 금액을 시가로 보도록 되어 있고, 법원에서 실시하는 임의경매는 불특정다수인간에 자유로운 경쟁을 통하여 거래되는 매매당시의 실제가격이므로 임의경매에 의한 경매가액도 매매당시의 시가에 해당하는 바, 시가를 적용함에 있어서는 거래실례가액, 감정가액, 상속세법 규정에 의한 보충적 평가방법인 공시지가순으로 우선순위를 두고 적용해야 하는데도 이 건의 경우에는 양도일 2개월전에 거래실례가액(경락가액)이 있음에도 불구하고 최하위 순위인 공시지가로 평가한 금액을 기준으로 쟁점②토지를 시가보다 저OO도하였다 하여 이 건 법인세를 과세한 것은 위법한 처분이다.

나. 국세청장 의견

청구법인이 1992.6.26 쟁점②토지를 대전지방법원으로부터 132,185,690원(쟁점①토지의 경락가액을 면적비로 환산한 가액임)에 경락받아 1992.8.26 특수관계인에게 132,000,000원에 양도한데 대하여 처분청에서는 이를 저OO도한 것으로 보아 부당행위 계산부인하여 시가(개별공시지가)와의 차액 40,947,200원을 익금산입하여 이 건 법인세를 과세하였음이 확인되는 바, 특수관계자간 부당행위계산부인의 경우 시가에 의하여 양도차익을 결정함에 있어서 법원경락에 의해 토지를 취득한 경우 법원경락취득가액을 당해토지의 양도당시의 시가로 볼 수 없다 하겠으므로 관련 법규정에 의하여 쟁점②토지의 양도당시의 시가를 공시지가로 하여 쟁점②토지를 청구법인이 특수관계인에게 저가 양도한 것으로 보아 부당행위계산부인한 처분청의 당초처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

이 건 심판청구는 청구법인이 쟁점②토지를 특수관계인에게 시가보다 저가로 양도하였다 하여 쟁점②토지의 양도가액과 공시지가로 평가한 가액과의 차액을 익금산입하여 법인세(특별부가세)를 과세한 처분의 당부에 그 다툼이 있다.

관계법령을 보면

쟁점②토지 양도당시 시행된 법인세법(법률 제4282호, 1990.12.31) 제20조에서 『정부는 대통령령이 정하는 바에 의하여 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산에 불구하고 그 법인의 각 사업년도의 소득금액을 계산할 수 있다.』라고 규정하고 있고,

같은법 시행령 제46조 제1항에서 『법 제20조에서 “특수관계있는 자”라 함은 다음 각호의 관계에 있는 자를 말한다.

1. 출자자(제31조의 2에 규정하는 소액주주를 제외한다. 이하 같다)와 그 친족

2.～7. (생략)』이라고 규정하고 있으며,

같은조 제2항에서 『법 제20조에서 “조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1.～3. (생략)

4. 출자자등으로부터 자산을 시가를 초과하여 매입하거나 출자자등에게 자산을 시가에 미달하게 양도한 때

5.～9. (생략)』라고 규정하고 있고,

같은법시행규칙 제16조의 2에서는 『영 제40조 제1항·영 제41조 제1항·영 제46조 및 영 제116조 제2항·제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고, 감정한 가액이 없는 경우에는 상속세법시행령 제5조 제2항 내지 제6항의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식은 상속세법 시행령 제5조 제6항의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다.』라고 규정하고 있다.

사실관계를 보면

청구법인이 쟁점①토지를 380,000,000원(㎡당 338,590원)에 1992.6.26 대전지방법원으로부터 경락받은 사실이 대전지방법원장이 발행한 경락허가결정서(사건번호 92타경398)에 의해 확인되고, 청구법인이 쟁점①토지에서 필지분할된 쟁점②토지를 1992.8.26 청구외 OOO 및 OOO에게 132,000,000원(㎡당 338,115원)에 양도한 사실이 쟁점②토지의 등기부등본 및 부동산 매매계약서에 의해 확인되며, 거래상대방 OOO과 OOO은 청구법인의 주주로서 법인세법시행령 제46조 제1항 제1호에서 규정하고 있는 청구법인과 특수관계있는 자라는 사실에는 처분청과 청구법인간에 다툼이 없으며,

1994.10.15 대전직할시 동구청장이 발행한 토지가격확인원에 의하면 쟁점②토지의 1992.1.1 기준 개별공시지가는 ㎡당 443,000원임이 확인되고,

처분청에서는 청구법인이 쟁점②토지를 양도한 사실에 대하여 청구법인이 특수관계인에게 저가로 양도한 경우에 해당하는 것으로 보고 양도가액과 개별공시지가로 평가한 가액과의 차액 40,947,200원을 익금산입하여 법인세를 과세한 사실을 이 건 과세기록을 통하여 알 수 있다.

살피건대, 청구법인은 상속세법 기본통칙에서 상속일 전후 6개월 이내 당해 부동산에 대한 매매사실이 있다면 그 금액을 시가로 보도록 규정하고 있고, 법원에서 실시하는 임의경매는 불특정다수인간에 자유로운 경쟁을 통하여 거래되는 매매당시의 실제가격이므로 법원경매에 의해 취득한 이 건의 경우도 취득당시의 경락가액을 시가로 보아야 하고 따라서 이와 같이 양도하기 2개월전에 형성된 실거래가액이 있는데도 불구하고 개별공시지가를 기준으로 쟁점②토지를 저OO도하였다 하여 이 건 법인세를 결정한 처분이 부당하다고 주장하고 있으나,

첫째, 일반적으로 법원에서 부동산을 경매할 때 당해부동산에 대한 감정평가를 하여 예정가격을 정하는 것이 일반적인 경우인 바, 당심에서 쟁점①토지의 당초 예정가를 대전지방법원장에게 조회(국심 46830-1573, 1995.4.12)한데 대한 대전지방법원장의 회신(민사신 제2341-34호, 1995.4.20) 내용에 의하며, 쟁점①토지의 당초 예정가격은 610,531,200원(㎡당 544,000원)이고, 가격결정일은 1992.3.6이며, 3회나 유찰된 후에 청구법인에게 경락되었다는 사실이 기록되어 있는 바, 이 경우 감정평가를 실시하여 정한 당초 예정가격은 정당한 시가로 볼 수도 있다 하겠으나 이 건과 같이 3회나 유찰된 뒤에 실시한 경매에 의하여 경락받은 가액은 시가를 제대로 반영하였다고는 볼 수 없다 하겠으므로 이를 시가로 인정하기는 어렵다 하겠으며,

둘째, 청구법인이 만일 당초 예정가액과 비슷한 수준으로 경락을 받았다고 가정하더라도 이는 어디까지나 취득가액으로서의 시가에 해당하는 것일 뿐이지, 양도시까지의 기간이 2개월의 짧은 기간이라 하여 그 취득가액을 양도가액으로 간주할 수는 없는 것이므로 청구법인이 특별한 사유없이 개별공시지가의 76.3%, 양도일로부터 약 5개월전 법원에서 정한 당초경매예정가의 62.1% 수준의 가격으로 쟁점②토지를 특수관계인에게 양도한 사실에 대하여 전시한 법령의 규정에 의해 시가보다 저가로 양도한 것으로 보고 양도가액과 공시지가로 평가한 가액과의 차액을 익금에 산입하여 이 건 법인세를 부과한 처분청의 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.