[2] 특정한 항목의 금전이 분양전환가격 산정의 기초가 되는 ‘실제 건축비’에 해당하는지 판단하는 방법 및 자기자본비용이 ‘실제 건축비’에 포함되는지 여부(소극)

1. 피고의 상고이유 제1점 및 원고들의 상고이유 제2점에 관하여

구 임대주택법 시행규칙(2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) [별표 1] 제1호 (나)목, 제2호 (라)목 (1)의 (가) 등에 의하면, 표준건축비는 분양전환가격에 반영되는 건축비의 상한가격을 의미하는 것으로서 건축비와는 명확히 구별되고, 분양전환가격의 산정기초가 되는 건설원가는 표준건축비가 아닌 건축비를 기준으로 하고 있다고 보아야 하므로, 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비는 특별한 사정이 없는 한 표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비를 의미한다고 해석하여야 한다 ( 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 참조).

같은 취지의 원심판단은 정당하고, 거기에 원고들과 피고가 각 상고이유에서 주장하는 바와 같이 분양전환가격의 구성요소 중 건축비 산정 및 산정가격의 구성요소 중 분양전환 당시 건축비에 관한 법리를 오해하거나 판단을 누락한 잘못이 없다.

2. 피고의 상고이유 제2점에 관하여

원심은 그 판시와 같은 이유를 들어 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비에 임대사업자의 이윤을 가산하여야 한다는 피고의 주장을 배척하였다.

원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비 구성항목 중 이윤에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

3. 피고의 상고이유 제3점에 관하여

원심은 그 판시와 같은 이유를 들어 임대사업자가 공공택지를 매입하여 사용하는 경우와 같이 자체개발택지에도 택지비 산정에 있어 택지 조성을 위하여 실제 지출한 비용에 기간이자를 가산하여야 한다는 피고의 주장을 배척하였다.

원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 자체개발택지에 대한 택지비 산정시 기간이자 가산에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

4. 원고들의 상고이유 제1점에 관하여

가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 자기자본비용 690,865,917원을 포함하여 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비를 산정하였다.

그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유에서 그대로 수긍하기 어렵다.

분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비는 특별한 사정이 없는 한 표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비(이하 ‘실제 건축비’라고 한다)를 의미함은 앞서 본 바와 같은데, 여기에서 ‘실제 건축비’는 임대사업자가 임대주택을 건축하기 위하여 투입한 직·간접의 비용 전부를 의미한다고 보아야 하고, 특정한 항목의 금전이 ‘실제 건축비’에 해당하는지 여부는 해당 금전의 성격, 일반적인 회계처리의 기준 등을 종합적으로 고려하여 구체적·개별적으로 판단하여야 한다.

자기자본비용이 실제 건축비에 포함되는지 여부에 관하여 살피건대, ① 타인의 자본을 임대주택 건설에 투입하기 위해서는, 실제 투입한 비용 이외에 타인의 자금을 조달하기 위한 이자라는 비용이 발생하는 반면, 자기자본을 건설에 투입하는 경우에는 이러한 비용이 발생하지 아니하므로 양자를 달리 취급할 합리적인 이유가 있다고 보이는 점, ② 기업회계기준에서도 자기자본비용을 금융비용으로 산정하지 아니하고, 자기자본비용이 경제학적 의미에서 ‘기회비용’에 해당한다 하더라도 해당 임대주택 건축에 실제 투입된 비용으로 보기는 어려운 점, ③ 구 임대주택법 시행규칙 [별표 1]이 건축비와 택지비를 서로 다른 기준에 의하여 산정하도록 정하고 있으므로, 택지개발촉진법령의 규정에 의하여 택지비에는 자기자본비용이 산입된다 하더라도 이러한 규정이 없는 건축비의 산정방법을 택지비의 그것과 동일하게 보아야 할 필요는 없는 점 등을 고려하면, 자기자본비용이 실제 건축비에 포함된다고 볼 수 없다.

그런데도 원심은 이와 다른 전제에서 자기자본비용을 포함하여 실제 건축비를 산정하였으니, 이러한 원심판결에는 구 임대주택법 시행규칙이 정한 ‘건축비’의 해석·적용에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

나. 한편 원고들의 이 부분 나머지 상고이유 주장은 사실심의 전권사항에 속하는 증거의 취사선택과 사실인정을 탓하는 것에 불과하여 적법한 상고이유로 볼 수 없다.

5. 원고들의 상고이유 제3점에 관하여

기록에 의하면 원고들이 원심에서 피고가 신뢰의 원칙상 소를 취하한 분양전환자들에게 지급한 합의금을 원고들에게도 지급하여야 한다는 주장을 하였다고 볼 수 없으므로, 원고들이 원심에서 위와 같은 주장을 하였음을 전제로 한 이 부분 상고이유 주장은 적법한 상고이유가 되지 못한다.

6. 결론

그러므로 원심판결 중 원고들 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하며, 피고의 상고는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.