1. 계약당사자의 일방이 채무를 이행하지 않는 때에는 특별한 사정이 없는 한 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 않는 때에 계약을 해제할 수 있다(대법원 1971. 2. 23. 선고 70다1342, 1343 판결 참조). 한편 이행지체를 이유로 계약을 해제함에 있어 그 전제요건인 이행의 최고는 반드시 미리 일정 기간을 명시하여 최고하여야 하는 것은 아니며 최고한 때로부터 상당한 기간이 경과하면 해제권이 발생한다고 할 것이고, 채권자가 채무자에게 채무를 이행하지 아니하였으니 계약을 해제하겠다는 통고를 한 때에는 이로써 이행의 최고가 있었다고 볼 수 있으나, 그로부터 상당한 기간이 경과하지 아니한 경우에는 그 계약을 해제할 수 없다(대법원 1994. 11. 25. 선고 94다35930 판결 참조).

2. 원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거들에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

가. 원고는 2012. 10. 17. 피고로부터 이 사건 아파트를 보증금 110,000,000원에 임차하면서 그 무렵 피고에게 계약금 11,000,000원을 지급하였고, 잔금 99,000,000원은 2012. 12, 27.까지 지급하기로 피고와 약정하였다.

나. 이 사건 아파트에는 주식회사 한국스탠다드차타드제일은행(이하 '제일은행'이라고 한다)을 근저당권자로 한 채권최고액 190,800,000원의 근저당권설정등기가 마쳐져 있었다. 피고는 원고와 위 임대차계약의 특약사항으로, 원고의 잔금 지급 전까지 위 근저당권설정등기의 채권최고액 부분이 실제 피담보채무액 147,000,000원을 담보하는 수준으로 감액되도록 조치하기로 약정하였다(이하 '특약사항'이라고 한다).다. 원고는 잔금지급기일인 2012. 12. 27. 피고를 만나 위 근저당권설정등기의 채권최고액 부분이 특약사항대로, 감액되지 아니한 사실을 확인한 다음, 그 자리에서 피고에게 특약사항에서 정한 채무의 불이행을 이유로 이 사건 임대차계약을 해제한다고 통고하였다.

라. 피고는 같은 날 제일은행 호평동출장소에 위 근저당권설정등기의 채권최고액 부분을 감액하는 데 소요되는 비용 64,200원을 납부하였고, 이에 따라 그 다음날인 2012. 12. 28. 특약사항대로 채권최고액에 대한 변경등기가 마쳐졌다.

3. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고의 2012. 12. 27.자 해제 통고는 피고가 특약사항에서 정한 채무이행을 지체하였음을 이유로 한 것인데 그 전제요건인 이행의 최고가 이루어진 바 없어 적법한 해제의 의사표시라고 볼 수 없다.

나아가 원고의 위 해제 통고는 이행의 최고로서의 효력을 갖는다고 볼 수 있으나, 피고가 그로부터 상당한 기간 내라고 보기에 충분한 그 다음날인 2012. 12. 28. 특약사항에서 정한 채무이행을 완료하였기 때문에 원고로서는 더 이상 위 사유를 들어 이 사건 임대차계약을 해제할 수 없다고 봄이 타당하다.

그럼에도 원심은, 원고의 2012. 12. 27.자 해제 통고로 인하여 이 사건 임대차계약이 적법하게 해제되었다고 보아 원고의 계약금 반환청구를 인용하고 말았으니, 이러한 원심판결에는 소액사건심판법 제3조 제2호에서 정한 '내법원의 판례에 상반되는 판단을 한 잘못이 있다. 이 점을 지서 하는 상고이유 주장은 이유 있다.

4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 하기 위하여 원심 법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관민일영

대법관김신