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취소
쟁점지분을 주택 수 산정시 포함하여 1세대 1주택 비과세를 배제한 처분의 당부

조세심판원 조세심판 | 조심2019중4457 | 양도 | 2020-09-10

[청구번호]

조심 2019중4457 (2020.09.10)

[세 목]

양도

[결정유형]

취소

[결정요지]

처분청이 청구인이 쟁점지분을 보유하였으므로 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하지 아니하는 것으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 당초 처분은 잘못이 있다고 판단됨

[주 문]

OOO세무서장이 2019.8.6. 청구인에게 한 2017년 귀속 양도소득세 OOO부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2006.2.9. 신축으로 취득한 OOO2층 주택(이하 “양도주택”이라 한다)을 2017.6.9. 양도하고, 1세대 1주택 비과세규정을 적용하여 2017.8.11. 처분청에 양도소득세 OOO신고․납부하였다.

나. OOO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 처분청에 대한 양도소득세 감사 결과 청구인이 양도주택 양도시 OOO(이하 “쟁점건물”이라 한다)의 20분의 1 지분(이하 “쟁점지분”이라 한다)을 소유하였고, 쟁점건물이 주거용으로 사용되었고 사실상 주택에 해당하여 청구인이 양도주택을 양도할 당시 양도주택 외 주택을 소유하였으므로 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하지 아니하는 것으로 보아 관련 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 2019.8.6. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.11.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 당초 주거용으로 사용되는 쟁점건물의 지분을 취득한 것이 아니라 관광숙박시설을 일정기간 이용할 수 있는 권리를 담보할 목적으로 쟁점지분을 취득하여 보유하고 있었던 것이고, 청구인이 보유하고 있던 쟁점지분은 쟁점건물의 극히 일부분의 지분(20분의 1)으로서 이를 보유하고 있다 하더라도 청구인에게 쟁점건물을 주거생활의 기초인 주택으로서 사용․수익․처분할 수 있는 권한이 없었으므로, 청구인이 양도주택 양도 당시 쟁점지분을 보유하고 있었다 하여 쟁점건물을 양도주택 이외 주택을 보유한 것으로 보아 1세대 1주택의 비과세규정을 배제하여 처분청이 한 이 건 양도소득세 부과처분은 부당하다.

(가) 청구인이 쟁점지분을 보유하게 된 사실관계는 다음과 같다.

1) 1991년경 OOO근무하던 청구인은 OOO로부터 발송된 OOO공유제 분양 신청의 건’ 공문(시공사 OOO운영관리자 주식회사 OOO)을 확인하고 1991.1.5. OOO연간 15일 이용할 수 있는 OOO실버회원 가입신청을 하였다. 이후 청구인은 주식회사 OOO과 1991.1.7. OOO회원가입약정’을 체결하였고, 1991.5.7.까지 3차례에 걸쳐 분양금 및 입회금 OOO납입하여 OOO회원자격을 취득하였다.

2) OOO 「부동산등기 특별조치법」 제2조 제1항 제1호에 따라 회원자격취득일(분양금 등 잔금지급일)로부터 60일 이내 소유권이전등기를 신청하여야 함에도 이를 이행하지 아니하였고, OOO총 261개 호실 중 리조트로 분양한 203호 등 19개 호실(쟁점건물 포함, 이하 “쟁점리조텔”이라 한다)에 대하여 각 호실별로 회원자격 신청자 20명이 성원된 이후 회원자격 취득자들을 임의로 배정하여 소유권이전등기를 마쳤다. 따라서 청구인은 실버회원권 잔금지급일인 1991.5.7.이 아닌 1991.7.24. 쟁점지분을 취득하게 된 것이다.

〈표1〉쟁점건물 지분자별 분양금등 잔금지급 및 공유지분 이전 내역

(나) 「소득세법 시행령」 제154조의2는 공동소유자는 그 공동지분의 많고 적음에 관계없이 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다고 규정하고 있으나, 1세대 1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 비과세를 규정한 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 취지에 비추어 볼 때, 납세의무자가 1세대 1주택 비과세 요건의 충족을 저지하는 별개 주택을 소유하고 있다고 하기 위해서는 법률적․형식적으로 뿐만 아니라 경제적․실질적으로도 주거생활의 기초가 될 수 있는 별개 주택을 소유하고 있어야 할 것이다.

