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기각
B주택이 조특법 제99조의2의 특례주택에 해당하여 1세대 1주택 판정시 소유주택에서 제외되는지 여부 등

조세심판원 조세심판 | 조심2017부0320 | 양도 | 2017-03-16

[청구번호]

[청구번호]조심 2017부0320 (2017. 3. 16.)

[세목]

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]

[결정요지] 조특법 제99조의2 과세특례를 적용받는 주택에 한하여 1세대 1주택 적용시 주택수에서 제외하는 것이고,과세특례를 적용받기 위해서는 감면대상 주택 확인서를 받아야 하는 것인바, 동 확인서를 받지 아니한 B주택의 경우 청구인의 1세대 1주택 판정시 소유주택에서 제외하기 어려운 점, C주택의 건축물철거ㆍ멸실신고서의 철거일자로 보아 A주택 양도 당시 C주택은 철거되거나 멸실되지 아니한 것으로 나타나는 점 등에 비추어A주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

[관련법령]

[관련법령] 소득세법 제89조

[참조결정]

[참조결정]조심2009중1605

[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2011.2.25. 울산광역시 OOO 주택(토지 166㎡, 건물 181.61㎡, 이하 “A주택”이라 한다)을 OOO과 공동으로 상속받아 함께 거주하다가 2014.11.10. OOO원에 양도하였고,

울산광역시 OOO 주택(건물 49.26㎡, 토지 122㎡, 이하 “C주택”이라 한다)을 2014.10.6. 취득하는 계약을 체결하고 2014.10.29. 잔금을 지급하여 취득하였으며, 처분청에2015.10.21. A주택의 양도와 관련하여「 소득세법」제89조 제1항 제3호에의한 1세대 1주택 비과세에 해당하는 것으로 양도소득세를 신고하였다.

한편, OOO은 2013.11.5. 울산광역시 OOO(토지 122㎡, 주택 59.91㎡, 이하 “B주택”이라 한다)를 취득하여 2016.4.29. 양도하였다.

나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를실시하여, 청구인이 A주택 양도당시 1세대 3주택에 해당하므로 1세대 1주택 비과세를 배제하여 2016.6.2. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2016.8.22. 이의신청을 거쳐 2017.1.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) B주택의 경우 청구인의 아들 OOO이 2013.11.5. 취득한 주택으로 국민주택규모이며, 1세대 1주택자로부터 취득한 주택이어서 「조세특례제한법」제99조의2(신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례)에 따른 감면대상 주택에 해당되므로 전소유자가 구청장으로부터 매매계약서에 감면대상 주택임을 확인 및 날인을 받고 OOO은 해당 매매계약서를 교부받아야만 B주택을 소유주택으로 보지 아니하는 것이나 법을 모르는 OOO은 양도자로부터 감면대상주택임을 확인받지 아니하였는바, 사실상 감면주택에 대해 관련서류를 발급받아 놓지 아니하였다 하여 감면대상 주택에서 배제하는 것은 조세평등주의에 위배되며, 납세자의 권리구제 차원에서 1세대 1주택 적용시 B주택은 제외하여야 한다.

(2) C주택은 청구인이 A주택을 양도하면서 아들과 함께 재건축하여 살기 위해 2014.10.29. 취득한 것으로 취득 후 2014.10.29.부터 2014.10.31.까지 3일에 걸쳐 바로 철거(주택철거공사계약서)하였으나, 철거과정에서 문화재가 발굴되어 철거 및 멸실 신고가 2014.12.30.로 되어 있을 뿐이다.

부동산 소개인 OOO의 확인서에서 C주택은 1971.6.25. 신축된 블록조 기와주택으로 취득당시 43년이 경과하여 담장이 허물어져 있고, 벽과 지붕엔 물이 새어 더 이상 거주할 수 없는 상태였다고 진술하고 있고, 한국전력공사의 전기요금부과내역을 보면 2014.11.6.기준 당월지침 11,935㎾이고, 전월지침도 11,935㎾로 동일하므로 주택으로 사용하지 아니한 것이 나타난다.