(다) 대법원은 ‘형식적으로는 소유자명의이나 실질적으로는 단지 담보권을 보유하고 있는 것에 불가한 경우에는 그 주택을 1세대 1주택 비과세요건의 충족을 저지하는 별개 주택으로 보아서는 아니된다’(대법원 2014.10.15. 선고 2014두38811 판결 참조)고 판시하였는 바, 지분을 소유한 공유자 중 1인이 자신의 지분에 해당하는 주택부분에 관하여 실제로 주거생활의 기초가 될 수 있는 주택으로서 사용․수익․처분할 수 있는 권한을 보유하고 있는 때에만 「소득세법 시행령」 제154조의2에 따라 그 별개 주택을 소유한 것으로 보아야 할 것이다. 따라서 청구인이 양도주택을 양도할 당시 쟁점지분을 보유하고 있다는 이유만으로 별개 주택을 소유한 것으로 볼 수 없고, 1세대 1주택 비과세 요건에서 배제된다고 볼 수 없다.

(2) 청구인은 쟁점지분을 보유하였다는 사실을 인지하지 못하였고, 쟁점지분이 「소득세법」상 주택 수 산정시 포함된다는 사실을 인지하였다면 양도주택을 양도하기 이전에 이를 처분하였을 것이다.

(가) 청구인은 OOO수탁하여 운영․관리하던 OOO2004.12.4. 청산됨에 따라 보유하고 있던 OOO회원자격을 사용할 수 없게 된 것으로 인식하였고, 뿐만 아니라 1991년부터 2010년까지 과세기간에 쟁점지분에 대한 재산세도 부과되지 아니하였으므로 이들 회원자격의 잔존가치가 사실상 소멸된 것으로 인식하게 되었다.

(나) 또한 쟁점건물(청구인 외 19인 공동소유)의 지분 20분의 1에 대한 매매사례가액은 약 OOO(2017.5.16. 매매)인 반면 청구인이 양도주택을 양도할 당시 쟁점지분을 보유하였다는 이유로 처분청으로부터 부과된 이 건 양도소득세는 OOO으로서 쟁점지분의 매매사례가액 대비 약 256배에 달하는바, 청구인이 쟁점지분이 1세대 1주택의 범위를 정하는 주택 수의 계산에 포함된다는 사실을 인지하고 있었다면 당연히 양도주택을 양도하기 전에 이를 먼저 처분(증여)하였을 것이다.

(3) 처분청은 쟁점건물을 주거용으로 임대하였으므로 쟁점건물이 주택에 해당된다고 보았으나, 쟁점건물은 청구인 등 쟁점건물 지분 보유자들 모르게 주거용으로 임대된 것인바, 처분청의 주장을 받아들일 수 없다.

(가) 쟁점리조텔을 제외한 OOO242개 호실을 운영․관리하던 OOO입주자자치관리협의회(이하 “입주자협의회”라 한다)는 2007.1.24. 개최한 임원총회에서 청구인을 포함한 쟁점리조텔의 지분 보유자들의 동의를 구하지 아니하고 쟁점리조텔 19개 호실을 타인에게 주거용으로서 임대하기로 의결하여 쟁점리조텔 각 호실을 타인에게 임대하였고, 이로 인해 입주자협의회에게 임대수입이 발생하였으나 청구인에게 이러한 사실을 통보하지 아니하고 은폐하였다. 이후 청구인이 입주자협의회에 이와 관련된 사실에 대하여 질문을 하자 입주자협의회는 OOO폐업됨에 따라 쟁점리조텔의 운영․관리 주체가 없어 이를 임대하여 운영․관리하였고, 쟁점리조텔의 지분 보유자가 다수라서 이러한 사실을 통지하지 못하였다고 주장하였으며, 쟁점리조텔을 임대하여 발생한 임대수입을 쟁점리조텔 미납관리비로 사용하였다고 주장하였다.