따라서, 2014.11.10. A주택 양도시 청구인과 세대원이 보유한 주택은 A주택과 B주택으로 일시적 2주택 특례규정에 의한 비과세대상이므로 처분청이 청구인은 A주택 양도 당시 1세대 3주택자로 보아 이 건 양도소득세를 과세처분함은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) B주택의 경우 「조세특례제한법」제99조의2에 따라 특례기간(2013.4.1.~2013.12.31.)에 1세대 1주택을 소유한 자로부터 국민주택규모(85㎡이하)의 주택을 취득한 것은 사실이나, 같은 조 제4항에 의해 양도자가 구청장으로부터 감면대상 주택임을 확인·날인을 받아 거래당사자에게 교부하여야 하며 거래당사자는 확인·날인된 매매계약서를 납세지 관할 세무서장에게 제출한 경우에만 적용하도록 법에 명시하고 있는바, 청구인의 주장과 같이 감면대상 기존주택임을 확인받지 못한 경우 과세특례 적용대상이 아니다.

(2) C주택의 경우 청구인은 2014.10.29.~2014.10.31. 3일에 걸쳐 철거하였다고 하나. 건축법 제36조(건축물의 철거 등의 신고) 및 건축법 시행규칙 제24조(건축물 철거·멸실의 신고)에서 “건축물 철거시 철거예정일 3일전에 건축물 철거 ·멸실신고서를 해당 지자체에 제출하여야 한다”라고 명시되어 있는바, 청구인의 건축물 철거·멸실신고일은 2014.12.30.이고, 철거 사유는 재건축, 철거일자는 2015.1.5.~2015.1.30.로 신고되어 있다.

또한, 청구인이 제출한 철거공사계약서는 그 사실여부를 입증할 금융증빙 등 객관적인 자료가 없어 신뢰하기 어려우며, 청구인이 제출한 철거사진은 수기로 날짜를 적어 촬영일자에 객관성이 없고, 문화재보존조치 발굴조사 결과 보고로 인하여 멸실 신고를 늦게 하였다고 하나 건축물의 멸실일자는 확인되지 아니한다.

청구인은 C주택이 양도당시 43년이 경과하였으며, 취득당시에 기와의 일부가 파손되고 담장이 허물어져 사람이 살기가 어려우며 전력사용량이 전월과 동일하여 전력사용이 없는 점을 들어 주택으로의 가치가 없는 폐가라는 주장이나, 폐가는 전기 및 수도시설도 갖추어지지 않고 방치되어 건축법상 건축물로 볼 수 없을 정도의 주택을 폐가로 보고 있고(국세청 재산-1598, 2009.7.31.. 조심 2009중1605, 2009.6.8. 등 다수), 네이버 및 구글 등 위성사진 상 조회되는 쟁점주택은 주택으로의 기능이 상실하였다고 보기 힘들며 부동산 매매소개인의 폐가확인서만으로 C주택을 폐가로 인정하기는 어렵다.

따라서, C주택은 공부상 멸실기간(2015.1.5.~1.30.)에 의하면 A주택의 양도시점(2014.11.10.)에 멸실되지 않은 것으로 확인되므로 청구인을 A주택 양도당시 1세대 3주택자로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① B주택이 조특법 제99조의2의 특례주택에 해당하여 1세대 1주택 판정시 소유주택에서 제외되는지 여부

② A주택 양도시 C주택이 멸실되었거나 폐가상태였는지 여부

나. 관련 법령 등

(1) 소득세법

제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 주택부수토지라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(2) 소득세법 시행령

제154조【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대 라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

제155조【1세대 1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 3년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

(3) 조세특례제한법

제99조의2【신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】① 거주자 또는 비거주자가 대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억원 이하이거나 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 85제곱미터 이하인 주택을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 「주택법」제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등 대통령령으로 정하는 자와 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득(2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함한다)한 경우에 해당 주택을 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득 금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.

②「 소득세법」제89조 제1항 제3호를 적용할 때 제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

④ 제1항에 따른 양도소득세의 감면은 대통령령으로 정하는 방법에 따라 제1항에 따른 감면 대상 주택임을 확인받아 납세지 관할 세무서장에게 제출한 경우에만 적용한다.

(4) 조세특례제한법 시행령

제99조의2【신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】③ 법 제99조의2 제1항 전단에서 "1세대 1주택자의 주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(주택에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지를 포함하며, 이하 이 조에서 "감면대상기존주택"이라 한다)을 말한다.

⑫ 감면대상기존주택 양도자는 2014년 3월 31일까지 2부의 매매계약서에 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 기획재정부령으로 정하는 감면대상기존주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 한다.

⑮ 제12항에 따라 매매계약서에 감면대상기존주택임을 확인하는 날인을 요청받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제13항에 따라 국토교통부장관이 제공하는 자료(제3항에서 규정하는 1세대 1주택자 여부에 대한 판정 자료를 말한다), 매매계약서 및 「주민등록법」에 따른 주민등록표(주민등록전산정보자료를 포함한다)를 통하여 감면대상기존주택임을 확인하고, 해당 매매계약서에 기획재정부령으로 정하는 감면대상기존주택임을 확인하는 날인을 하여야 하며, 그 내용을 기획재정부령으로 정하는 감면대상기존주택 확인대장에 작성하여 보관하여야 한다.

(5) 건축법

제36조【건축물의 철거 등의 신고】① 건축물의 소유자나 관리자는 건축물을 철거하려면 철거를 하기 전에 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다.

② 건축물의 소유자나 관리자는 건축물이 재해로 멸실된 경우 멸실 후 30일 이내에 신고하여야 한다.

③ 제1항과 제2항에 따른 신고의 대상이 되는 건축물과 신고 절차 등에 관하여는 국토교통부령으로 정한다.

(6) 건축법 시행규칙

제24조【건축물 철거·멸실의 신고】① 법 제36조 제1항에 따라 법 제11조 및 제14조에 따른 허가를 받았거나 신고를 한 건축물을 철거하려는 자는 철거예정일 3일 전까지 별지 제25호 서식의 건축물철거ㆍ멸실신고서(전자문서로 된 신고서를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)에 다음 각 호의 사항을 규정한 해체공사계획서를 첨부하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 철거 대상 건축물이 「산업안전보건법」 제38조의2 제2항에 따른 기관석면조사 대상 건축물에 해당하는 때에는 「산업안전보건법」 제38조의2 제2항에 따른 기관석면조사결과 사본을 추가로 첨부하여야 한다.

② 법 제11조에 따른 허가대상 건축물이 멸실된 경우에는 법 제36조제2항에 따라 별지 제25호 서식의 건축물 철거ㆍ멸실신고서를 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 한다.

③ 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 제출된 건축물철거ㆍ멸실신고서를 검토하여 석면이 함유된 것으로 확인된 경우에는 지체 없이 「산업안전보건법」제38조의2 제4항에 따른 권한을 같은 법 시행령 제46조 제1항에 따라 위임받은 지방고용노동관서의 장 및 「폐기물관리법」제17조 제3항에 따른 권한을 같은 법 시행령 제37조에 따라 위임받은 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사 또는 유역환경청장ㆍ지방환경청장에게 해당 사실을 통보하여야 한다.

④ 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항 및 제2항에 따라 건축물철거ㆍ멸실신고서를 제출받은 때에는 별지 제25호의2 서식의 건축물철거ㆍ멸실신고필증을 신고인에게 교부하여야 하며, 건축물의 철거ㆍ멸실 여부를 확인한 후 건축물대장에서 철거ㆍ멸실된 건축물의 내용을 말소하여야 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 주민등록상청구인(1941년생)과 OOO은 출생일부터 양도일 현재까지 청구인과 동일 세대로 되어 있다.

(2) 청구인과 OOO의 A주택, B주택 및 C주택 취득과 양도내역을 일자별로 정리하면 아래와 같다.

(3) 청구인은 2014.10.20. OOO에게 C주택의 철거를 의뢰한 주택철거공사계약서(철거일자 : 2014.10.29.~10.31.)를 제시하며, A주택 양도당시(2014.11.10.)C주택을철거 및 멸실하였기 때문에 실질적으로C주택을세대원 보유주택으로 볼 수 없다고 주장하고 있다.