(나) 또한 입주자협의회가 쟁점건물을 임대할 당시 작성한 임대차계약서에 따르면 임대인을 OOO로 기재하고 예금주를 OOO하여 입주자협의회가 청구인에게 사전통지 및 동의 없이 임의로 타인에게 쟁점건물을 주택으로 임대한 사실이 확인되는 점, 적법한 대리권 없는 입주자협의회가 OOO명의를 도용하여 OOO대리인으로서 쟁점건물 임대차계약을 체결하였는바, 이는 무효인 계약에 해당하는 점 등에 비추어 입주자협의회가 쟁점건물에서 발생한 임대소득을 쟁점건물의 미납관리비 등으로 충당한 점 등을 고려하여 합법적인 절차에 따라 선의의 관리자로서 쟁점건물을 주거용으로 임대하였다는 취지의 처분청의 주장을 받아들이기 어렵다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 양도주택의 양도 당시 주거용으로 사용되는 쟁점건물의 쟁점지분을 보유하였으므로 양도주택 이외 주택을 보유하였다고 볼 수 있다.

(가) 「소득세법 시행령」 제154조의2 규정에서는 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 주택 수를 계산할 때 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다고 규정하였다.

(나) 조세법률주의에서 파생되는 엄격해석의 원칙은 과세요건에 해당하는 경우는 물론이고 비과세 및 조세감면 요건에 해당하는 경우에도 적용되는 것으로서 납세자에게 유리하다고 하여 비과세요건이나 조세감면요건을 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 조세법의 기본이념인 조세공평주의에 반하는 결과를 초래하게 되므로 허용되어서는 아니한다(대법원 2006.5.25. 선고 2005다19163 판결 등).

(다) 청구인은 쟁점지분을 1991.7.5. 취득하여 현재까지 보유하고 있어 쟁점건물이 양도주택의 양도시점에 주거용으로 사용된 이상 실질과세원칙에 의하여 주택으로 보아야 하고, 「소득세법 시행령」 제154조의2에 따라 주택 수 산정시 포함하여 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하지 아니하는 것으로 보아야 한다.

(2) 청구인은 쟁점건물이 공유지분으로서 쟁점지분에 대한 소유권이전등기 등이 제한된다고 주장하나, 쟁점건물은 지분별로 구분등기가 되어 있고 쟁점건물의 지분에 대한 증여 및 매매 사실을 확인할 수 있으므로 소유권이전 등이 제한되었다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

(3) 청구인이 제출한 입주자협의회 회의록에 따르면 입주자협의회가 2007.1.24.부터 쟁점건물의 임대에 대하여 의결한 사실 등을 비추어 볼 때 쟁점건물은 2007년부터 주거용으로 사용되었다고 볼 수 있고, 청구인은 쟁점지분과 관련된 재산세를 계속하여 납부한 사실이 있으므로 쟁점건물을 주거용도로 사용되었다는 대하여 인지하지 못하였다는 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다.

(4) 또한 쟁점건물을 임대하여 발생된 임대소득이 쟁점건물의 미납관리비 등으로 충당된 사실을 고려할 때 쟁점건물의 임대수익을 청구인 외의 자가 착복하였다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵고, 청구인이 제출한 관련 서류만으로 입주자협의회가 위법행위에 기초하여 쟁점건물을 주거용으로 임대하였다는 청구인의 주장 또한 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점지분을 주택 수 산정시 포함하여 1세대 1주택 비과세를 배제한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법

제14조(실질과세) ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

제18조(세법 해석의 기준 및 소급과세의 금지) ① 세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평(衡平)과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.

(2) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 개정된 것)

제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(3) 소득세법 시행령(2017.7.26. 대통령령 제28211호로 개정된 것)

제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

제154조의2(공동소유주택의 주택 수 계산) 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것외에는 주택수를 계산할 때 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.

(4) 민법

제130조(무권대리) 대리권없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 이를 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다.

제132조(추인, 거절의 상대방) 추인 또는 거절의 의사표시는 상대방에 대하여 하지 아니하면 그 상대방에 대항하지 못한다. 그러나 상대방이 그 사실을 안 때에는 그러하지 아니하다.

제137조(법률행위의 일부무효) 법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 한다. 그러나 그 무효부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다.

제264조(공유물의 처분, 변경) 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.

제265조(공유물의 관리, 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 청구인의 쟁점지분 취득 및 보유와 관련된 사실관계는 다음과 같다.

(가) 청구인은 OOO로부터 발송된 OOO회원가입 안내문을 확인 후 OOO회원가입을 하게 되었다고 주장하면서 관련 안내문을 제출하였다.

<표2> OOO관련 안내문

(나) 청구인은 1991.1.7. OOO분양금 및 입회금을 OOO하여 OOO실버회원 회원가입 약정을 체결하였고, 같은 날 계약금 OOO지급하였으며, 이후 1991.3.7. 및 1991.5.7.에 중도금 및 잔금 각 OOO지급하였다.

<표3> OOO회원가입 약정서

(다) 쟁점건물 등기부등본상 청구인외 19명이 1991.7.5. 매매를 원인으로 각 지분(20분의 1)을 취득한 것으로 확인되고, 지분등기시 제출된 검인계약서의 내용은 아래 <표4>와 같다.

<표4> 쟁점지분 관련 검인계약서

(라) 청구인은 OOO회원자격을 취득한 이후 쟁점리조텔을 관광숙박시설로서 이용하였다고 주장하며 OOO발급한 회원증 및 리조트타운 이용안내문을 제출하였고, 쟁점건물의 지분 소유자들이 작성한 OOO관광숙박시설 이용의 담보목적으로 쟁점건물의 지분을 보유하였다는 취지의 사실확인서를 제출하였으며, OOO중 하나인 OOO관광숙박시설로 사용되었다는 취지로 OOO자치관리위원장이 작성한 사실확인서를 제출하였다.

(마) 한편 관광휴양지 숙박업을 영위하는 OOO2001.12.4. 「상법」 제520조의2 제1항 규정에 따라 해산되었고, 2004.12.4. 청산종결된 것으로 확인된다.

(2) 쟁점건물 임대와 관련된 사실관계는 다음과 같다.

(가) 쟁점건물의 건축물대장 및 등기부등본상 주용도는 오피스텔 및 제2종 근린생활시설로 확인된다.

(나) 처분청은 쟁점건물이 주거용으로 사용되었다고 주장하며 쟁점건물의 거주자 내역(OOO2016.9.6.부터 2019.3.25.까지 거주) 및 쟁점건물 임대차계약서를 제출하였다.

<표5> 쟁점건물 임대차계약서

(다) 청구인은 청구인이 인지하지 못한 상태에서 입주자협의회의 일방적인 결정으로 쟁점건물이 임대되어 주거용도로 사용되었다고 주장하며 입주자협의회의 회의록 및 입주자협의회가 청구인에게 제출한 답변서를 제출하였다.

<표6> 입주자협의회 회의록(일부 발췌)

<표7> 입주자협의회 답변서(일부 발췌)

(라) 쟁점지분과 관련된 재산세 과세내역은 아래 <표8>과 같다.

<표8> 쟁점지분과 관련된 재산세 과세내역

(단위 : 원)

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 담보목적이나 채권확보를 위한 임의매도 저지목적 등의 사유로 지극히 일부의 지분만 보유하고 있어 주거생활의 기초인 주택으로서 별개 주택을 사용․수익․처분할 수 있는 권한을 가지고 있다고는 볼 수 없는 경우까지 명목상 일부 지분권자라는 이유만으로 별개 주택을 소유하므로 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하지 아니한다고 볼 수는 없는 점(대법원 2014.10.15. 선고 2014두38811 판결, 같은 뜻임), 청구인이 제출한 OOO회원가입 약정서 등 입증자료를 통해 쟁점지분을 쟁점리조텔의 이용을 담보할 목적으로 취득하였다는 청구인의 주장이 신빙성이 있다고 볼 수 있는 점, 청구인이 쟁점지분을 부득이하게 취득하였고 이를 타인에게 처분하기 어려운 상황에서 계속하여 보유하던 중 실제 거주를 목적으로 양도주택을 신축하여 취득한 것을 고려할 때 양도주택의 양도에 대하여 「소득세법」상 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하면 청구인의 거주이전의 자유가 침해된다고 볼 수 있고, 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하여 주고자하는 1세대 1주택 비과세 제도의 취지에 어긋난다고 볼 수 있는 점, 쟁점건물은 「건축법」상 업무용 시설로 사용이 승인되었고 이후 그 구조나 시설을 주거용으로 사용할 수 있도록 변경한 사실이 확인되지 않는 점 등에 비추어 처분청이 청구인이 쟁점지분을 보유하였으므로 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하지 아니하는 것으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 당초 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.