(가) 청구인은 2014.10.20. 철거공사 계약금 OOO원을 각 현금으로 지급하였다고 주장하며, OOO원이 출금된 내역을 제시하고 있다.

(나) OOO로 사업자등록은 되어 있으나, 2014년 제2기에 사업실적이 없는 것으로 신고되어 있다.

(4) 청구인은 2014.12.30. OOO에 건축물철거·멸실신고서를 제출하였으며 철거일자는 2015.1.5.부터 2015.1.30.까지로 신고되어 있는바,이에 대하여 청구인은 철거과정에서 문화재가 발견되어 건축물 멸실신고를 늦게 하였다고 주장한다.

(5) 청구인이 문화재청장에게 2015.2.16. 제출한 문화재 보전 조치(발굴조사) 결과보고서에는 현장조사일이 2015.1.7.로 되어 있고, OOO이 청구인에게 통지한 국비지원 소규모 발굴조사비용 내역에는 C주택 소재지에서 2015.5.8.~2015.6.10. 동안 문화재 발굴 조사를 실시하고 OOO원의 비용을 지출한 것으로 나타난다.

(6)C주택에 거주한 전소유자 OOO의 주민등록초본과전기사용내역을 보면 전소유자는 C주택에서 계속 거주하다가 2014.11.10. 충남 OOO로 전입신고를 하였으며, 한국전력공사의 전산내역상 전기요금은 2014.11.6. 이후부터는 기본요금 OOO원만 부과되었고, 전기사용량도 없었던 것으로 나타난다.

(7) 청구인에게 C주택을 소개한 OOO의 이웃으로, 취득당시인 2014년 10월 경 C주택은 블록벽이 무너지고 지붕에 물이 새는 상태여서 재건축하기 위해 토지를 구입하려는 청구인에게 소개하여 주었다는 내용의 확인서를 작성·제출하고 있으며,청구인은 2015.10.12. 촬영한 나대지 상태의 C주택 사진을 제출하고 있고, 2014년 10월 촬영된 구글의 위성사진에는 벽과 지붕이 있는 건물 형상의 C주택이 나타난다.

(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 조특법 제99조의2 제1항에서 1세대 1주택자의 주택을 2013.4.1.~2013.12.31. 취득하는 경우 5년 이내의 양도소득을 감면하는 것으로 규정되어 있고, 같은 조 제4항에서 제1항에 따른 양도소득세의 감면은 대통령령으로 정하는 방법에 따라 제1항에 따른 감면 대상 주택임을 확인받아 납세지 관할 세무서장에게 제출한 경우에만 적용하며, 같은 조 제2항에서 제1항을 적용받는 주택은 1세대 1주택 적용시 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다고 규정되어 있는바,

이는 과세특례를 적용받는 주택에 한하여 1세대 1주택 적용시 주택수에서 제외하는 것이고, 과세특례를 적용받기 위해서는 감면대상주택 확인서를 받아야 하는 것이므로, 동 확인서를 받지 아니한 B주택의 경우 청구인의 1세대 1주택 판정시 소유주택에서 제외된다고 보기는 어렵다고 판단된다.

(나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인이 2014.12.30. 울산광역시 OOO에 접수한 C주택의 건축물철거·멸실신고서의 철거일자는 2015.1.5.~2015.1.31.로, A주택 양도 당시(2014.11.10.) 철거되거나 멸실되지 아니한 것으로 나타나는 점, 주택철거공사계약서나 김경식의 확인서 등은 사인 간 작성한 것으로 객관적인 증빙자료로 보기 어려운 점, C주택에 2014.11.6. 이후 전기사용료가 부과되지 아니하였다고 하나 위성사진 등을 감안할 때 주택의 기능을 상실하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구인이 A주택 양도당시 C주택이 멸실되었다거나 폐가여서 주택으로 볼 수 없다는 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠다.

(다) 따라서, 청구인이 A주택 양도당시 B주택과 C주택을 보유하여 1세대 1주택자에 해당하지 아니한다고 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.